Bloque de edificios residenciales en Madrid.
Ya ha entrado en vigor: la comunidad debe pagar las humedades si no las ha provocado el vecino
Ni el propietario ni ningún vecino tendrán que pagar la reparación, incluso aunque la humedad aparezca solo en su vivienda.
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Las humedades en las viviendas españolas son un problema habitual y también uno de los más complicados de diagnosticar correctamente. Estos a menudo provocan manchas en techos, paredes o suelos, humedad en la vivienda o incluso daños en electrodomésticos, enchufe, puertas hinchadas, averías y sin olvidar los riesgos que pueden suponer para la salud.
Sin embargo, aunque lo más común es pensar que es el propietario quien debe pagar las humedades y su reparación, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que, si se cumple un requisito concreto, la responsabilidad recae en la comunidad de vecinos.
En este caso, la normativa distingue claramente qué partes del edificio deben ser responsabilidad de la comunidad.
Por un lado, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el mantenimiento de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios a través de la comunidad. Por otro, el artículo 396 del Código Civil concreta qué se considera zona común dentro de un inmueble.
Entre ellas se incluyen los elementos estructurales del edificio, las cubiertas y tejados, las zonas de paso como portales, pasillos o rellanos, las instalaciones generales (tuberías, bajantes o desagües) y los servicios compartidos como ascensores o porterías.
Cuándo debe hacerse cargo la comunidad
Una vez definidos qué elementos del edificio forman parte de las zonas comunes, también queda claro en qué casos corresponde actuar a la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal señala que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para conservar el inmueble y mantener en buen estado sus elementos compartidos.
Esto implica que, si las humedades que aparecen en una vivienda tienen su origen en una instalación común como por ejemplo una avería en una tubería general del edificio, la reparación no corresponde al propietario afectado, sino a la comunidad de vecinos, que debe asumir tanto la intervención como los costes derivados.
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Así lo recoge el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece diferentes escenarios en función del origen del problema. Dependiendo de dónde proceda la avería que provoca las humedades, la responsabilidad puede recaer en la comunidad de propietarios, en otro vecino o en el propio titular de la vivienda afectada.
Si el problema se encuentra en instalaciones privadas del propio piso, será el propietario quien deba asumir la reparación. En cambio, si las humedades se deben a elementos pertenecientes a otro vecino, como una instalación particular de sus vivienda, será este quien tenga que hacerse cargo de los daños.
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Por su parte, la comunidad debe intervenir cuando el origen está en elementos comunes del edificio. Entre los casos más habituales se encuentran las averías en bajantes o tuberías generales, problemas en la cubierta o el tejado, fallos en la fachada o en la impermeabilización del inmueble, desperfectos en canalones y desagües comunitarios, así como defectos estructurales del edificio.
En todas estas situaciones, la comunidad es la responsable de reparar la avería y debe asumir los costes correspondientes.
Qué establece la Ley
La interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal ha quedado respaldada por distintas resoluciones judiciales. Una de las más recientes llegó del Tribunal Supremo en enero de 2024, tras el caso de un propietario que había tenido que pagar más de 11.000 euros para reparar filtraciones y humedades en su vivienda después de que la comunidad se negara a asumir el gasto.
El Tribunal Supremo determinó que el origen del problema estaba en el deterioro de la impermeabilización de cubierta del edificio, un elemento considerado común. Por este motivo, concluyó que la comunidad de propietarios debía devolver el importe de la reparación y hacerse responsable de los daños ocasionados en la vivienda afectada.
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Este tipo de decisiones judiciales deja claro que, ante la aparición de humedades en una vivienda, lo primero es identificar su origen. Si proceden de un elemento común del edificio, será la comunidad la que deba asumir los trabajos y los costes.
En cambio, cuando el problema se genera dentro de la propia vivienda y no debido a la actuación de algún vecino, la responsabilidad y el pago de la reparación recaen en el propietario del piso.
