Vista de la parcela.
Estos son los números del nuevo hotel de Capuchinos: 9,4 millones de inversión y beneficios de 1,3 millones al año
El establecimiento de cuatro estrellas y 67 habitaciones prevé facturar 4,57 millones de euros al año y recuperar una inversión de 9,46 millones en poco más de siete años, mientras integra importantes restos arqueológicos hallados en la parcela.
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El hotel de 4 estrellas y 67 habitaciones que desde hace meses empieza a tomar forma en el barrio de Capuchinos, en Málaga capital, ya deja ver todas sus cartas.
El estudio de detalle que actualmente tramita el Ayuntamiento de Málaga, aprobado inicialmente a finales del pasado mes de mayo, abre la puerta a la unificación parcelaria y al desarrollo completo del nuevo complejo hotelero.
El plan definitivo, diseñado por la arquitecta Izaskun Larzabal por encargo de la entidad Hotel Zenit Olletas C.B., propone una compleja operación técnica y urbanística en la que la viabilidad financiera se equilibra de forma milimétrica con la obligatoriedad de proteger y poner en valor los restos arqueológicos descubiertos en el subsuelo.
El origen de esta actuación se remonta a mayo de 2023, fecha en la que se concedió la licencia de obras inicial para edificar un hotel de 67 habitaciones, piscina y dos plantas de sótano sobre los números 18, 20 y 22 de la citada calle.
Sin embargo, durante la ejecución de la estructura del edificio base, la promotora decidió adquirir los solares colindantes al sur —correspondientes a los números 14 y 16— con el objetivo de acometer una ambiciosa ampliación.
Diseño previsto para el hotel.
Esta segunda parcela había permanecido como un vacío urbano degradado debido a que la gran superficialidad de sus restos arqueológicos impedía construir bajo rasante, restándole atractivo comercial a cualquier desarrollo inmobiliario individual.
La unión de ambos terrenos en una única manzana catastral de 1.509 metros cuadrados de superficie gráfica ha sido la clave legal para rescatar el suelo y garantizar una explotación conjunta altamente rentable.
Para levantar este complejo, el estudio económico-financiero que acompaña a la memoria fija una inversión inicial total de 9.463.678,35 euros. El grueso de este capital se destina a la ejecución material de las obras, presupuestada en 4.749.412 euros, de los cuales 3,63 millones corresponden a la primera fase del hotel base y 1,11 millones a los trabajos de la ampliación.
A esta cifra se suman 1.092.364 euros en concepto de gastos auxiliares de obra, donde destacan los honorarios técnicos y proyectos (un 18% del presupuesto), las tasas municipales e ICIO (un 4%) y los gastos notariales (un 1%).
El tercer gran pilar de la inversión lo compone la adquisición y repercusión de los solares, valorada en 3.621.901 euros, que engloba el valor neto del suelo, los impuestos de transmisiones y la modificación registral de las fincas.
Plan de negocio
El plan de negocio diseñado para rentabilizar el activo se fundamenta en un flujo de caja recurrente y una previsión de ocupación mensual calculada minuciosamente según la estacionalidad de la Costa del Sol.
Durante la temporada invernal de enero y febrero, el establecimiento proyecta tarifas medias de 130 euros por habitación, con niveles de ocupación de entre el 49% y el 55%.
En los meses de primavera y otoño, el precio por noche se eleva a los 145 euros, estabilizando la actividad comercial con ocupaciones que oscilan entre el 77% de marzo y el 86% de octubre.
El pico de máxima rentabilidad llegará en verano, especialmente en agosto, cuando la tarifa se situará en los 175 euros por noche y la ocupación escalará hasta un sostenido 90,89%.
Con este rendimiento, las ganancias brutas anuales del hotel se han tasado en 4.571.795,38 euros.
Por su parte, los costes anuales para mantener el hotel operativo se han cifrado en 2.825.760 euros. La partida principal se destina a los servicios de gestión, mantenimiento ordinario y limpieza del edificio, que consumirá 1.494.000 euros al año, seguidos de cerca por las comisiones de las agencias de reservas online (como Booking o Airbnb), valoradas en 635.760 euros anuales, y los consumos energéticos de luz, agua y telefonía, presupuestados en 600.000 euros.
Al restar estos costes operativos de la facturación, el negocio genera un rendimiento bruto anual de 1,74 millones de euros. Una vez deducido el 25% correspondiente al Impuesto de Sociedades, el beneficio neto limpio que ingresará la promotora en caja será de 1.309.526,54 euros anuales, una cifra que asegura la amortización completa de toda la inversión en un plazo de sólo 7,23 años.
La viabilidad definitiva de estos flujos de caja dependía por completo de las soluciones técnicas validadas por el Taller de Investigaciones Arqueológicas para conservar el valioso patrimonio industrial de los siglos XVI al XVIII hallado bajo el suelo.
El proyecto asume el coste de la protección in situ de un gran horno cerámico semicircular de ladrillos rubefactados y de un pozo artesiano industrial de más de 30 metros de profundidad descubiertos en la ampliación, los cuales se soterrarán de forma estanca bajo capas de geotextil, arena fina y grava lavada por debajo de la losa de cimentación de la planta baja.
Asimismo, los cinco metros lineales descubiertos del histórico Acueducto de San Telmo —declarado Bien de Interés Cultural— se extraerán mediante cortes de precisión perimetral, se protegerán con espuma de poliuretano y se embutirán de manera definitiva en una viga de hormigón justo debajo del forjado de la planta baja, garantizando que permanezcan exactamente en su misma ubicación topográfica original.
En la parcela norte, un monumental aljibe hidráulico se aislará de las dos plantas de sótano destinadas a aparcamientos mediante pantallas perimetrales de hormigón armado, haciéndolo coincidir milimétricamente en vertical con uno de los cinco patios interiores de luces del hotel para su puesta en valor ante los huéspedes.
