Imagen del nuevo edificio de apartamentos del Centro histórico de Málaga.
¿Nuevo problema a la vista? El boom de apartamentos turísticos y de locales reconvertidos cambia Málaga
Málaga registra un aumento del 55% en edificios de apartamentos turísticos en cuatro años, con más de 9.000 plazas en este formato.
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Málaga atraviesa un proceso silencioso pero constante de transformación urbana que afecta tanto al modelo de alojamiento turístico como al uso tradicional de los espacios comerciales en la ciudad.
Dos fenómenos paralelos —la expansión de los edificios de apartamentos turísticos y la reconversión de locales en viviendas— apuntan hacia una misma dirección: el cambio progresivo en la forma de habitar y utilizar el suelo urbano.
El debate vuelve así al centro de la agenda urbana y política, después de años en los que la expansión de las viviendas de uso turístico (VUT) ya obligó al Ayuntamiento a intervenir con medidas restrictivas para contener su crecimiento.
El modelo de alojamiento en Málaga ha evolucionado hacia fórmulas cada vez más profesionalizadas y concentradas. Mientras las viviendas turísticas muestran signos de estabilización tras años de fuerte expansión, los edificios completos de apartamentos turísticos mantienen una trayectoria ascendente constante.
Según los datos del Big Data de la Costa del Sol, en 2022 la ciudad contaba con 228 edificios de apartamentos turísticos y 6.427 plazas.
Desde entonces, el crecimiento ha sido continuo:
- 2023: 254 edificios y 6.872 plazas
- 2024: 297 edificios y 7.769 plazas
- 2025: 331 edificios y 8.708 plazas
- Inicio de 2026: 354 edificios y 9.189 plazas
En apenas cuatro años, Málaga ha sumado 126 nuevos edificios (+55%) y cerca de 3.000 plazas adicionales (+42%), consolidando una tendencia sostenida.
Este fenómeno se produce en paralelo a la estabilización de las viviendas de uso turístico, que tras alcanzar su máximo en 2024 han registrado un ligero ajuste, situándose actualmente en menos de 64.500 plazas, según los últimos datos disponibles.
Un modelo impulsado por inversión profesional
El crecimiento de los edificios turísticos no responde únicamente a la demanda, sino también a la entrada de capital especializado en el mercado inmobiliario urbano.
En los últimos años, Málaga se ha convertido en un polo de atracción para socimis, fondos e inversores internacionales, con operaciones centradas en la adquisición, rehabilitación y explotación de edificios completos destinados al alojamiento de corta y media estancia.
Empresas como All Iron RE I Socimi o Líbere Hospitality Group han impulsado proyectos en el centro histórico mediante inversiones millonarias, mientras otros operadores internacionales han irrumpido en el mercado mediante la reconversión de activos existentes en residencias turísticas de gama media y alta.
A ello se suman promociones de nueva planta en distintos puntos de la ciudad, desde el Centro hasta barrios en transformación, que refuerzan la expansión de este modelo de explotación intensiva del suelo urbano. Buen ejemplo es el último proyecto autorizado por la Gerencia de Urbanismo, que incluye 81 alojamientos en Carretera de Cádiz.
La otra cara del proceso: locales comerciales
En paralelo a este fenómeno, Málaga ha consolidado otra tendencia de gran impacto urbano: la transformación de locales comerciales en viviendas.
Solo en 2025, según los datos de la Gerencia de Urbanismo, se autorizaron en torno a 320 licencias de cambio de uso, que permitieron la creación de más de 430 viviendas a partir de antiguos locales comerciales.
El fenómeno no es aislado. En 2024 se registraron alrededor de 390 licencias, que afectaron a unos 460 locales y dieron lugar a más de 670 viviendas, mientras que en 2023 se contabilizaron en torno a 150 expedientes, con unas 200 viviendas resultantes.
En conjunto, los tres últimos ejercicios reflejan la magnitud del proceso: más de 900 locales comerciales transformados en aproximadamente 1.300 viviendas.
En lo que va de 2026, hasta el mes de abril, se han tramitado alrededor de 80 nuevos expedientes, lo que confirma la continuidad de esta tendencia.
Este proceso se extiende por toda la ciudad, con especial presencia en barrios como Carretera de Cádiz, Cruz de Humilladero, Bailén-Miraflores o La Trinidad, donde empieza a percibirse una reducción del comercio de proximidad en determinadas calles.
Un debate que vuelve al centro de la agenda
El Ayuntamiento de Málaga reconoce abiertamente que está analizando nuevas herramientas de intervención para ordenar el impacto de los alojamientos turísticos y preservar el equilibrio entre usos residenciales, comerciales y turísticos.
Sin embargo, el debate está sobre la mesa desde hace meses. Ya en noviembre de 2024, el actual gerente de Urbanismo, José María Morente, apuntó en esta dirección, señalando la necesidad de intervenir sobre proyectos de baja calidad.
La previsión es que el asunto sea abordado en la modificación del plan general en la que viene trabajando la Gerencia de Urbanismo en los últimos meses. Lo que se ignora por el momento es qué medidas concretas se plantearán y el calendario.
