Iglesia de la Encarnación en Alhaurín el Grande.
Alhaurín el Grande abre la puerta a 78 viviendas sobre 27.500 metros de suelo rústico: 37 serán protegidas
La actuación, promovida por Estación de Servicio La Peñita, ocupa 27.489 metros cuadrados junto a la A-404 y contempla además 2.810 metros cuadrados de uso comercial y 215 plazas de aparcamiento.
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Alhaurín el Grande ha dado el primer paso para transformar 27.489 metros cuadrados de suelo rústico situado al este del núcleo urbano en un nuevo ámbito residencial con 78 viviendas, casi la mitad de ellas protegidas.
La actuación, denominada Don Raúl, contempla además superficie comercial, equipamientos, zonas verdes y más de 200 plazas de aparcamiento, y supone avanzar en la urbanización de uno de los espacios que quedan junto al límite actual de la localidad.
La Junta de Gobierno Local aprobó inicialmente el pasado 10 de julio la propuesta de delimitación de esta actuación de transformación urbanística de nueva urbanización promovida por Estación de Servicio La Peñita. El expediente se encuentra ahora sometido a información pública durante un mes. Es, por tanto, el inicio de la tramitación y no la autorización para comenzar las obras.
El suelo se encuentra en el sector SURNS-1 del PGOU de Alhaurín el Grande, en un ámbito que el planeamiento identifica como suelo urbanizable no sectorizado. La propia documentación municipal se refiere a la actuación como una transformación urbanística de nueva urbanización en suelo rústico y justifica su desarrollo al amparo de la LISTA y de su reglamento, que establecen el procedimiento para desarrollar este tipo de ámbitos.
Un nuevo crecimiento hacia el este
Los terrenos se localizan al sureste de la A-404, en su tramo urbano de la calle Gerald Brenan; al sur y suroeste de la Cañada de las Palomas y el Arroyo de los Prados; al este de la calle Fuente Alta y al oeste del Sistema General Viario previsto en el PGOU. La superficie delimitada alcanza los 27.489,20 metros cuadrados.
La memoria plantea la actuación como una prolongación natural de la ciudad. El ámbito linda con suelo urbano, está rodeado por urbanizaciones y se encuentra junto al núcleo principal, por lo que los promotores lo consideran el "ensanche natural" de Alhaurín el Grande por el este. También destacan la existencia de viarios e infraestructuras en sus bordes y su conexión con las zonas ya urbanizadas.
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Propuesta de ordenación del nuevo desarrollo residencial en Alhaurín el Grande.png
Uno de los argumentos utilizados para defender la actuación es precisamente que permitirá eliminar un vacío urbano y consolidar la estructura del municipio. La propuesta sostiene que los terrenos cuentan en sus bordes con viario rodado y servicios y que su transformación permitiría integrarlos en la malla urbana existente.
El futuro ámbito tendrá uso global residencial y una edificabilidad máxima de 12.067,82 metros cuadrados. De ellos, 9.257,75 metros cuadrados corresponderán a uso residencial y otros 2.810,07 metros cuadrados a uso comercial.
La propuesta contempla:
- 78 viviendas en total: 37 viviendas protegidas y 41 viviendas libres.
- 2.810,07 metros cuadrados de uso comercial.
- 1.102,40 metros cuadrados de equipamientos.
- 3.079,42 metros cuadrados de espacios libres locales.
- 1.597,49 metros cuadrados de sistema general de espacios libres.
- 215 plazas de aparcamiento, de las que 107 serán públicas.
La reserva de vivienda protegida alcanza así el 40% de la edificabilidad residencial, de acuerdo con el porcentaje mínimo que la documentación considera aplicable a este tipo de actuación.
El dato adquiere especial relevancia por la demanda existente en el municipio. Según la memoria, el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida contabiliza actualmente 70 solicitudes en Alhaurín el Grande. El documento añade que en los últimos años no se han tramitado instrumentos de planeamiento que incorporasen reservas de vivienda protegida, por lo que considera que esta actuación puede cubrir parte de esa demanda.
La propuesta justifica la necesidad de nuevo suelo residencial por la evolución demográfica de Alhaurín el Grande. Según los datos recogidos en la memoria, el municipio pasó de 24.705 habitantes en 2019 a 27.647 en 2024, lo que supone un incremento de 2.942 personas y del 11,91% en cinco años.
El documento utiliza ese crecimiento para realizar una estimación de la demanda futura. Si se extrapolase la evolución registrada, calcula una necesidad de unas 1.372 viviendas en los próximos cinco años. También señala que el 89,74% del suelo urbanizable previsto en el PGOU ya se encuentra en desarrollo y que existe escasez de suelo urbanizado finalista.
Viviendas libres de hasta 560.000 euros
La documentación incorpora además un estudio económico que permite conocer cómo se ha planteado la viabilidad de la promoción. Se trata de precios de referencia utilizados en la memoria, no de precios de venta establecidos por el Ayuntamiento.
Una de las parcelas contempla 30 viviendas libres en manzana cerrada, con una superficie construida de referencia de unos 90 metros cuadrados por vivienda, además de garajes y trasteros. El estudio utiliza un precio de 2.300 euros por metro cuadrado y calcula un valor de unos 207.000 euros por vivienda. Para las 30 unidades estima unas ventas de 6,21 millones de euros.
La otra tipología de vivienda libre resulta mucho más exclusiva. El proyecto contempla 11 viviendas unifamiliares aisladas, con unos 200 metros cuadrados construidos por unidad. El estudio económico emplea un precio de referencia de 2.800 euros por metro cuadrado, que sitúa el valor estimado de cada vivienda en 560.000 euros. Las once unidades representarían unas ventas previstas de 6,16 millones de euros.
En cuanto a la vivienda protegida, el estudio parte de un precio de 1.976,54 euros por metro cuadrado y calcula unas ventas de 7,53 millones de euros para las 37 unidades, frente a unos costes estimados de 5,91 millones. La memoria cifra en 1,62 millones de euros el margen resultante, un 27,44%.
Para las 30 viviendas libres en manzana cerrada, el estudio calcula unos costes de 5,28 millones de euros frente a unas ventas de 7,13 millones, con un margen estimado de 1,85 millones de euros, equivalente al 34,98%. En las once unifamiliares, el margen previsto es de unos 969.000 euros, el 18,66%.
2.810 metros cuadrados para locales comerciales
El nuevo ámbito tampoco se plantea como una simple extensión residencial. El planeamiento prevé 2.810,07 metros cuadrados de techo comercial, concentrados en las plantas bajas de las edificaciones de determinadas parcelas.
El estudio económico calcula unos 20 locales comerciales de unos 120 metros cuadrados y toma como referencia un precio de 925 euros por metro cuadrado. Con esas hipótesis, estima unas ventas de 2,22 millones de euros y un margen de unos 517.000 euros.
La transformación del suelo requerirá también la ejecución de nuevas infraestructuras. El estudio estima en 581.421 euros el coste de la urbanización interna, incluyendo el viario y los espacios libres públicos.
A esa cantidad se suman 20.644,84 euros de cargas externas. Aplicando el coeficiente de gastos generales contemplado en el documento, la memoria sitúa el coste total estimado de urbanización en 842.892,43 euros.
El proyecto prevé además conservar parte de la vegetación existente en las zonas verdes. La documentación señala que se plantarán como mínimo 121 árboles, uno por cada 100 metros cuadrados de techo, con especies autóctonas y bajas necesidades hídricas.
El documento establece un plazo de dos meses desde la aprobación de la propuesta de delimitación para presentar el Plan Parcial de Ordenación. La estimación incluida en la memoria fija después 26 meses para la ordenación y otros 18 meses para la ejecución, una vez aprobados definitivamente los instrumentos correspondientes.
