En vigor: un juez puede desahuciar a tu vecino por exceso de ruido según la Ley de Propiedad Horizontal

Tener problemas con el que vive en tu misma urbanización o calle ya es algo habitual en España. Un 33% de los españoles afirma haber tenido conflictos de convivencia con sus vecinos y un 12 % asegura que nunca llegaron a resolverse, según recoge el informe sobre 'Satisfacción Vecinal' elaborado por Grupo Mutua Propietarios.

La falta de trato (58 %), el exceso de ruido (21 %), el descuido de los elementos comunitarios (15 %) o la falta de colaboración (13 %) son las principales razones. En Castilla-La Mancha, el 19,1 % de los habitantes reporta problemas de ruidos exteriores en su vivienda, tal y como recoge la Encuesta de Condiciones de Vida de 2023 elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, lo que muchos desconocen es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite la expulsión inmediata (desahucio) de un inquilino y la extinción de su contrato por parte de un juez si persiste en realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: la comunidad puede publicar tu nombre en el portal si eres moroso

El artículo 7.2 de esta normativa permite declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos al inmueble. En caso de ser el propietario, la ley prevé un "veto" de uso de la casa por un periodo máximo de tres años.

Es importante reseñar que no basta con una simple queja formal. Para que un juez dicte esta sentencia de expulsión, la comunidad de vecinos debe seguir un protocolo estricto que garantice el derecho a la defensa:

1. Requerimiento del presidente: el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier vecino, debe exigir por escrito la "inmediata cesación" de las actividades molestas bajo advertencia de ir a juicio.
2. Autorización de la Junta: si el inquilino o propietario persiste, se debe convocar una Junta de Propietarios extraordinaria para autorizar formalmente al presidente a entablar la "acción de cesación".
3. Medidas cautelares: una vez presentada la demanda, el juez tiene la potestad de ordenar el cese inmediato de la actividad incluso antes de que termine el juicio y bajo riesgo de incurrir en un delito de desobediencia.
4. Juicio y sentencia: el proceso se concluye con un juicio ordinario donde la sentencia judicial puede imponer ese desahucio inmediato del inquilino (o bien de forma voluntaria o si se opone a través de la comisión judicial). En caso de tratarse del dueño del inmueble, se establecerá un "veto de uso" de hasta tres años en función de lo grave que haya sido la infracción.

Además de la expulsión y privación de uso, la sentencia suele incluir la condena al pago de una indemnización por daños y perjuicios a favor de la comunidad o de los vecinos afectados, así como el pago de las costas judiciales del proceso.

¿Qué se considera una actividad "molesta"?

Llegados a este punto, es importante esclarecer que las sentencias exigen que dicha actividad problemática sea persistente, grave y esté probada. La jurisprudencia de España ha ido acotando qué comportamientos están contemplados como objeto de este artículo, entre los casos más comunes que terminan en desahucio se encuentran:

• Ruidos persistentes: ensayos musicales a deshoras, fiestas constantes o ladridos incesantes.
• Narcopisos y prostitución: actividades ilícitas que generan un tránsito de personas inseguro para el resto de propietarios.
• Síndrome de Diógenes: cuando la acumulación de basura genera olores insalubres o riesgo de plagas para el bloque.
• Uso indebido de zonas comunes: convertir trasteros en viviendas o realizar actividades industriales en un piso residencial, por ejemplo.

En definitiva, la reciente actualización de la Ley de Propiedad Horizontal a marzo de 2026 confirma que el artículo 7.2 sigue siendo el "arma legal" más potente para defender la convivencia en las comunidades frente a un inquilino o propietario conflictivo.