Cómo cambiar una hipoteca fija a variable

Con la gran bajada del Euríbor, muchos hipotecados se han planteado pasar de un préstamo de tipo fijo a uno de tipo variable. Para realizar dicho cambio, disponemos de dos procedimientos: por novación o subrogación.

10 febrero, 2022 10:50

Cintia de la Paz

En España, cambiar una hipoteca fija a variable, o viceversa, es una operación habitual, que, de hecho, en 2021 está registrando máximos históricos, pero ¿cómo hacerlo? Hoy te explicamos las formas de realizar esta modificación.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija y una variable?

En un préstamo, el tipo de interés hace referencia a la forma en que se calculan los intereses que se pagan por el capital prestado. A grandes rasgos, existen dos tipos de intereses diferentes: el interés fijo y el variable.

Interés fijo: En los préstamos a tipo fijo, los intereses que se pagan por el capital son siempre los mismos, y se determinan en el momento de la concesión del préstamo. Por ejemplo, cuando vamos a pedir una hipoteca.
Interés variable: En el caso de los préstamos a tipo variable, los intereses que se pagan por el capital prestado varían de una cuota a otra. Esta variación depende del tipo de interés que se tome como referencia. En el caso de las hipotecas de España, el tipo de interés más común es el euríbor. De este modo, si el euríbor sube, se paga más por las hipotecas variables; mientras que si el indicador baja, las cuotas se abaratan.

Ventajas de cambiar de hipoteca fija a variable

Algunas de las principales ventajas de cambiar de hipoteca fija a variable son las siguientes:

Las hipotecas variables son más baratas a corto plazo: su interés es actualmente más bajo porque el índice de referencia que tienen la mayoría, el euríbor, está en negativo.
El plazo de devolución puede ser más largo: aunque la mayoría de los bancos dan plazos de 30 años, hay hipotecas a tipo variable con plazos de hasta 40 años.
En general, tienen menos comisiones: a diferencia de las fijas, las hipotecas variables generalmente incluyen menos comisiones y, en caso de tenerlas, suelen ser más baratas.

Cómo cambiar una hipoteca fija a variable

Puedes cambiar una hipoteca fija a variable por novación o subrogación.

1. Por novación hipoteraria

Cambiar una hipoteca fija a variable por novación es otra de las posibilidades. La novación de hipotecas consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca que contratamos inicialmente, pero en el mismo banco, consiguiendo un tipo de interés más bajo, cambiando una hipoteca fija a variable, o ampliando el préstamo o el plazo de amortización.

Cambiar una hipoteca fija a variable por novación, implica unos gastos. Estos gastos son aquellos asociados a la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría. Por otra parte, el banco puede cobrarte una comisión máxima del 0,15% del dinero pendiente de pago y que debe amortizarse durante los tres años siguientes.

2. Por subrogación hipotecaria

Cambiar una hipoteca fija a variable por subrogación nos permite no sólo cambiar una hipoteca fija a variable, sino cambiar la hipoteca de un banco a otro en el que nos den mejores condiciones.

En 2021 los bancos han ofrecido condiciones hipotecarias con tipos de interés en mínimos históricos, lo que ha disparado las cifras de subrogación de hipoteca. Según datos del INE, entre enero y abril de 2021, las subrogaciones de hipotecas aumentaron un 179% respecto al mismo periodo de 2019, y un 275% respecto a 2020.

Si decides cambiar una hipoteca fija a variable por subrogación hipotecaria, la entidad que te concedió el préstamo inicialmente no puede negarse. Lo que sí pueden hacer es ofrecerte mejorar las condiciones de la hipoteca mediante una novación hipotecaria.

En este caso hay que pagar una comisión similar a la de la novación (0,15% del importe a pagar, amortizable en los tres primeros años), además de los gastos de notaría y registro. A estos costes tendremos que añadir uno más, el de tasación, ya que este trámite es obligatorio para que el nuevo banco nos conceda la hipoteca.

¿Qué es mejor hipoteca variable o fija?

Las hipotecas fijas son una buena opción, siempre que busquemos tranquilidad y certidumbre a la hora de pagar nuestra hipoteca, beneficio que se mantendrá a lo largo de la vida del préstamo.

En el caso de las hipotecas variables, el euríbor se encuentra cerca de mínimos históricos, de hecho, este mes de febrero cumple seis años en terreno negativo, una circunstancia que al principio se vislumbraba de corto plazo, pero que ha terminado convirtiéndose en un verdadero lastre para los márgenes bancarios... y en una gran noticia para los hipotecados.

A pesar de que existe la convicción de que cambiar una hipoteca fija a variable es arriesgado, lo cierto es que organismos como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se decantan más por las hipotecas variables y descartan una gran subida del Euribor en los próximos años. Cambiar una hipoteca fija a variable nos permite ahorrar entre 2.000 y 4.000 euros en un préstamo de 100.000€ según datos de la OCU.

Con todo, los expertos recuerdan que no existe la hipoteca perfecta, sino que todo dependerá de las circunstancias económicas y personales de cada consumidor. Por eso, conviene comparar el mercado y repasar las condiciones que ofrece la entidad para acertar con la elección.