Juan, gestor de pisos turísticos: "De una vivienda que factura 24.000 euros al año, gano unos 6.000 euros"

¿Quién no ha reservado alguna vez el alojamiento de sus vacaciones a través de Booking o Airbnb? Estas plataformas se han convertido en una alternativa cada vez más popular frente al sector hotelero tradicional, y detrás de ellas existe un negocio inmobiliario que mueve millones.

Aunque en los últimos años las restricciones sobre los pisos turísticos se han endurecido y obtener los permisos necesarios resulta mucho más complejo que antes, todavía existen fórmulas para seguir aprovechando este modelo de inversión.

Una de ellas, lejos del típico comprar para alquilar, es la gestión de estos alquileres vacacionales a otros propietarios que desean delegar la gestión.

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Juan Góngora es todo un experto en este modelo de negocio, llegando a gestionar hasta 12 inmuebles de alquiler vacacional.

"Cobro un 25% por gestión, es decir, si una vivienda factura 24.000 euros al año, son 6.000 euros que podrías ganar por cada vivienda que gestiones", según afirma en el podcast 'Libertad Inmobiliaria' del zaragozano Carlos Galán.

Se trata de un negocio lucrativo y, en sus palabras, escalable: "Si una vivienda que facture 24.000 euros estás ganando 6.000, que hay que quitarle gastos por supuesto, si son 10 viviendas serían unos 60.000 euros al año", afirma, añadiendo que "por muchos gastos que tengan esas viviendas, puedes vivir cómodamente sin volverte loco".

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Eso sí, detrás de estos números hay horas de organización, cursos y, como él dice, "mucho ensayo y error".

Consejos y errores típicos

"Al principio hacía absolutamente todo, entregaba las llaves a los clientes, subía los anuncios a las plataformas... pero si algo tenía claro es que quería hacer las cosas bien, lo más profesional posible", comenta.

Con aproximadamente 9 años de experiencia en el sector, Juan recomienda:

• Automatizar procesos mediante cerraduras inteligentes, mensajes automáticos a los clientes y el uso de software para establecer precios según el mercado y sincronizar los calendarios de todas las plataformas donde está anunciado el piso para evitar overbookings.
• Estrategia comercial y retención de clientes. Invertir en hacer una buena fotografía, optimizar las descripciones de los anuncios o crear una página web propia son estrategias que refuerzan la conexión y la confianza con los clientes.
• Tener una buena organización con el equipo de limpieza. En su caso, el equipo está conectado con el software que gestiona el calendario y sabe cuántos integrantes hay en la vivienda y cuándo son las entradas y salidas de los apartamentos. En su caso, los costes de limpieza van incluidos en el pago que hacen en la reserva los inquilinos.
• Priorizar calidad vs cantidad. Aconseja buscar un modelo de pocas viviendas pero muy diferenciadoras (bien ubicadas, con piscina y de 2 o 3 habitaciones) que ofrezcan una rentabilidad alta.

Su fuerte apuesta por el alquiler tradicional

Más allá de la gestión de pisos turísticos, Juan también ha apostado con fuerza por la inversión inmobiliaria.

En su caso, ha optado por el alquiler tradicional como una forma de "comprar tiempo" y reducir preocupaciones. Su objetivo era claro: generar ingresos sin tener que dedicarle demasiada gestión.

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"Buscaba algo que poder gestionar lo menos posible. Que me diera mucha libertad", explica.

Para dar ese paso tomó una decisión importante: vender su vivienda habitual. Con ello canceló la hipoteca de 700 euros mensuales que tenía. Además, vendió acciones por valor de 50.000 euros y también su coche.

Con todos esos movimientos logró reunir un capital de 100.000 euros. Una cantidad que le permitió comprar cuatro viviendas destinadas al alquiler tradicional.

"Puse en cada piso unos 25.000 euros. El resto con hipoteca y un alquiler tradicional de una media de 500/550 euros cada una", señala.

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Actualmente asegura superar el millón de euros de patrimonio. Una cifra que, según explica, ha conseguido gracias a una cartera de 10 inmuebles alquilados bajo este modelo.

Sumando con los 12 inmuebles en gestión vacacional, asegura que puede vivir holgadamente y estar más cerca de sus objetivos, salir de la "carrera de la rata" y mantener un negocio eficiente y rentable que le regale el tiempo libre suficiente para disfrutar de la vida y ser feliz con lo que ya tiene.