Beatriz, administradora de fincas, sobre la trampa de las viviendas turísticas para saltarse la ley: "Lo hace el 20%"

Desde que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) entró en vigor en abril de 2025, las comunidades de vecinos han ganado poder para frenar la proliferación de viviendas de uso turístico en las ciudades. Pero dicen que 'hecha la ley, hecha la trampa', y es que ni medio año ha pasado que este tipo de propietarios ya ha encontrado un vacío legal para seguir alquilando a turistas: el alquiler por habitaciones.

"Al menos un 20% lo hace ya en Zaragoza", afirma Beatriz González Bosque, administradora de fincas colegiada y miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Aragón. "Desde que cambió la ley, ningún propietario de las comunidades que gestiono -unas cuatro mil viviendas- ha pedido autorización para abrir una vivienda de uso turístico. Pero ya son varios vecinos los que me llaman porque descubren esta trampa que, sin embargo, es perfectamente legal".

Tal y como lo explica la administradora de fincas, la Ley Orgánica 1/2025, aprobada el 2 de enero, modificó la Ley de Propiedad Horizontal e introdujo un cambio "clave". "Ahora las viviendas de uso turístico necesitan el acuerdo favorable de las tres quintas partes (3/5) de los propietarios y cuotas de participación para poder operar en un edificio residencial", confirma.

Antes, cualquier propietario podía destinar su piso a uso turístico salvo que estuviera expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad. Ahora la situación se invierte, "están prohibidas por defecto salvo autorización expresa", detalla.

El "falso" parón

"Desde la reforma, muchos propietarios han desistido de iniciar el trámite porque saben que no conseguirán la mayoría de tres quintas partes que dicta la ley", apunta González Bosque. "Eso ha frenado el crecimiento de forma inmediata", asegura.

El frenazo ha sido tan eficaz que, según los administradores de fincas, no se han registrado nuevas solicitudes de autorización "en meses". Pero el vacío que deja este parón lo están llenando otras fórmulas más difíciles de controlar.

"De repente, ya no hay ninguna solicitud de vivienda turística, pero sí empiezan las llamadas de vecinos que se quejan de que se alquila por habitaciones", cuenta Beatriz. "Y ahí no hay nada que hacer, ese uso está permitido. Es la nueva trampa", lamenta.

Según lo explica, a diferencia de las viviendas turísticas, el alquiler por habitaciones no requiere autorización de la comunidad ni está regulado como una actividad económica específica. Eso lo convierte en un "agujero legal" que puede volver a generar tensiones de convivencia similares a las que provocaron las primeras oleadas de pisos turísticos.

La proliferación de vivienda turística es un problema que no es nuevo. En 2018, Zaragoza contaba con apenas 138 viviendas de uso turístico registradas. Cinco años después, la cifra se había multiplicado por cinco: entre 600 y 700 pisos legalizados en 2023-2024, según datos del Registro de Turismo de Aragón y del Instituto Aragonés de Estadística (IAEST).

En el conjunto de la Comunidad, en 2025 se contabilizan 4.128 viviendas turísticas, de las cuales alrededor del 17% se concentran en la capital aragonesa. Aunque el crecimiento ha sido vertiginoso -más del 300 % en apenas cinco años-, "Zaragoza sigue lejos de los niveles de saturación turística de otras grandes ciudades españolas", asegura la experta.