El delegado de Tinsa by Accumin en Alicante, Jaime Helios.
Jaime, experto inmobiliario: "La ubicación sigue siendo el factor que más pesa en la tasación de una vivienda"
El delegado de Tinsa en Alicante explica qué es una tasación inmobiliaria y qué ocurre cuando el precio acordado supera la valoración del inmueble.
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La zona en la que se encuentra un inmueble continúa siendo el elemento que más influye en su valoración económica. La ciudad, el barrio concreto y los servicios disponibles en el entorno determinan en gran medida el precio final que puede alcanzar una vivienda en una tasación profesional.
Así lo explica a EL ESPAÑOL Jaime Helios, delegado de Tinsa by Accumin en Alicante, quien subraya que, aunque el estado de la vivienda o sus características también influyen, "la localización suele ser el factor más relevante" a la hora de fijar el valor de mercado.
La tasación, además, se convierte en uno de los pasos más determinantes para quienes necesitan financiación bancaria. Sin este informe técnico, elaborado por una sociedad homologada, los bancos no pueden conceder una hipoteca para la compra de una vivienda.
Helios detalla que una tasación inmobiliaria es un documento técnico que establece el valor de un inmueble en una fecha concreta y bajo unas condiciones determinadas.
Su finalidad es ofrecer una valoración objetiva y respaldada por criterios profesionales que sirva de referencia para decisiones económicas, legales o financieras.
En este sentido, diferencia entre una simple valoración orientativa y una tasación oficial. Mientras que cualquier estimación puede considerarse una valoración de mercado, la tasación utilizada para una hipoteca debe cumplir una normativa específica.
En concreto, debe ajustarse a la Orden ECO/805/2003, que regula la metodología que deben aplicar las sociedades de tasación homologadas.
Por ese motivo, explica que las herramientas online o estimaciones informales solo ofrecen aproximaciones. "Sirven a modo orientativo o estimatorio, pero no tienen carácter oficial", aclara.
Obligatoria para la hipoteca
La tasación es obligatoria cuando la compra de una vivienda se realiza con financiación bancaria. En estos casos, el informe debe estar elaborado por una sociedad homologada por el Banco de España para que tenga validez legal.
Según ha explicado a EL ESPAÑOL de Alicante, también resulta recomendable en otras operaciones inmobiliarias, como herencias, separaciones o divorcios, ya que permite disponer de un valor objetivo del inmueble para repartir bienes o tomar decisiones patrimoniales.
En el caso de las hipotecas, el banco utiliza el valor de tasación como referencia para determinar la cantidad de dinero que puede prestar al comprador.
Qué analiza un tasador
El proceso de tasación incluye siempre una visita al interior del inmueble. Durante esta inspección, el profesional toma medidas, realiza fotografías y revisa aspectos como las calidades constructivas, las instalaciones o el estado de conservación.
También comprueba que el inmueble coincide con la documentación registral y catastral disponible, además de verificar si existe algún tipo de incidencia urbanística, protección especial o derechos asociados a la propiedad.
A esta información se suma un análisis del mercado inmobiliario. El tasador estudia las últimas ventas realizadas en la zona y busca viviendas comparables, -conocidas como "testigos"-, para determinar el valor del inmueble por comparación.
Una vez recopilados todos los datos, el profesional elabora el informe justificando la estimación final. Después, el documento pasa por un departamento de control de la sociedad de tasación antes de entregarse al cliente.
Métodos para calcular
Las tasadoras homologadas utilizan distintos métodos de valoración, dependiendo del tipo de inmueble o del objetivo de la tasación.
El más habitual en el caso de viviendas es el método de comparación, que analiza precios de inmuebles similares vendidos recientemente en la misma zona. También se emplea el método del coste, que calcula cuánto costaría construir un inmueble similar desde cero.
Existen otros sistemas más habituales en el ámbito de la inversión, como el método residual, -utilizado para valorar suelos o promociones futuras-, o el método de actualización de rentas, que estima el valor de activos destinados al alquiler en función de los ingresos que pueden generar.
Entre todos los factores analizados, Helios insiste en que la ubicación sigue siendo determinante. "La localidad, la zona concreta dentro de ella y las infraestructuras o servicios cercanos son aspectos clave", señala.
No obstante, también influyen otros elementos como el tipo de vivienda, su estado de conservación, si tiene ascensor, la luminosidad, las vistas o la existencia de zonas comunes.
Errores más frecuentes
Durante el proceso de tasación también pueden detectarse discrepancias o irregularidades que los propietarios desconocen.
Uno de los casos más habituales tiene que ver con la superficie del inmueble. Al realizar una medición real, es frecuente encontrar diferencias respecto a los datos que figuran en el registro o en el catastro.
También pueden aparecer problemas urbanísticos, como cambios de uso no autorizados o incumplimientos de la normativa vigente. En ocasiones, incluso se detectan errores en la identificación de la finca o direcciones incorrectas.
Además, aunque la inspección es visual y no entra a valorar posibles vicios ocultos, los tasadores pueden identificar problemas importantes de mantenimiento o conservación.
Uno de los escenarios que más dudas genera entre los compradores es qué ocurre cuando el valor de tasación es inferior al precio acordado con el vendedor.
Helios explica que el precio de compraventa lo fijan libremente las partes, mientras que la tasación es una estimación independiente basada en datos objetivos del mercado.
En el caso de necesitar una hipoteca, el banco toma como referencia el menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación para calcular el préstamo. Habitualmente, las entidades financian entre el 70% y el 80% del valor de tasación.
Por ello, si el informe sitúa el valor por debajo del precio pactado, el comprador deberá aportar más ahorros para cubrir la diferencia. De lo contrario, la operación podría no llegar a cerrarse.
El valor de la vivienda en Alicante
Las últimas tasaciones reflejan además una evolución al alza del mercado inmobiliario en la provincia.
Según los datos de Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda nueva y usada en Alicante alcanza los 1.823 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2025. Esta cifra supone un crecimiento trimestral del 3,6% y un aumento interanual del 17%.
En la capital, el precio medio se sitúa en 1.980 euros por metro cuadrado. Aunque el incremento es algo menor que en el conjunto de la provincia, el mercado mantiene una tendencia de crecimiento sostenido.
Un contexto que, según Helios, confirma la importancia de contar con una tasación rigurosa. "Es la herramienta que permite conocer el valor real de un inmueble en un momento determinado", concluye.
