Montaje de Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, con Sandra Aurrecoechea, Marín y Mateo Abogados.
Una experta en vivienda avisa: “Vuelven las prórrogas anuales de hasta tres años en los alquileres”
Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo Abogados, explica qué régimen recuperan los contratos de vivienda habitual.
Más información: Es oficial: si el arrendador de una vivienda quiere retener el dinero de la fianza del alquiler tiene que justificarlo
El Congreso de los Diputados rechazó la convalidación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 aprobados por el Consejo de Ministros. Con ambos, el Gobierno pretendía reformar el mercado del alquiler de vivienda. ¿Cómo?
El primero regulaba el alquiler temporal y por habitaciones, limitaba al 2% la actualización de rentas, creaba una prórroga extraordinaria de hasta dos años, y mantenía la suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030. El segundo, encadenaba prórrogas de cinco o siete años en los contratos de vivienda habitual, con seis meses de preaviso e indemnización de 12 mensualidades para el propietario que no quisiera renovar.
¿Cómo queda la situación tras su derogación? Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo Abogados, explica qué régimen recuperan los contratos de vivienda habitual.
Tres años
Tras la no aprobación en el Congreso de los Diputados, se vuelve al régimen anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
“Una vez cumplidos los cinco o siete años de duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años”, afirma la experta.
Y añade: “El preaviso del arrendador vuelve a ser de cuatro meses y el del arrendatario de dos. Agotado ese periodo, no existe la indemnización general creada por el decreto rechazado”.
Respecto al alquiler de temporada, se vuelve al marco previo: “Ello no convierte en válido cualquier contrato llamado temporal. La jurisprudencia seguirá pudiendo apreciar fraude cuando la denominación no corresponda con la finalidad real del alquiler”, matiza.
Problemas
Llegados a este punto, la abogada pone el foco en el fondo del problema: “La protección del arrendatario vulnerable no debería descansar exclusivamente sobre la relación privada entre propietario e inquilino. Trasladar al propietario, y en particular al pequeño propietario, cargas que corresponden primariamente a las Administraciones puede generar problemas de proporcionalidad”.
Por eso, apunta a un hecho destacable: “Dos contratos aparentemente idénticos pueden quedar sometidos a reglas distintas por haberse firmado con pocos meses de diferencia. Cuando la respuesta exige superponer tantas capas normativas, existe un problema real de seguridad jurídica”.
Con todo, y pese a la derogación, el problema no está del todo resuelto. “La no convalidación produce la derogación y expulsión de la norma del ordenamiento. No debe confundirse, sin embargo, con una declaración judicial de nulidad”, concreta.
Ante este panorama, su visión es clara: “El rechazo de los dos decretos no permitirá pasar página de inmediato. El régimen anterior volverá a regir para el futuro, pero los actos producidos durante la vigencia provisional no deben tratarse como inexistentes. Habrá que separar los efectos consumados, las situaciones en curso y las expectativas todavía no consolidadas”.
Son muchos los ejemplos de la situación que queda: “Un contrato firmado durante esos días, una actualización de renta ya practicada, un burofax de no renovación, una reparación descontada, una solicitud judicial de suspensión, un impuesto devengado o un derecho reconocido administrativamente”.
De ahí que concluya subrayando que “la derogación parlamentaria puede expulsar la norma para el futuro, pero no borrar materialmente los actos jurídicos producidos mientras tuvo fuerza de ley. Por eso sería incorrecto afirmar, sin matices, que la no convalidación equivale a que los decretos nunca existieron”.
