Estados Unidos cambia las normas: los propietarios podrán subir el alquiler sin límite

La legislación española no permite que los propietarios puedan subir el alquiler libremente durante la vigencia del contrato de alquiler, pero esto no sucede en otros países como Estados Unidos, donde una disposición estatal en Arkansas ha cambiado la ley de alquileres en el país.

Esta ha dejado a los inquilinos en una posición más vulnerable frente a los propietarios en este estado, ya que, a diferencia de lo que sucede con la mayoría de ellos, aquí no se aplica una Garantía Implícita de Habitabilidad completa, lo que provoca un cambio en las normas relacionadas con los daños en la vivienda, las reparaciones y los aumentos de alquiler.

La normativa actual tiene un impacto directo en los contratos de alquiler, los derechos de los inquilinos y las propias obligaciones de los propietarios, de manera que el arrendatario puede quedar obligado a asumir daños en la propiedad y a ver cómo le aumentan el alquiler sin límite.

La ley de alquileres protege a los propietarios

Como decimos, en la mayoría de los estados de Estados Unidos, existe la Garantía Implícita de Habitabilidad que obliga al propietario a mantener la vivienda en unas condiciones seguras y habitables a lo largo de todo el contrato, incluyendo servicios básicos funcionales, una estructura segura y condiciones apropiadas para vivir.

Sin embargo, esta garantía no ha sido reconocida históricamente por Arkansas, por lo que los inquilinos de este estado no tienen las mismas herramientas legales que otros para poder exigir que se hagan reparaciones obligatorias, ni suspender el pago del arrendamiento en caso de problemas en el inmueble.

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Asimismo, este estado no impone un límite estatal general a los aumentos de alquiler, por lo que los propietarios tienen la posibilidad de ajustar el precio al renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan con los términos pactados entre ambas partes y los plazos de notificación.

En noviembre de 2021 entró en vigor la Ley 1052 de Arkansas, que estableció por primera vez los estándares mínimos obligatorios para las viviendas en alquiler. Esta norma exige que, al inicio del contrato, la propiedad tenga agua potable, electricidad y sistemas esenciales en funcionamiento.

Sin embargo, esta legislación no creó una Garantía Implícita de Habitabilidad plena, por lo que tiene un alcance limitado y no ofrece a los inquilinos mecanismos amplios para obligar a realizar reparaciones durante toda la vigencia del contrato.

La ley en España 

En el caso de España, hay que tener claro que no se puede subir el precio del alquiler hasta que finalice el contrato de arrendamiento. Sin embargo, sí que es posible actualizar la renta con carácter anual, es decir, ajustando lo que paga el inquilino de acuerdo a las fluctuaciones económicas.

No obstante, solo se podrá aplicar si está expresamente recogido en el contrato. En cualquier caso, conviene conocer cómo funciona la actualización de rentas del alquiler, que es una cláusula especificada en el contrato de arrendamiento y que está basada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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En este artículo se indica que, durante la vigencia del contrato, la renta solo se puede actualizar en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. También se indica que dicha actualización se realiza en función del índice elegido a la firma del contrato.

En el momento de elegir un índice de referencia, se puede optar por el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (índice ARCA). Sin embargo, aunque las partes elijan un índice específico, la actualización de rentas nunca puede superar el límite que marca el índice de referencia que fija el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este es un sistema que fue introducido con la ley de vivienda de 2023, con la finalidad de que se evitasen posibles incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Igualmente, es imprescindible tener muy claro que el propietario deberá comunicar en tiempo y forma la actualización de la renta y el nuevo importe a abonar, siendo efectivo a partir del mes siguiente a la comunicación. La parte interesada tendrá que notificarlo por escrito.

¿El alquiler sigue ligado al IPC?

Hasta abril del año 2022, cuando se cumplía un año del contrato de arrendamiento, el propietario tenía la posibilidad de actualizar el importe de la renta en función del indicador elegido, siempre que no fuese superior a la oscilación del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Si ambas partes acordaban que se actualizase la renta con carácter anual, pero sin definir el sistema a actualizar, lo más frecuente es que esta actualización se hiciese conforme al IPC. Todo cambió a partir de 2022, cuando el Gobierno decidió fijar unos límites a la actualización de rentas.

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De esta forma, todos los contratos de alquiler que se renovaron en 2023 no pudieron hacerlo por encima del 2%, un tope que en el año 2024 alcanzó el 3%. La ley de vivienda aprobada en mayo de 2023 introdujo una reforma para que el INE crease un índice específico para la actualización de rentas que comenzó a aplicarse en 2025.

No obstante, es importante recordar que este nuevo índice solo es aplicado en contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023, mientras que los anteriores a esa fecha siguen vinculados al IPC.