Iñaki Unsain, experto en vivienda, frena la euforia del sector: “La capacidad de compra está cerca del límite”

Un año fantástico. Así se podría definir 2025 si hablamos del mercado inmobiliario. Porque cerró con cifras que no se registraban desde 2007: 714.237 compraventas, un 11,5% más que en 2024, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por lo tanto, 2025 ha sido el año de mayor actividad de los últimos quince. “En 2025 hemos superado las 700.000 viviendas vendidas y eso no es fruto de un repunte puntual, sino de una demanda extraordinariamente fuerte”, afirma Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria.

Sin embargo, hay un dato de cara al futuro que preocupa. “Evidentemente, todo mercado tiene un límite. Llega un momento en que la capacidad de compra de los españoles está más o menos al límite, pero para 2026 sigo viendo incrementos de precios significativos”, indica el experto.

Efecto inmigración

Detrás de estos números hay un cóctel de elementos que los ha impulsado. “El aumento muy importante de la inmigración ha hecho crecer la población española de forma relevante”, comienza indicando Unsain.

A ello hay que unir que “los tipos de interés se han mantenido en niveles bajos y las variables macroeconómicas, es decir, paro o PIB, han acompañado. Todo ello genera confianza y empuja a la compra”.

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Volviendo a los datos del INE, la vivienda libre concentró 665.866 operaciones, un 12,3% más que en 2024. En el caso de la vivienda nueva registró 155.910 compraventas, con un crecimiento del 16,1%, muy por encima del mercado de segunda mano.

Con todo, hay un ‘bache’ en este camino. “El gran cuello de botella sigue siendo la oferta. En España solo somos capaces de construir en torno a 100.000 o poco más de 100.000 viviendas al año, es claramente insuficiente para absorber la demanda actual”, subraya Unsain.

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Y es gracias a esta limitación estructural por lo que el mercado ha alcanzado cifras récord pese al déficit de vivienda. “No estamos ante un exceso de oferta, sino todo lo contrario”, prosigue el experto.

A su entender, “la demanda está muy activa y el producto disponible es limitado, esa es la verdadera clave de este ciclo, se compra todo o casi todo lo que hay en el mercado”, sostiene.

Margen de crecimiento

Como es fácil de entender, el alto nivel de transmisiones de derechos de la propiedad no fue homogéneo en todo el territorio. Castilla y León lideró el crecimiento anual en compraventas de vivienda, con un incremento del 18,9%.

En el otro extremo de la balanza, Navarra registró el menor avance, con un 2,2%. Estas diferencias, según el experto, responden a realidades demográficas, disponibilidad de producto y niveles de precios distintos.

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“Hay comunidades donde aún existía margen de crecimiento porque los precios eran más contenidos, mientras que en otras la escasez limita tanto el número de operaciones como el acceso”, explica Unsain.

Con este panorama, y de cara a 2026, el Personal Shopper Inmobiliario no anticipa un frenazo inmediato. Al contrario, considera que el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá tensionando el mercado.

“La demanda va a seguir presionando muchísimo y la oferta no aumenta porque no somos capaces de construir más vivienda a corto plazo. Eso hará que los precios continúen al alza”, concluye Iñaki Unsain.