Dos edificios vacíos de la calle Orzán de A Coruña.
El debate de la vivienda vacía en A Coruña: cifras, planes y matices para un "profundo" problema
El Estado sitúa en Galicia los porcentajes más altos de desocupación por provincias, así como en la España vaciada. El sector inmobiliario demanda un censo "real" de casas vacías habitables para diagnosticar el mercado y aplicar medidas que fomenten la recuperación de edificios y el alquiler, como ensayan o avanzan la Xunta y el Concello
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¿Cuántas viviendas vacías hay en una ciudad, una provincia, una comunidad? La misma definición del término denota la complejidad de medir su volumen en el parque inmobiliario de un territorio. Según la ley vigente, se considera vivienda vacía la que ha estado desocupada durante un periodo de tiempo prolongado, generalmente superior a dos años.
Pero, ¿cómo se conoce el tiempo real de desocupación? El Ministerio de Vivienda y el Instituto Nacional de Estadística elaboran censos residenciales. Tras haberlos publicado cada diez años, desde 2021 el INE va a realizar tres por década mediante la combinación de decenas de registros administrativos e incluyendo el grado de utilización de la vivienda a partir de datos del consumo eléctrico.
Con los contadores de electricidad como medida, la última cifra oficial del INE indica 3,8 millones de casas vacías en el país. El instituto y Vivienda cruzan sus datos con la Estadística Continua de Población desde 2021 a 2025 y obtienen un mapa que establece el tanto por ciento de viviendas deshabitadas por provincia respecto al conjunto de su parque inmobiliario.
Dos provincias gallegas, Ourense y Lugo son las que tienen más porcentaje de viviendas vacías de España: 42,7% y 36,3% respectivamente. Entre el 20% y el 30% hay una docena de provincias, entre ellas Pontevedra y A Coruña con el 22,2% y el 21,7%. Todas las demás no llegan al 20%.
Edificio vacío en obras en la calle Orzán de A Coruña.
Estos datos recientes no recogen el número concreto de unidades residenciales vacías, una cifra que hay que encontrar en el INE con fecha actualizada de noviembre de 2024: en la provincia de A Coruña se localizaban 163.194 viviendas vacías, por 123.390 en Pontevedra, 119.280 en Ourense y 100.487 en Lugo.
La Xunta de Galicia "relativiza" los datos del INE, al matizar que "sin contrato de luz se encuentran viviendas que no cumplen los requisitos mínimos de habitabilidad, incluidas las ruinas".
Petición de censo en A Coruña
Cuando en A Coruña se celebra una mesa de vivienda, donde se reúnen en el Ayuntamiento distintos agentes del ámbito inmobiliario, ha sido habitual en las últimas citas, como la que aborda la situación de la ciudad como zona de mercado residencial tensionada, la solicitud de un censo "real" de viviendas vacías.
![El edificio de Juan Florez 47](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2020\/09\/15\/quincemil\/economia\/inmobiliario\/520961093_244523022_320x180.jpg"])
Los representantes del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña han pedido este registro tanto al Concello como a la Xunta de Galicia, administración que atribuye esta competencia censal a los municipios.
"Este censo debe determinar el número real de viviendas vacías, su localización geográfica y el estado en que se encuentran para saber cuáles son inhabitables y cuáles pueden reformarse para satisfacer las necesidades de acceso a la vivienda", explica la presidenta de los agentes inmobiliarios, Patricia Vérez.
Con esa información, añade, "se puede diagnosticar mejor el problema de la vivienda vacía y buscar soluciones". Entre ellas, "facilitar subvenciones para reformas" y fomentar "el alquiler de pisos, que debe ser el objetivo de las rehabilitaciones", propone Vérez.
El Concello, preguntado por Quincemil, no responde si ha encargado la elaboración de este censo. Santiago, con 6.200 pisos vacíos según los datos de noviembre de 2024, sí prevé crear este registro como paso previo y necesario a la aplicación de un recargo en el IBI a estas viviendas cuyos dueños no movilizan.
¿Dónde hay demanda?
El cálculo de casas deshabitadas en la ciudad de A Coruña escapa a las precisiones. Durante años, la cifra de alrededor de 20.000 viviendas vacías que reflejaba el INE en su encuesta de 2011 fue la referencia general, señalada por las distintas fuerzas políticas (el PP la elevó en los últimos años a 30.000) y siempre puesta en duda por las fuentes inmobiliarias.
Casa vacía desde hace años en la zona del Orzán, en A Coruña.
"La cifra de 20.000 solo en la ciudad nos ha parecido siempre irreal. Ni el Ayuntamiento cree que es tan alta", considera Juan José Yáñez, director gerente de Aproinco. "Si fueran 20.000, imaginemos mil edificios de diez plantas, cada una con dos viviendas, totalmente vacíos. ¿Estamos locos?", compara el representante de los promotores inmobiliarios. "Nadie sabe la cifra, pero estaría más próxima a 10.000".
La llamada España vaciada suma, según el mapa del INE y Vivienda, cerca de la mitad del total de viviendas vacías del país. Yáñez sitúa un "cuadrado perfecto" entre las provincias de Lugo, Ourense, Zamora y León, una de las áreas menos pobladas de Europa, con porcentajes de casas desocupadas del 36,3%, 42,7%, 25,7% y 24% respectivamente.
"¿De qué nos vale hablar de vivienda vacía donde no hay demanda para ocuparla? Nos tiene que preocupar en zonas donde hay mucha demanda, como los entornos metropolitanos de las grandes ciudades, como A Coruña, Santiago y Ferrol"
Esta fotografía suscita la siguiente reflexión en el responsable de Aproinco: "¿De qué nos vale hablar de vivienda vacía y de querer recuperarla en una zona donde no hay demanda para ocupar esa vivienda? Nos tiene que preocupar la vivienda vacía en zonas donde haya mucha demanda, como los entornos metropolitanos de las grandes ciudades, por ejemplo A Coruña, Santiago y Ferrol".
Este punto de vista parece situar el problema de la vivienda vacía en un contexto no tanto de desaprovechamiento inmobiliario como de crisis demográfica. La propia Xunta también recalca que "un altísimo porcentaje" de casas sin ocupar "que el INE considera vacías" se halla en zonas rurales y "donde no hay demanda de vivienda".
Los diagnósticos que saldrían del censo reclamado dibujarían mejor los futuros planes respecto a la desocupación, insiste Vérez: "¿Dónde están las casas vacías: en los centros de trabajo donde la gente necesita vivir o lejos de ellos? ¿Tendremos que cambiar el desarrollo urbanístico o nuestro sistema productivo para fomentar que las empresas estén donde hay vivienda vacía? Es un tema profundo y complejo".
Las administraciones ante el problema
La dificultad de saber con cierta precisión el número de viviendas vacías puede hacer necesarias herramientas como ese censo que propone el sector inmobiliario. Las entidades locales y autonómicas, mientras, han activado iniciativas para acercarse a soluciones que apunten a la ocupación de viviendas sin uso.
Los agentes inmobiliarios aplauden medidas tomadas por el Concello o la Xunta, siempre que, inciden, recuperen "vivienda vacía susceptible de inmediata comercialización, sea en venta o en alquiler". Habitables, por tanto, no en estado de ruina.
"Con un censo real de viviendas vacías, que hemos solicitado al Concello y a la Xunta, sabríamos dónde se encuentran y en qué estado están para hacer un diagnóstico y buscar soluciones, como facilitar subvenciones para reformas"
Pero también señalan que hay diversidad de situaciones y "casuística" que muchas veces atascan los intentos de recuperación de una vivienda, desde decisiones personales a conflictos hereditarios, escenarios que chocan contra la voluntad de la administración.
"Si una familia es emigrante o vive fuera pero tiene casa sin uso en la ciudad pero quiere ocuparla en el futuro cuando regrese, ¿por qué va a tener que habitarla mientras?", pone como ejemplo Vérez. "Esa familia es dueña de esa casa y puede usarla cuando quiera, por lo que se preguntará por qué se la va a sancionar por tenerla vacía".
Edificio incluido en el plan de ruinas de A Coruña con una rehabilitación prevista.
Yáñez apunta a la ley de vivienda en vigor y a medidas como la declaración de zona tensionada como puntos de conflicto que paralizan ciertos ámbitos del sector. "Frente a los recargos o incentivos fiscales planteados a propietarios según usen su vivienda hay que tener en cuenta el miedo de los pequeños propietarios a perder su inmueble por alquilarlo a inquilinos vulnerables amparados por la ley, lo que ha hecho que retiren los pisos del mercado", señala.
La Xunta coincide en este punto dado que la ley no ha sido dictada por el PP. "Cabe recordar que muchos propietarios mantienen vacías las viviendas por culpa de la inseguridad jurídica que generan las políticas de vivienda del Gobierno de España", indican fuentes autonómicas.
Concello y Xunta
La vivienda es competencia estatal y autonómica, lo que no impide a los ayuntamientos, como el de A Coruña, promover acciones y medidas, desde poner en marcha edificaciones en barrios como Xuxán a defender la declaración de zona tensionada.
![Cartel de alquiler en un bloque de viviendas.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2023\/01\/30\/invertia\/observatorios\/vivienda\/737686810_230518000_320x180.jpg"])
El Concello de A Coruña ha incluido la "movilización de viviendas vacías" en el plan de medidas específicas que acompaña la declaración de mercado residencial tensionado, sin explicar aún en qué se traduce tal planteamiento.
También aplica desde 2023 un plan de ruinas para recuperar inmuebles abandonados del centro de la ciudad cuyos dueños no los han rehabilitado o sacarlos a subasta forzosa. Su resultado hasta la fecha: una puja, cinco ventas y dos proyectos de reforma. La mayoría están en estado ruinoso.
La conselleira de Vivenda, Martínez Allegue (izquierda), en un piso en reforma incluido en el plan de la Xunta Fogar Vivo.
La Xunta, también consultada, enumera tres líneas en marcha. Dos de ellas consisten en subvenciones para financiar obras de rehabilitación, terminación o ampliación en viviendas de municipios de menos de 5.000 habitantes; y ayudas para trabajos de accesibilidad, reforma, conservación o eficiencia energética en edificaciones de titularidad municipal en concellos con población inferior a 30.000 personas.
Una tercera línea es el programa Fogar Vivo, que también dispone subvenciones para incentivar la puesta en el mercado de alquiler de viviendas privadas vacías, sin protección pública y en condiciones de habitabilidad, a precios accesibles mediante la financiación de obras de mejora y seguros.
Construir, no "demonizar"
Con rehabilitación frente al abandono o sin ella, el sector inmobiliario sitúa la solución en "facilitar la construcción de nueva vivienda en alquiler", resalta el director gerente de Aproinco. "Que lo hagan las empresas o las administraciones, pero que se haga, sin que nos dediquemos mientras al divertido deporte de demonizar a las grandes empresas o a grupos promotores".
La presidenta de los agentes inmobiliarios considera que es una "línea positiva" incentivar la recuperación de viviendas vacías para arrendarlas a partir de ayudas para obras, mobiliario o electrodomésticos, por lo que destaca programas como Fogar Vivo.
Las ciudades, mientras, siguen viendo caer su oferta de vivienda en venta, sea nueva, vieja o rehabilitada. En la totalidad del país el descenso fue del 11% en el último trimestre del año pasado, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista.
La comparación con el mismo periodo del año anterior deja solo seis crecimientos en capitales de provincia, ninguno en Galicia. Por provincias en la comunidad, la caída más acusada fue la de Pontevedra, del 20%, seguida por A Coruña (19%), Ourense (18%) y Lugo (10%). Por ciudades, la disminución más contenida se registró en A Coruña, del 7%.
