Filtraciones en terrazas.
Un administrador de fincas aclara: “Las filtraciones en terrazas son un caso típico de conflicto, pero la ley es clara”
Las terrazas pueden tener uso privativo, pero la normativa reconoce elementos comunes: cuando las humedades afectan a la estructura, la comunidad debe responder.
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Un administrador de fincas (Alex Nasu) insiste en que los conflictos por filtraciones en terrazas no son raras en comunidades de propietarios. Aclara que aunque el uso sea privativo, la ley distingue entre responsabilidad de mantenimiento y daños estructurales, clarificando quién debe asumir los costes.
La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil consideran las terrazas, especialmente las que forman la cubierta, como elementos comunes, incluso si un vecino las disfruta en exclusividad. Por ello, la comunidad debe hacerse cargo de las reparaciones derivadas del desgaste estructural.
No obstante, si la causa de la filtración es una acción del propietario, como perforar para instalar estructuras o negligencia en limpieza, entonces será el responsable directo quien debe asumir los gastos. Aquí la diferencia entre mantenimiento ordinario y reparación estructural resulta clave.
@administradordefincas ¿Filtraciones que vienen de la terraza? #parati #humedad #filtraciones #terraza ♬ sonido original - Alex Nasu
Las terrazas de un edificio, según el artículo 396 del Código Civil, suelen considerarse elementos comunes, igual que cubiertas o forjados, aunque el uso sea exclusivo de un vecino. Esto significa que la capa de impermeabilización o tela asfáltica forma parte del conjunto estructural.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuando una terraza cumple la función de cubierta, su deterioro por el paso del tiempo o fallos en impermeabilización obliga a la comunidad a acometer las reparaciones.
La jurisprudencia refuerza esta interpretación. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria determinó que, aunque la terraza sea de uso privativo, si su daño proviene de elementos estructurales (impermeabilización o forjado), la comunidad debe asumir la reparación, ya que la naturaleza común del elemento prevalece sobre su uso exclusivo.
El Tribunal Supremo, respalda este enfoque legal: la comunidad tiene obligación de reparar sin acuerdo previo en junta si está en juego la integridad del inmueble o la habitabilidad.
El propietario con uso exclusivo está obligado al mantenimiento ordinario: limpiar sumideros, evitar acumulación de agua o basuras, conservar el pavimento, etc. Si la filtración se debe a negligencia, como atascar desagües o perforar la loseta, será él quien responda por los daños.
Según expertos legales y administradores de fincas, solo por causas atribuibles al mal uso, el coste recae en el propietario.
![Reunión de vecinos.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/09\/09\/actualidad\/1003743916982_258551508_320x180.jpg"])
Para evitar conflictos, se recomienda: solicitar un informe técnico que identifique si el daño es estructural o por mal uso. También revisar los estatutos y el título constitutivo, pueden establecer reparto específico, aunque no pueden eximir a la comunidad de obligaciones legales básicas.
Actuar con rapidez ante los primeros signos de humedad. La inacción puede derivar en reclamaciones legales contra la comunidad.
En algunos casos, existen cláusulas estatutarias que reparten los costes (por ejemplo, un tercio propietario y dos tercios, la comunidad), pero estas no pueden contradecir la ley si están en juego elementos estructurales.
El administrador de fincas aclara que los conflictos por filtraciones son frecuentes y que la ley es clara. La distinción entre responsabilidad comunitaria (estructura común) y del propietario (uso) permite resolver casos de forma justa.
La comunidad está obligada a reparar elementos estructurales sin necesidad de junta, mientras que al propietario recae el mantenimiento diario de su terraza. Este posicionamiento profesional y legal aporta transparencia y soluciones efectivas en disputas vecinales.
Las filtraciones en terrazas generan conflictos habituales, pero la ley y la jurisprudencia son claras: si el daño afecta a elementos estructurales comunes, la comunidad debe asumir los costes; si procede de mal uso o negligencia, será responsabilidad del propietario.
El rol del administrador de fincas es clave para mediar, asesora y garantizar que se respeten los derechos y obligaciones de ambas partes.
![Imagen creada con IA de un trabajador colocando un aparato de aire acondicionado en una fachada.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/07\/29\/actualidad\/1003743866795_257632645_320x180.jpg"])
