Málaga vacía sus bajos comerciales: casi un millar de locales se convierte en vivienda en los últimos años

Los datos que se vienen acumulando en los últimos años dan buena muestra de ello, confirmando hasta qué punto la transformación de los bajos de muchos edificios residenciales se ha convertido en alternativa real en el actual mercado inmobiliario de la capital de la Costa del Sol.

El ejemplo más reciente lo tenemos al cierre de 2025. De acuerdo con los datos extraídos por EL ESPAÑOL de Málaga de los listados de licencias de cambio de uso autorizadas por la Gerencia de Urbanismo, la anualidad pasada se dio luz verde a la conversión de unos 320 locales en viviendas. En concreto, la reforma de los espacios originales permite la generación de más de 430 viviendas.

Uno de los aspectos más destacados de este fenómeno, especialmente asentado en la ciudad, es que se extiende por toda la urbe. No hay distrito en el que no se hayan validado permisos de intervención de esta naturaleza.

De todos los meses objeto del escrutinio, marzo aparece como el más activo, con 50 expedientes tramitados. Los mismos afectaron a casi 60 locales comerciales, cuya transformación iba a permitir habilitar casi 90 alojamientos residenciales. Le sigue, a poca distancia, junio, con 46 expedientes, 61 locales implicados y 61 viviendas.

El listado de licencias refleja una enorme variedad de operaciones. Cambios de uso de un solo local a una vivienda sencilla en barrios como Bailén‑Miraflores, Carretera de Cádiz, Cruz de Humilladero o Trinidad. O transformaciones más intensivas, como la conversión de dos locales en seis viviendas y 16 trasteros en calle La Unión; 10 locales a 10 viviendas en calle Júcar, o cinco locales a cinco viviendas en Juan Montes Hoyo.

También hay ejemplos de espacios comerciales que se dividen en tres, cuatro o cinco viviendas (por ejemplo en Avenida Europa, Gallito, Pintor Ramos Rosas o Almanzor), a menudo con demolición de entreplantas para adaptar alturas.

El impacto de esta dinámica inmobiliaria se está dejando notar de manera clara sobre los barrios, muchos de los cuales se están quedando sin comercios.

Esta es la cara B de un proceso en expansión, que lejos de bajar en intensidad, aumenta. Y como consecuencia, se percibe una pérdida progresiva de tejido comercial de proximidad en determinadas calles frente a una evidente colonización residencial de las plantas bajas.

Como ya se ha apuntado, lo ocurrido en 2025 es una continuación de lo sucedido años antes. Los mismos datos procedentes de la Gerencia de Urbanismo permiten concluir que en el año 2024 fueron del orden de 390 las licencias de cambio de uso otorgadas.

Las mismas abrían la puerta a intervenir sobre unos 460 locales comerciales sobre los que ejecutar más de 670 viviendas.

Aunque no existe un documento formal que establezca una relación directa, parece evidente que el salto exponencial de este tipo de operaciones inmobiliarias viene a coincidir con la decisión del Ayuntamiento de endurecer las medidas de presión sobre las viviendas turísticas, en el intento de poner coto a la apertura de nuevos alojamientos.

Y en esta hoja de ruta, la primera medida adoptada por el equipo de gobierno fue la de activar la prohibición de autorizar nuevos pisos turísticos que carezcan de entrada independiente.

2024 ya supuso un incremento considerable en las operaciones respecto a 2023, cuando, según los expedientes municipales, fueron otorgadas unas 150 licencias de cambio de uso, con alrededor de 200 viviendas.

Tomando en consideración los tres últimos ejercicios, los datos son aplastantes. Los permisos otorgados por Urbanismo en este periodo han posibilitado la conversión de más de 900 locales en unas 1.300 viviendas.

Los expertos advierten a todos los que estén pensando en intervenir en esta misma dirección que antes de hacerlo deben conocer la viabilidad o no de la operación, porque no en todos los inmuebles es posible de acuerdo con la normativa municipal. Y es por ello aconsejable comprobar el número máximo de viviendas permitidas en el edificio donde se encuentra el inmueble a transformar.