Diseño de la gran operación post Expo en Málaga.
La apremiante realidad de la vivienda en Málaga: el gran barrio de VPO del Gobierno no estará antes de 2030
El Gobierno central presenta el proyecto de urbanización final de las casi 30 hectáreas del sector Buenavista. El arranque de los trabajos podría demorarse hasta finales del año que viene.
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Justo un año después de que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, anunciase en Málaga la entrega del proyecto de urbanización de los estratégicos terrenos de Buenavista, donde el Gobierno proyecta la construcción de casi 1.400 viviendas de protección oficial, la operación da un salto cualitativo.
Tras no pocos vaivenes y ajustes, la Entidad de Suelo Estatal, SEPES, que es la propietaria de las casi 30 hectáreas de parcela, ha presentado formalmente ante la Gerencia de Urbanismo de Málaga el plan de urbanización definitivo, recogiendo las numerosas exigencias realizadas por los diferentes organismos sectoriales.
Este movimiento es clave en el futuro de una iniciativa residencial de enorme potencial para responder a la alarmante necesidad de vivienda a precio asequible existente en la capital de la Costa del Sol.
Sin embargo, que nadie espere que el gran barrio de Buenavista vaya a ser una realidad en el corto plazo. De facto, a la espera de que se vayan concretando los aún numerosos trámites que quedan por delante, se antoja imposible imaginar que los primeros inmuebles estén finalizados antes del año 2030.
La tardanza es mayor si se tiene en cuenta que el primer acuerdo entre el Gobierno y el Ayuntamiento para ordenar esta gran extensión de suelo, buena parte de la cual tiene uso empresarial, data de hace unos 25 años.
Diseño de la gran operación post Expo en Málaga.
Un simple análisis de la situación actual permite alcanzar esta conclusión aplastante. De inicio, porque entregado el proyecto de urbanización final, cuyo coste puede rondar los 34 millones de euros, ahora son los técnicos municipales los que deben validar el contenido final.
Desde SEPES informan a EL ESPAÑOL de Málaga de la entrega del proyecto definitivo y de la intención de licitar las obras de urbanización "en cuanto haya aprobación definitiva".
Avance de los trabajos
Planteando un escenario más o menos optimista, los movimientos de tierra sobre el sector podrían arrancar en la parte final de 2026 o principios de 2027. A partir de ahí, no menos de año y medio de trabajos.
Asumiendo la posibilidad de compatibilizar la parte final de esta fase con el inicio de las edificaciones residenciales, la colocación de los primeros ladrillos podría demorarse al menos hasta el año 2028.
Un hito temporal a partir del cual sumar del orden de 2 o 3 años de ejecución material. Y ello obliga a trasladar la mirada a 2030 o 2031 como el escenario posible para que los baldíos terrenos de Buenavista, sobre el que pesa la posibilidad de levantar viviendas sociales desde hace décadas, cobren vida.
Esta realidad constata el contundente desfase existente entre las necesidades reales de vivienda a precio asequible y la capacidad de las administraciones, en este caso la estatal, para responder a esas exigencias.
En el caso de Buenavista queda por definir el modelo por el que apostará definitivamente SEPES a la hora de afrontar el desarrollo de las diferentes promociones residenciales.
Una de las opciones manejadas tiempo atrás implica repetir la fórmula ya usada por el Ayuntamiento de Málaga en parte de los terrenos de la Universidad.
Es decir, abrir el proceso de cesión de parcelas a promotores privados para que sean estos los que ejecuten las viviendas en régimen de alquiler y las exploten durante un período de tiempo determinado.
Vista aérea de los terrenos de Buenavista, en Málaga.
En caso de que sean unidades en venta, Málaga ya ha explorado también la vía de colaboración público-privada adjudicando suelos en Cortijo Merino y Distrito Zeta. Por la enajenación de esos espacios, en lugar de recibir dinero contante y sonante, ha obtenido viviendas ya terminadas que va a utilizar para adjudicar a los integrantes del registro de demandantes.
Sobre este particular, desde SEPES, que se encuentra en proceso de transformación como nueva entidad pública empresarial de suelo y vivienda asequible, indican que cabe "tanto su ejecución directa como a través de colaboraciones público-privada, público-público o público-social".
![Infografía de una de las zonas contempladas en Distrito Zeta.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2021\/12\/30\/actualidad\/638696378_220623147_320x180.jpg"])
Entre los detalles que ya conocemos está, por ejemplo, que las viviendas se dividirán en 14 fincas residenciales, que darán cabida a edificaciones con capacidad para un mínimo de 34 viviendas y un máximo de 220. Y todo ello con 66 portales.
Una de las particularidades de este desarrollo es que los bloques contemplados son de una altura más que moderada. En concreto, se especifica que la mayoría serán de planta baja más tres alturas más ático, mientras que solo dos de las parcelas permitirán baja más cuatro alturas y ático.
En cuanto a las plazas de aparcamiento contempladas en los propios edificios residenciales, el número asciende a 1.371. En tres de las parcelas se reserva una parte del techo edificable total para uso comercial. En concreto, vienen a suponer poco más de 4.000 metros de techo.
Por otro lado, el barrio de Buenavista recoge 11.870 metros cuadrados de suelo, con un techo edificable de casi 6.000 metros, para equipamiento deportivo; otro suelo de 3.296 metros (3.296 de techo edificable) para equipamiento social; más de 17.100 metros de terreno divididos en dos unidades para equipamiento educativo (casi 8.600 metros de techo). En cuanto a las zonas verdes, en el sector se delimitan 48.923 metros cuadrados, a los que sumar otros 108.206 metros de viario.
34 millones de urbanización
Atendiendo a los detalles conocidos hasta el momento de este gran desarrollo inmobiliario, clave en el intento por minimizar el problema de vivienda que padece la capital de la Costa del Sol, la obra de urbanización de toda la extensión, con unas 27,24 hectáreas, costará unos 34 millones de euros.
El proyecto ha sido desarrollado por la unión temporal integrada por UG21 y CAI Buenavista e incluye el anteproyecto de un paso superior sobre la carretera A-357. La operación tiene a la movilidad sostenible como protagonista.
En este sentido, se apuesta por una movilidad mixta con especial cuidado por la sostenibilidad con la integración de carriles bici en las vías principales, viales de coexistencia, viales peatonales e itinerarios que discurren por las zonas verdes.
Asimismo, se han considerado las reservas necesarias de suelo para dar continuidad al Metro desde la zona norte de la Universidad hasta el sur de la A-357, alineándose así con el Masterplan Buenavista.
El acceso al barrio, conforme al PGOU vigente, se realizará por medio de un enlace de conexión con la Avenida de Ortega y Gasset. Esta glorieta se ha diseñado para que sea compatible con la futura variante de la A-7054.
