El cambio de modelo residencial llega a Málaga. Tras décadas en los que la fuerza del ladrillo radicaba, esencialmente, en la venta de viviendas, el tiempo nacido tras la pandemia de la Covid, alimentado por el atractivo que tiene la ciudad para acoger nuevos vecinos, está propiciando un empuje mayúsculo de proyectos pensados para el alquiler. O lo que en el argot especializado se llama el build to rent.

El concepto, hasta no hace mucho propio de otros territorios, está ya asentado con fuerza en la ciudad, donde son varios los inversores y promotores privados que han sentado las bases para desarrollar en los próximos años del orden de 2.000 pisos de estas características.

Neinor, AQ Acentor, Azora, Lar… Son algunos de los nombres propios que están vinculados a estas nuevas iniciativas, algunas de ellas ya en explotación. De hecho, la primera gran promoción de vivienda libre destinada íntegramente a alquiler fue la de Neinor en Castañón de Mena, con 142 pisos. Una iniciativa pionera en la capital de la Costa del Sol con precios de entre 550 y más de 1.000 euros pensada para un cliente claramente marcado por la pandemia.

El pistoletazo de salida de este proyecto, el más avanzado de todos los anunciados, tendrá continuidad en no demasiado por las 350 promovidas por el brazo inmobiliario de Aquila, AQ Acentor. Es la cantidad de pisos en arrendamiento que ya ejecuta desde hace tiempo en el barrio de La Princesa, en las proximidades de los terrenos ganados por la ciudad tras el soterramiento del ferrocarril.

Pero la apuesta de AQ Acentor no se limita a este punto de la urbe. También reserva buena parte de una de las dos torres de 30 plantas que ya se levantan en Martiricos a viviendas en alquiler. Si uno de los edificios está destinado íntegramente a viviendas en venta, con 250, parte del otro dará cabida a 198 viviendas en alquiler (el resto de esta construcción acogerá un hotel).

Siendo relevantes estas actuaciones, lo son aún más las operaciones a las que empieza a dar forma Azora, cuyo desembarco en Málaga capital ha sido sonado. La promotora llegó a desembolsar el mes pasado 54 millones de euros por la compra en subasta de tres parcelas en la zona de Teatinos. 

Suelos sobre los que, según los datos de la propia mercantil, proyecta unas 700 viviendas en alquiler. De menor dimensión sobras las acciones de Lar, con 76 viviendas en Los Guindos, y de Zertum, que avanza en la ejecución de otras 50 en el proyecto Málaga Río.

Torres de 30 plantas de AQ Acentor, una de las cuales incluirá 198 viviendas en alquiler.

Estas piezas serán completadas por el gran proyecto residencial de los antiguos suelos de Repsol. Si bien hay que esperar aún algún tiempo para conocer los ganadores de la subasta de suelo impulsada por el Ayuntamiento, propietario de aprovechamientos para construir tres torres de 28, 30 y 32 plantas, existe el compromiso de varias de las empresas que pujan por los mismos de destinar una parte de las viviendas futuras a build to rent.

Es el caso del fondo de inversión suizo Stoneweg, que ha confirmado al Consistorio su idea de reservar dos de las torres a este modelo residencial. Ello puede suponer del orden de 300 viviendas o más. En esta misma línea, Urbania tiene intención de destinar una de las torres a este tipo de viviendas.

A priori, la incorporación de este parque residencial a una ciudad que tradicionalmente ha carecido de esta oferta, debe servir para incrementar las escasas oportunidades que tiene una parte significativa de la población a la hora de acceder a una vivienda en compra, dados sus altos valores, y en arrendamiento, debido a la ausencia de oferta. A esto se suma el aumento continuado que en los últimos años ha sufrido el precio de alquiler, hasta situarse ahora, según Idealista, en 10,3 euros el metro.

"Lo que es evidente es que es un modelo residencial que ha llegado para quedarse; el concepto de vivienda como algo en propiedad ha cambiado", destaca el concejal de Ordenación del Territorio, Raúl López, quien relaciona esta dinámica con, por ejemplo, las variaciones que está sufriendo el mercado laboral.

Suelos para alojamientos transitorios

En este escenario, el Ayuntamiento no quiere quedarse atrás. Con este objetivo, pretende activar los concursos para adjudicar concesiones sobre unas trece parcelas repartidas en toda la ciudad y actualmente calificadas como equipamiento. 

Los ajustes ya acordados, abren la puerta a que sobre esos terrenos puedan levantarse del orden de 400 o 500 viviendas en concepto de alojamientos transitorios pensados, principalmente, para dar respuesta a las necesidades de jóvenes y mayores. López confirma que dentro de este año se quiere dar el paso con uno o dos suelos, con el objeto de comprobar la respuesta de los actores privados. 

La línea de pensamiento expresada por el concejal malagueño es compartida por Ignacio Peinado, Managing Partner Residential en Urbania. "Málaga, como una de las principales capitales, reúne todos los requisitos para el build to rent sea una realidad cotidiana", expresa, si bien apunta tanto detalles "positivos como negativos". 

Una de las infografías del futuro desarrollo Distrito Zeta, en Málaga.

Entre los primeros, destaca la existencia de "gente con la suficiente vocación de estar en alquiler; se van a generar empleos de calidad para personas que saben hoy pueden estar en Málaga, pero mañana pueden estar en Londres". 

Y entre los aspectos negativos, habla de la existencia de inquilinos que más que "por amor" acuden al alquiler "por dolor, porque el acceso a la vivienda en toda España es difícil". Los últimos datos de Idealista, correspondientes al mes de mayo, sitúan el precio de compra en 2.240 euros el metro cuadrado. Esto es un 5,3% más que un año antes.

Urbania, promotora principal de uno de los grandes desarrollos residenciales, Distrito Zeta, carece actualmente de promociones en alquiler, si bien no descarta este modelo para alguna de las parcelas que tiene en el sector. "Estamos reflexionando sobre ello", admite Peinado, quien sí da por seguro que alguno de los otros promotores que ya se ha sumado a Distrito Zeta optará por viviendas en build to rent.