Vistas de Málaga.
La rentabilidad de comprar y alquilar una vivienda en Málaga capital sigue en caída libre (pero sigue siendo negocio)
La rentabilidad bruta en el segundo trimestre de este año es del 5,2% frente al 5,9% de hace tres ejercicios, según los datos de Idealista. Los locales comerciales son la mejor apuesta.
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El Ministerio de Vivienda dice que el precio medio de los pisos en Málaga está en 2.988 euros por metro cuadrado, la provincia más cara de Andalucía. En plataformas como Idealista elevan ese coste mucho más, hasta los 4.183 euros por metro cuadrado en junio en la provincia y 3.784 en Málaga capital.
El precio de la vivienda en Málaga lleva años sin parar de subir. Muchos no compraron en 2018 o 2019 porque pensaban que habría un nuevo batacazo, pero la realidad es que los precios de 2019 son irrisorios respecto a lo que se pide ahora.
El dueño del inmueble, tanto nuevo como de segunda mano, está solicitando auténticas fortunas por sus casas. Precios en muchos casos completamente inflados y que no representan el valor real. Sin embargo, hay tal demanda que hay clientes que los compran o los alquilan.
En este sentido, comprar una vivienda en Málaga capital para posteriormente alquilarla sigue siendo un buen negocio pese a su alto precio de adquisición. En el segundo trimestre de este año la rentabilidad bruta de esa operación es del 5,2%, según el último informe de Idealista.
Es bastante más que el 3,4% que da un bono a 10 años. Eso sí, hay que preocuparse por arreglar o adecentar el inmueble, por la gestión del alquiler, por el cobro, que no haya okupas, que no se moleste a los vecinos...
No obstante, es tal la evolución del precio que también es cierto que la rentabilidad sigue cayendo en picado. Era del 5,9% en 2023; del 5,8% en 2024; del 5,4% en 2025; y ahora del 5,2%. No es un descenso espectacular, pero sí se ve claramente una tendencia a la baja.
Lo más rentable es el local comercial. En junio da en Málaga capital un 7,5%. Son seis décimas más que hace un año, aunque también es cierto que en 2023, por ejemplo, estaba en el 8,8%. Los locales tampoco son baratos, pero dan más alegrías a sus dueños.
Por otra parte están las oficinas. En Málaga hay escasez de ellas y muchas empresas que se quieren instalar. El resultado es que comprar una oficina y alquilarla le da al inversor una rentabilidad bruta del 6,2% anual.
Y luego están los garajes, que son una buena inversión pero que están en su volumen más bajo. Un 4,3%. Lo bueno es que comprar un garaje no requiere de tanta inversión ni tiene tanto mantenimiento.
Menos dinero que la media nacional
El sector inmobiliario deja dinero a los inversores en Málaga. Es así, pero no es menos cierto que está todo tan caro en esta provincia que hay otras en España donde comprar y alquilar resulta mucho más rentable.
Málaga presenta registros de rentabilidad inferiores a la media española en los cuatro productos analizados por Idealista. En vivienda está en el 6,5%, en oficinas en el 10,9%, en locales en el 9,9% y en garajes en el 6% en el conjunto nacional.
![Biznietos de la Guerra](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11212411.jpg?p=w:320\/h:240&h=w9Vsmihb"])
Según este estudio, que la plataforma actualiza de forma trimestral desde hace años, hay varias capitales en España donde la rentabilidad bruta de la vivienda está por encima del 7%.
La mayor es Jaén (7,4%) y hay registros similares en Castellón, Huelva, Lérida, Murcia, Segovia y Zamora.
En el polo opuesto está San Sebastián, donde la rentabilidad bruta es del 3,4%, la misma que el bono a 10 años, por lo que prácticamente no merece la pena arriesgarse. El precio medio por metro cuadrado en junio, según Idealista, está en 6.415 euros.
Comprar un piso de 100 metros en la capital donostiarra, por tanto, cuesta 641.500 euros. Hay que alquilarlo por mucho dinero para que salgan las cuentas. Y eso que el precio medio del alquiler está en 18,4 euros por metro cuadrado.
