La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: "Cambiar las ventanas o cerrar una terraza puede acabar en juicio"

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario modificar elementos de su vivienda, pero solo si no afecta a la seguridad del edificio, a su estructura general ni a su configuración o estado exteriores, y siempre que no perjudique los derechos de otros propietarios.

Además, obliga a comunicar las obras al representante de la comunidad, de modo que el resto de vecinos sepa qué se va a hacer y pueda reaccionar si se invade un elemento común.

La clave está en que la fachada, las terrazas abiertas, balcones, patios y, en general, la imagen del edificio se consideran elementos comunes según el Código Civil y el propio régimen de propiedad horizontal.

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Por eso, aunque la terraza esté dentro de tu piso o las ventanas sean tuyas, no puedes decidir unilateralmente cambiar el modelo, el color o cerrarla por completo sin acuerdo de la comunidad.

Los cerramientos de terrazas son uno de los conflictos más clásicos en comunidades de propietarios, y la jurisprudencia es muy constante. El Tribunal Supremo ha declarado ilegales cierres ejecutados sin autorización de la junta cuando suponen una alteración de la fachada o del título constitutivo, incluso aunque el Ayuntamiento hubiera concedido licencia urbanística.

En estos casos, las sentencias suelen ordenar al propietario retirar el cerramiento y devolver la terraza a su estado original, asumiendo todos los costes de la obra y, en su caso, indemnizando a la comunidad si se acredita un perjuicio estético o funcional.

La doctrina insiste en que la licencia administrativa no suple la exigencia de la Ley de Propiedad Horizontal: puedes estar en regla con el Ayuntamiento y, aun así, perder el juicio contra tu comunidad.

Con las ventanas ocurre algo parecido: si el cambio afecta a la estética de la fachada (perfiles distintos, otro color, otro tipo de apertura, cierres de aluminio donde antes había madera, etc.), se considera alteración de elemento común y exige autorización de la junta.

Muchos administradores recomiendan, además, que la comunidad adopte un modelo tipo para todas las carpinterías, de forma que las sustituciones se hagan de forma homogénea para no romper la imagen del edificio.

Cuando un propietario cambia por su cuenta las ventanas visibles desde el exterior, la comunidad puede exigir que se repongan por otras acordes con el resto del inmueble y, si no hay acuerdo, acudir al juzgado para que se imponga la restitución.

El camino hasta el juicio está bastante pautado por la propia Ley de Propiedad Horizontal.

• -Primero, suele haber un requerimiento del presidente o del administrador para que el propietario detenga la obra o la adapte a lo autorizado, dejando constancia escrita.

• -Si el vecino sigue adelante, la junta puede autorizar al presidente a ejercitar una acción de cesación o restitución ante los tribunales, alegando infracción del artículo 7.1 y alteración de elementos comunes.

• -El juez, si estima la demanda, puede ordenar la demolición de lo construido, la reposición al estado original y, en su caso, el pago de daños y perjuicios a la comunidad.

Para evitar llegar a ese punto, los especialistas recomiendan algo muy sencillo: antes de cerrar una terraza o cambiar las ventanas visibles desde la calle, pedir por escrito autorización a la comunidad y consultar si la reforma respeta el modelo acordado y el título constitutivo.

Y, al mismo tiempo, tramitar la licencia o comunicación con el Ayuntamiento cuando sea obligatorio, porque la responsabilidad urbanística va por otro carril distinto del conflicto con los vecinos.