Quino, inversor en Madrid, sobre cómo lograr 360.000€ de beneficio sin capital propio: "Solo compré un piso"

El mercado inmobiliario madrileño suele presentarse como inaccesible para el inversor particular: precios elevados, competencia de fondos y una oferta ajustada que empuja los márgenes a quienes buscan comprar para reformar y vender.

Sin embargo, en los márgenes de esa dureza han surgido estrategias colaborativas —unir trabajo propio con capital ajeno— que permiten a perfiles recién llegados entrar en operaciones de alto volumen.

Una de esas fórmulas ha ganado tracción desde la pandemia: el 'house flipping' con socios financieros. Según datos del sector, más del 30% de las transacciones en barrios céntricos incorpora algún tipo de financiación externa o pactos de cotitularidad.

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Las rentabilidades medias en estos procesos oscilan entre el 12% y el 18%, pero hay operaciones puntuales que logran márgenes mucho mayores cuando se hacen con control del coste y una salida rápida de mercado.

En ese escenario aparece Quino, que tras la venta de la empresa familiar en 2020 y mientras cumplía obligaciones contractuales con ella decidió explorar la inversión inmobiliaria en 2022.

Los números tras la operación

Se formó, empapándose de contenidos de aprendizaje sobre el tema y comenzó a rastrear oportunidades: en cuatro meses de tardes dedicadas a visitar pisos acumuló 111 recorridos, analizó 72 opciones con detalle y terminó comprando solo una. "Solo compré uno, pero la clave fue no rendirse y aprender de cada visita y rechazo", resume.

La operación es clara en números. El inmueble se adquirió por 715.000€. A ello se sumaron gastos e impuestos por unos 20.000€ y una reforma con home staging valorada en 105.000€, lo que dejó una inversión total de 840.000€.

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Quino aportó el 10% del capital, alrededor de 84.000€, y cerró el resto con un único inversor externo mediante un acuerdo de cotitularidad y garantías contractuales.

La previsión de venta se sitúa en 1,2 millones de euros, lo que deja un beneficio estimado de 360.000€ en pocos meses.

Las claves del movimiento

Quino destaca varios elementos como condicionantes del éxito: "Visitaba dos o tres pisos cada tarde, después de trabajar: necesitas sacrificio para arrancar la rueda". Su relato insiste en la importancia de la constancia y del aprendizaje frente a los rechazos: "La clave está en la persistencia y en aprender de los ‘no’, porque si fuera fácil no estaríamos aquí".

También subraya la dimensión colectiva del proyecto: "Sin mi captación y trabajo no hay oportunidad, y sin el capital del inversor tampoco hay inversión: la fórmula es el equipo".

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El caso de Quino ilustra tanto las oportunidades como las exigencias del negocio inmobiliario en Madrid. El acceso al mercado continúa siendo complejo —en 2024 el precio medio en el centro superó los 5.000 €/m²—, lo que empuja a muchos novatos a buscar alianzas financieras.

Un estudio sectorial señala que un porcentaje importante de nuevos inversores comienza con menos de 100.000 € de capital, lo que obliga a diseños financieros creativos y a rodearse de intermediarios de confianza.

No es una vía garantizada, pero sí reproducible bajo ciertas condiciones: formación, trabajo sostenido, red de contactos y una propuesta de financiación sólida. "El truco es rodearte de intermediarios de confianza y mantener la relación viva con feedback y transparencia", concluye Quino: la combinación de esfuerzo propio y socios dispuestos a aportar capital ha sido, en su caso, la llave para transformar una búsqueda entre 111 pisos en una operación de alto rendimiento.