Las socimis fueron de los primeros propietarios en mostrar flexibilidad con los inquilinos de sus inmuebles a partir del 15 de marzo a través de medidas excepcionales. Una de estas medidas en el caso de locales comerciales es la renta variable (con un mínimo garantizado) para adecuar el arrendamiento a la facturación de los negocios instalados.

El presidente de la asociación española de las socimis (Asocimi), Javier Basagoiti, ha recordado que “nuestro objetivo ha sido siempre ayudar y proteger a los inquilinos, buscando soluciones que devuelvan el equilibrio a los contratos que tenemos firmados”. De hecho, ha afirmado que “estamos muy preocupados, mucho antes de que el Gobierno empezase a mover ficha”.

“Tenemos que quitarnos el miedo a las rentas variables”, ha indicado el presidente de Asocimi durante su participación en la jornada sobre cómo afrontar las negociaciones con inquilinos en el entorno del Covid-19 junto a Gesvalt y DA Lawyers. Sobre esta fórmula ha señalado que “hay miles de maneras de negociarlas, han llegado para quedarse y es un win-win para las dos partes”.

Las actuales circunstancias han provocado, en palabras de la directora de Real Estate Advisory de Gesvalt, Isabel Fernández-Valencia, que el papel de la renta variable está cobrando una “importancia brutal” en el mercado inmobiliario profesional. “Se ha visto que es necesario alcanzar acuerdos entre propietarios e inquilinos para no tener los activos vacíos”, ha apostillado. 

De hecho, César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario de DA Lawyers, ha insistido en que la renta variable siempre ha estado ahí con un mínimo garantizado, como en el caso de los centros comerciales, y que “montando muy bien el contrato no tiene por qué desvirtuar la consideración del alquiler”.

¿Cómo funciona?

La renta variable se materializa en los contratos de arrendamiento como un porcentaje sobre el importe total de las ventas que realice el arrendatario a lo largo de un ejercicio. Con operadores de textil en High Street (tiendas en calles de gran flujo comercial), estos porcentajes están en una horquilla entre el 9% y el 14% de las ventas, han indicado a Invertia desde Asocimi.

También cabe resaltar que los acuerdos de aplicación de rentas variables en contratos de arrendamientos se suelen aplicar con inquilinos cuyas ventas estén auditadas y, por lo tanto, son más visibles y fáciles de contrastar para los arrendadores. “Salvo algún caso excepcional -ha reconocido el presidente de Asocimi- estamos aplicando estos conceptos para contratos nuevos pos-Covid y no para los contratos ya existentes”.

No obstante, también tiene sus complejidades. “Dado que muchos operadores realizan una parte de sus ventas a través de Internet, la parte más difícil en la negociación de la renta variable es qué porcentaje se aplica a las ventas online”, ha explicado Javier Basagoiti.

El presidente de Asocimi también ha dejado claro que “es difícil dar una pauta general de cómo se aplican estrategias de rentas variables a los contratos de arrendamiento en las tipologías de activos inmobiliarios en las que se pueden aplicar”. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, el reparto de la inversión en mejora del local, el periodo de obligado cumplimiento para el arrendatario y arrendador, y el cálculo de cómo inciden las ventas online en la renta de un activo determinado. Todo ello “al mismo tiempo e intentando que el resultado final mantenga un equilibrio para las dos partes”.

Nuevos contratos

Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, ha indicado que “los procesos de negociación entre inquilinos y propietarios van a ser una pieza clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios”.

A su juicio, “hay que asumir que estamos de lleno en una nueva realidad en la que el nivel de involucración de los propietarios con la evolución del negocio y la determinación de las tasas de esfuerzo adecuadas, serán fundamentales en la resolución de la litigiosidad actual; ha de ser el arbitraje del mercado libre y no las intervenciones gubernamentales las que den solución a estos problemas”.

Por su parte, Isabel Fernández-Valencia ha señalado que “los cambios contractuales entre inquilino y propietario de los activos comerciales, sin duda, tienen un gran impacto en el valor de los activos”. “Este impacto será desigual en función de la duración del contrato, siendo mayor para aquellos cuya duración sea más corta”, ha incidido.

En esta época tan compleja, la directiva de la consultora ha apuntado que es “fundamental no limitarnos a una valoración básica de los inmuebles, sino que tenemos que acercarnos desde una perspectiva triple: en primer lugar, viendo cómo era la situación de rentas para el inquilino antes del Covid-19, posteriormente analizando qué ha pasado después del coronavirus, con posibles bajadas de rentas, y, por último, una valoración del inmueble teniendo en cuenta las características en renta fija versus renta variable del nuevo contrato”.