Jaime Núñez: "Los registros dan importancia a los pueblos: generan actividad económica y consistencia institucional"

El pasado mes noviembre, Jaime Núñez (Albacete) tomó posesión como decano del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Castilla-La Mancha. Con el nombramiento del actual registrador de Almansa finalizó la etapa de Alfredo Delgado al frente de la institución.

Núñez desgrana las claves del trabajo que se impulsa desde las 62 oficinas de la red en Castilla-La Mancha. La labor trasciende la mera observancia de la seguridad jurídica, el fin que justifica su existencia: la atención al medio rural en un territorio tan vasto como diseminado se antoja fundamental.

El registrador recorre en una entrevista con EL ESPAÑOL de Castilla-La Mancha el día a día de una profesión no exenta de anécdotas, desde el temor de cuatro hermanas angustiadas por un supuesto engaño perpetrado hace medio siglo y que pesaría sobre una casa de campo hasta un convenio matrimonial donde se establecía la hipotética distribución de unas muñecas entre ambos cónyuges.

¿Cómo trabajan los registros mercantiles y de la propiedad? ¿Qué beneficios reportan a la sociedad?

Es una institución muy desconocida para todos, la gente no nos conoce ni sabe quiénes somos. Recuerdo que cuando estudiaba en la universidad vino una registradora y nos dijo: "Tengo la sensación de que la sociedad cree que somos unos hombres de negro detrás de muchos libros antiguos y que no sabemos ni lo que hacemos".

La labor fundamental de los registros mercantiles y de la propiedad es otorgar seguridad jurídica a la sociedad: en el fondo, tenemos una labor de protección de los consumidores. Lo hacemos para que la gente confíe en el mercado y los operadores jurídicos y financieros sigan operando.

Además, tenemos más labores: las legislaciones que se han aprobado en los últimos años nos han otorgado más funciones, aparte de las estrictamente jurídicas, como la protección de dominio público. En Castilla-La Mancha se aborda con mucha frecuencia la protección de las vías pecuarias, con asuntos como que no se produzca la invasión de caminos.

También ejercemos la protección de dominio público en lo relativo a monumentos artísticos o edificios catalogados como históricos. Con carácter general, las administraciones públicas no inscriben sus bienes: no solo carreteras o caminos, tampoco existe una gran relación de inscripciones relativas a los monumentos históricos.

¿De qué materiales se valen para realizar su labor?

Principalmente de los historiales registrales. Poseemos grandes archivos donde podemos ver uno de los principios principales del registro de la propiedad: lo que se llama el tracto sucesivo, que implica que siempre debe haber un encadenamiento entre la persona que transmite y la persona que adquiere.

Quien transmite hoy debió ser adquirente ayer. Eso garantiza que siempre exista una garantía de legalidad; es decir, que siempre la persona que transmite el bien tenga la plena propiedad de ese bien para que pueda transmitirlo y, por lo tanto, el que compra confía en que quien vende es su propietario y no tendrá ningún tipo de problema.

Todo esto se engloba en lo que se llama sistema de seguridad jurídica preventiva, en intentar evitar conflictos que puedan ir más allá.

¿Qué tendencias observan en la compraventa de vivienda? El mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha bulle.

Los registros de la propiedad se han convertido en referentes a nivel estadístico. Tenemos contacto diario con todas las ventas de bienes inmuebles que se realizan. Seguimos en una tendencia muy alcista. Los últimos datos dicen que el incremento de ventas se mantiene. En Castilla-La Mancha, la compraventa ha aumentado un 26 % respecto a 2024.

El hecho de que haya unos tipos de interés contenidos facilita la concesión de créditos y hace que la gente siga comprando. Hemos de tener en cuenta que la mentalidad española es muy de tener vivienda en propiedad y, por mucho que nos han intentado introducir nuevos modelos de habitabilidad, creemos que nunca va a cambiar.

Castilla-La Mancha se va asentando como una región que crece en población. Es un territorio donde el precio es alto, pero contenido. Además, hay otro aspecto a subrayar: no genera un gran endeudamiento de las familias si se tiene en cuenta la calidad de vida que proporciona.

Hay provincias muy bien conectadas con el Levante y Madrid; muchas localidades se consideran ciudades dormitorio de Madrid con el arrastre de población que ello implica. Illescas, por ejemplo, prevé otro aumento en el futuro. La vivienda es un bien muy querido por la sociedad y vive un momento alcista, no para.

¿Cuánto queda de real en el mito de los enfrentamientos por las lindes? ¿Hay que registrarlo todo para evitar complicaciones?

Las lindes siempre van a dar problemas y hemos visto tremendos casos polémicos en la historia de España. La Mancha es una zona rural y este es un asunto muy asentado en las respectivas sociedades. Soy de pueblo, sé de los problemas que han dado las lindes. "El mojón se ha movido"; "me ha labrado el hilo".

Surgen situaciones que, indudablemente, son irremediables. Sin embargo, se han arbitrado una serie de procedimientos o modalidades que permiten que el sistema de lindes quede hoy mucho más claro. Hasta 2015, el registro de la propiedad era únicamente un registro jurídico que determinaba la prueba de la propiedad. Se describía la finca tal cual era. En esa fecha se introdujo la ley de coordinación con Catastro. En este caso, el registro de la propiedad ya no solo tiene efectos jurídicos, sino que también tiene efectos físicos.

Nuñez ahonda en el trabajo de los registros en la regularización de los pisos turísticos. Javier Longobardo

El Catastro es un registro fiscal y descriptivo. La coordinación entre el registro de la propiedad y el Catastro implica que, además de la descripción de una finca, se pueda establecer la delimitación física de la misma. Entonces las coordenadas de un terreno se asignan por georreferenciación: por tanto, se puede saber perfectamente cuál es su delimitación física.

Esta ley va a solventar muchos problemas futuros, sobre todo cuando se produzcan los grandes cambios generacionales en Castilla-La Mancha. Mi abuelo sabía perfectamente dónde estaba el mojón, mis padres, probablemente, también. Ahora bien, a mí no me preguntes porque yo ya he cambiado de residencia y no sé si Faustino [un supuesto vecino] tenía como referente el olivo o no.

Respecto a los monumentos, ¿cómo se puede obrar?

Es una cuestión para las Administraciones Públicas. La mayoría tendrán que inmatricularlos. Disponen de sus procedimientos y resultan muy fáciles para ellas: disponen del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, las certificaciones administrativas... Cuestión diferente es que no lo hagan porque no estén en situaciones de proceder o no lo consideren interesante.

¿Qué ocurre con esos edificios de carácter histórico o patrimonial que sufren deterioro, pero tienen propietarios que no saben que lo son? ¿Qué puede hacer el registro de la propiedad?

Creo que sí. Este tipo de propiedades de tal importancia y estas casuísticas se suelen producir, principalmente, en los cascos urbanos. Y estas zonas aparecen en todos los registros. Se puede tirar de los historiales y ver quiénes eran propietarios, cómo pasaron, si hubo herencias. En el punto donde se cortó ese historial se ubica el momento en el que se detuvo la continuación de tracto.

Se puede hacer una investigación con el análisis registral de los edificios que tengan mayores problemáticas: no creo que haya ningún problema en delimitar la línea de titularidad para llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias. En este caso, el registro de la propiedad se convierte en un instrumento muy esencial para solventar.

Los pisos turísticos han generado un profundo debate sobre los efectos que la propiedad particular genera a un colectivo.

Conlleva un problema social que aflora, sobre todo, los cascos que tienen un marcado carácter histórico como Toledo o Cuenca, donde hay muchísimo turismo.

La transposición de la directiva europea [2025/516] tenía como fin evitar los abusos que pudieran darse con las nuevas plataformas online. Muchas veces no existía ningún tipo de control y había gente que era víctima de fraudes o timos: el piso no era de la persona que lo había alquilado, no existía o no obedecía a las características que se habían ofrecido. Había una gran bolsa de misterio que motivaba muchos fraudes y mucha inseguridad para el consumidor.

Detalle de la entrevista con el decano de Registradores de Castilla-La Mancha. Javier Longobardo

Cuando hablamos de pisos turísticos vacacionales nos referimos a aquellos que ofrecen alquileres de diez días o menos. En Castilla-La Mancha, su propietario debe siempre tener una autorización administrativa que incluye una declaración de responsabilidad. Además, se establece la necesidad de que dispongan de un número de registro de alquiler que se otorga por los registros de la propiedad competentes en la demarcación territorial en la que se ubica.

Para cumplir el requisito de ese número, han de describir cómo es el piso que se va a destinar al alquiler: qué habitaciones tiene, si está en condiciones de hospedaje, de habitabilidad e incluso si tiene menaje o no. Este se circunscribe a portales como Booking o Airbnb creados en los últimos años. Un piso de alquiler debe tener el número de registro que revela el cumplimiento de la legalidad administrativa que otorgan los ayuntamientos [la licencia] a partir de lo que el particular describe.

¿Cuál es la realidad de la región en este mercado emergente de alquiler?

Según las últimas estadísticas, Castilla-La Mancha no es una de las comunidades autónomas donde mayor comercialización de pisos de alquiler turístico exista. En el acumulado nacional tienen muy poquita representación si se compara con la Comunidad Valenciana o Baleares. Aun así, se han expedido unos 3.100 números desde principios de año.

Además, los pisos destinados al alquiler deben presentar una memoria de todos los alquileres que han tenido, lo que permite llevar un control férreo por parte de la Administración. Nosotros siempre tenemos un sistema de colaboración con la Administración Pública para que determine qué control o qué necesidades hay.

¿Disponen de herramientas contra la okupación ilegal de viviendas?

Es muy complicado: realmente, la ocupación no es más que un abuso de disposiciones legislativas. Es decir, al final nosotros trabajamos mucho la preventiva, pero una vez que el inquilino está dentro es muy complicado. Sí que hay algunos casos muy puntuales que se podrían solventar viendo realmente quién es el propietario.

Desde el Registro de la Propiedad potenciamos mucho la labor de coordinación con administraciones judiciales a efectos de acreditar rápidamente quiénes son los propietarios de los pisos y que así se inicien rápidamente los desahucios y comprueben si la gente está en precario y no tiene título para continuar en esas viviendas. En ese caso, sí que tenemos aplicaciones judiciales y certificaciones literales para acreditar: todos nuestros sistemas de publicidad siempre están ahí para acreditar y agilizar los trámites que sean necesarios.

El tejido empresarial de la región se caracteriza por la primacía absoluta de la sociedad limitada, cuyo peso es aún mayor que en el conjunto de España. ¿Nos hemos abocado a empresas poco capitalizadas?

Sí, pero no es necesariamente algo malo; de hecho, genera mayor dinamismo. Con una sociedad limitada no se obliga a los socios a desembolsar un capital social tan alto. Tenemos que darnos cuenta de que el tejido empresarial, prácticamente en su mayoría, parte de un capital social de 3.000 euros. También hay que recordar que las administraciones y las leyes más recientes han fomentado que se faciliten los trámites para la constitución de sociedades.

No se puede pretender que una persona monte una empresa en 24 horas o en siete días, cualquier sociedad estándar con estatutos tipo, con 120.000 euros [el capital requerido para una Sociedad Anónima]. Además de una menor capitalización, son más sencillas en cuanto a su financiación. Y nuestra realidad social la definen las pymes; es decir, sociedades de cuatro o cinco personas.

Realmente el tejido empresarial en Castilla-La Mancha lo forman cerrajerías, bares o cristalerías. Y este tipo de empresas, dedicadas a los servicios profesionales, no tiene ninguna lógica que se compliquen en sociedades anónimas. La abundancia de sociedades limitadas es una manifestación de la realidad social.

Los procedimientos concursales se interpretan como un indicador de la marcha de la economía: si repuntan, se encienden las alarmas. Al mismo tiempo, los concursos de acreedores se relacionan con una oportunidad extra que pocas veces se materializa.

Aunque existen los concursos de acreedores instrumentales, en la mayoría de los casos en que una empresa llega al concurso de acreedores, es porque —con la aplicación de la ley— su situación es muy comprometida.

En ocasiones, para las mercantiles la única salida es el concurso de acreedores y pactar. Hay veces que incluso se hace un concurso de acreedores para garantizar la solvencia de la empresa en el tiempo: se hace un paréntesis, se intenta llegar a un pacto y se purgan las penas con la confianza de que mejorará la economía.

Cuando hablamos de este procedimiento nos referimos a sociedades anónimas, empresas muy grandes, también a sociedades limitadas muy pequeñitas. Últimamente, han aparecido los concursos de personas físicas.

¿La Ley de Segunda de Oportunidad se creó para esos perfiles que ejercen por cuenta propia?

Ahora hay personas físicas que se declaran en concurso y esta ley está más destinada a ese tipo de perfil. Se han ampliado los ámbitos subjetivos de las declaraciones de concurso y se han incorporado los autónomos. Para ellos, esta norma sí que ha supuesto una verdadera oportunidad, aunque exige unos requisitos bastante estrictos.

Los registradores se afanan por llevar a buen puerto la Ley Orgánica de la Integridad Pública.

De momento, no es más que un anteproyecto de ley a partir de la transposición de la directiva europea [2024/1640]. Al ser una ley orgánica se tiene que aprobar con mayoría absoluta y ahora se antoja complicado. En todo caso, se ha generado un debate jurídico interesante: una de las medidas que introduce esta norma es la de evitar el blanqueo de capitales.

La ley está destinada a atacar la corrupción política y ha adquirido una notable importancia social con los casos más importantes de Servinabar o Forestalia, donde se ha determinado que había socios que no estaban declarados y eso ha generado conflictos de intereses o, incluso, presunta corrupción.

Núñez es registrador en la localidad de Almansa, en la provincia de Albacete. Javier Longobardo

Más allá de esas cuestiones sociales o políticas candentes, lo que establece este anteproyecto como medida de prevención de blanqueo de capitales es que las transmisiones de participaciones sociales se inscriban en el registro mercantil. Tradicionalmente, ya en las primeras disposiciones legislativas mercantiles se estableció la necesidad de la inscripción de las participaciones sociales, pero luego las sucesivas reformas lo fueron dejando de lado.

¿Ahora no es obligatorio ese registro?

Hoy se pueden formalizar en escritura pública, pero no se establece la obligatoriedad de inscripción para que haya una garantía frente a terceros; es decir, que cualquier persona pueda acceder al contenido, pueda saber quién hay detrás de esa sociedad o pedir información de su estado de cuentas y a efectos de obtener garantía.

La legislación plantea un libro registro que queda dentro del ámbito interno de la sociedad. Pero, ¿qué ocurre? Que eso da lugar a un cierto oscurantismo. Con la nueva disposición se establece la necesidad obligatoria de su inscripción en el registro y entendemos que es ventajoso porque cuanta mayor transparencia y claridad, menos espacio queda para el blanqueo o el fraude.

¿Qué papel social desempeña la institución registral en la comunidad autónoma?

Hay 62 registros en la región. La mayoría están situados en núcleos poblacionales pequeños. El registro de la propiedad es uno de los instrumentos que intentan evitar la despoblación: donde hay un registro siempre hay actividad económica y una consistencia y tejido institucional que le da importancia al pueblo.

Los registros son un sistema vertebrador para evitar la despoblación y potenciar el posicionamiento institucional. Si no estuvieran, la gente probablemente no tendría un control, no habría seguridad jurídica y la gente no liquidaría los impuestos. Está demostrado que cuanto más lejos pille la oficina correspondiente al ciudadano, mayor es la evasiva del cumplimiento de las normas. Hay que poner las oficinas con cercanía a la población: ese espíritu vertebrador impulsó el desarrollo del Estado de las autonomías.

Estamos en pueblos donde el número de habitantes es mínimo. Por ejemplo: Yeste se encuentra en la Sierra de Segura y es partido judicial, pero se ha quedado comparativamente más pequeño respecto a Hellín o Elche de la Sierra. Sin embargo, el registro en esta localidad se mantiene.

¿Hacen falta más registros en Castilla-La Mancha?

Con los 62 que tenemos cubrimos muchas demarcaciones territoriales importantes. En Albacete, Alcaraz y Yeste son de las demarcaciones más extensas. En Cuenca, una provincia con un nivel de despoblación muy acusado, tenemos registro en la capital, Tarancón, Motilla del Palancar, San Clemente o Belmonte. Abarcamos bastante.

Podría haber más, pero no sé hasta qué punto generaría más ventajas. Por nuestra parte no hay ningún problema en que haya más oficinas porque nuestra labor es de servicio público: vivimos para el ciudadano, para el particular. Damos información constante de todo y somos un gran organismo de colaboración con las administraciones públicas.

¿Qué valoración reciben de sus servicios por parte de los usuarios?

En general, es muy buena. Somos un punto de referencia. La visión que existe del registro en una capital es muy diferente a la que existe en un pueblo. En un pueblo nos convertimos en un referente de consulta, de asesoramiento e incluso de salvaguarda. Las personas mayores vienen preguntando qué hacen con la herencia, cómo tienen que tramitarla o qué impuestos han de pagar. Un registro es un referente jurídico de la administración pública en las zonas despobladas que no tienen otro acceso. En una capital es fácil acudir a un abogado o gestoría, pero en los pueblos no siempre existe eso. Por eso creo que la gente nos valora mucho y bien.

¿Ha leído alguna vez, con la solemnidad propia del momento, una escritura hipotecaria al tiempo pensaba que el desahucio de los compradores era inevitable?

Sí, pero cada vez menos. La protección de los consumidores ha aumentado de una manera bárbara. Desde 2014 en adelante, se han concedido hipotecas muchísimo más comedidas y adaptadas. El concepto abusivo que se veía en los años 2007 o 2008 ha desaparecido por completo. Pero todavía hay situaciones en las que se observa que el banco tiene, indudablemente, una posición dominante.

Han cambiado mucho las circunstancias. Pero sí que he visto hipotecas de gente que me han hecho preguntarme: "¿Pero cómo se meten en esto?". Había hipotecas con capitales muy elevados y en las que parecía que no pesaban ciertos tipos de interés.

El contacto con el público descubre la realidad de los vecinos. ¿Qué les preocupa? ¿A qué tienen miedo?

Los que más hablan con el público son los empleados que están en el día a día. Les admiro: reciben a un señor y les empieza a sacar papeles y papeles, tantos papeles que uno no sabe por dónde cogerlos. Vienen agobiados y con un síndrome de que todo el mundo les quiere engañar porque, en el fondo, el señor del pueblo lo que teme es que le engañen.

Muchas veces, los registradores nos convertimos en los únicos referentes jurídicos que hay en los pueblos. En aquellos pueblos donde no hubiera abogado ni gestor de ningún tipo cerca, podemos ser la figura amiga.

Nos piden que les ayudemos: "A ver cómo configuro esto", "a ver qué impuestos tengo que pagar para que luego Hacienda no me diga nada", "cómo tenemos que configurar esto para que esté bien". Porque hay una frase que se escucha de forma recurrente: "Yo quiero dejar las cosas bien hechas para mis hijos".

Lo quieren resolver y que no haya problemas que les puedan achacar.

El abuelo quiere dejar su legado y dice: "No, es que este lindero lo quiero dejar hecho porque mi hijo ya no sabe cómo funciona y yo no quiero dejarle el problema. ¿Cómo lo podemos hacer?". En las capitales la realidad es muy diferente, pero en los pueblos la gente no ha casi formalizado nada: prácticamente hacían todo de palabra o en un contrato privado. Hay un porcentaje muy alto de no inscripción de las fincas por desconocimiento jurídico. La gente no inmatriculaba, no existía esa cultura.

Además, hay poblaciones que viven en una realidad muy rara. Por ejemplo, en Chinchilla hay casas superpuestas porque está hecho en la zona baja del castillo. Probablemente en Toledo, que es un casco antiguo histórico, haya realidades muy complejas en cuanto a la configuración de los edificios. Todo eso, al final, requiere una resolución.