Alfredo Delgado, decano de los Registradores de Castilla-La Mancha: "Nuestro reto es ser útiles a la sociedad"

Hablar con un registrador de la propiedad no es habitual. Son funcionarios discretos, pero esenciales para que el engranaje legal y económico del país funcione con seguridad. Alfredo Delgado, decano de los Registradores de Castilla-La Mancha, lo explica con claridad y pasión.

Leonés de nacimiento y castellanomanchego de convicción, lleva décadas ejerciendo su profesión en esta tierra: primero en el registro de Huete (Cuenca), ahora en Quintanar de la Orden (Toledo), aunque reside en Albacete. Conoce como pocos la región que representa.

Buen comunicador y apasionado del derecho civil hipotecario, Delgado reivindica en esta entrevista el valor del sistema registral español, con especial atención al papel que cumplen los registros en zonas rurales y municipios pequeños.

Pero también analiza una de las grandes novedades legislativas del momento: desde el 1 de julio es obligatorio obtener un número identificador para poder alquilar viviendas de uso turístico o de corta estancia. Un código gestionado por los registradores que, según explica, se ha convertido en una herramienta clave para combatir el fraude y mejorar el control administrativo.

Con rigor, vocación de servicio y defendiendo el trabajo bien hecho, Alfredo Delgado lo resume con una frase que condensa su filosofía profesional: "Nuestro único reto es ser cada día más útiles a la sociedad".

P. Es mi primera entrevista a un registrador de la propiedad. ¿No cree que se les conoce poco?

R. Creo que la sociedad nos conoce poco, pero también creo que es algo razonable. Nuestro gran valor es aportar seguridad jurídica, que es un concepto abstracto y solo lo echas de menos cuando te falta.

En ese sentido, a lo mejor es incluso positivo que se hable poco de los registradores, porque eso quiere decir que hacemos bien nuestro trabajo, que el sistema funciona, que no generamos conflictos, que ayudamos a la estabilidad y a la seguridad jurídica en las transmisiones.

Además, la mayoría de la gente va poco a los registros de las grandes ciudades, porque las operaciones se hacen a través de bancos, de gestorías, etcétera. Aunque en Castilla-La Mancha, de los 60 registros que hay, más de 40 están en pueblos y 14 en zonas despobladas o riesgo de despoblación.

R. ¿En qué consiste su trabajo?

R. Calificar y estudiar jurídicamente los documentos para que el control de legalidad que tenemos atribuido se cumpla. Es decir, que solo accedan al registro aquellos documentos que son perfectos, que son válidos, que no pueden ser declarados nulos.

Esa es la tranquilidad que tiene que tener el ciudadano cuando vea que su finca constituida: saber que su valor está seguro.

Mi mayor satisfacción como registrador es ayudar a un ciudadano a solucionar un problema cuando no encuentra una finca, cuando tiene un conflicto con los linderos, cuando no puede inscribir una propiedad...

P. ¿Quedan muchos inmuebles y fincas todavía sin registrar en los pueblos de Castilla-La Mancha?

R. Queda muchísima vivienda y muchísima finca rústica sin escribir y sin matricular, pero poco a poco eso se está solucionando. Antiguamente, en los pueblos se escribía poco. ¿Por qué? Porque en los años 50, 60 y 70 se conocía todo el mundo y todo el mundo sabía de quién era esta o aquella tierra.

Las compraventas o los cambios de unas fincas por otras se cerraban en un bar. No había mayor publicidad que eso, porque te veían todos los vecinos. Y los registros damos precisamente seguridad jurídica y publicidad a esas operaciones.

Claro, cuando pasaban los años había problemas. Yo quería comprar una finca y no sé si el que me dice que me la vende es el dueño o no es el dueño. La gente se ha ido a las ciudades, el campo se ha ido abandonando y, por lo tanto, cobra mucha más fuerza la seguridad jurídica que ofrece el registro.

P. ¿Qué consejo de registrador le da siempre a su familia o amigos?

R. El mismo que a cualquiera. Que recuerden que no tener los bienes inscritos en el registro no tiene ningún sentido.

Todos tenemos nuestra casa y nuestro coche asegurados, y pagamos los recibos todos los años. El registro de la propiedad se paga solo una vez y te da la seguridad y la tranquilidad de que nadie te va a discutir nunca que lo tuyo es tuyo.

Y otra cosa más. Desde el año 2015, una ley permite poder georeferenciar las fincas, sobre todo las rústicas. Además de la calificación jurídica, supone una calificación física, porque se certifica una ubicación concreta en un polígono.

Siempre animo a todo el mundo a que georreferencie sus propiedades, porque es una garantía y una seguridad.

P. Los registros de la propiedad se están encargando de otorgar a las viviendas, pisos o habitaciones que se anuncian para alquileres de corta duración un número de registro que desde el 1 de julio es obligatorio para anunciarse en plataformas como Booking o Airbnb, entre otras. ¿Cómo está siendo ese proceso en Castilla-La Mancha? ¿Se están acumulando peticiones?

R. El último dato que tengo es el ofrecido por el Ministerio de Vivienda el pasado lunes, que hablaba de 1.565 solicitudes. En los últimos días han seguido llegando algunas más, pero en Castilla-La Mancha no hemos tenido mayores problemas.

La ventaja que tiene el sistema es que en principio nadie se queda sin el código. Los registradores tenemos 15 días para la calificación, pero desde el momento en que esa solicitud telemática o la solicitud manual que se presenta en la ventanilla del registro se le da un código provisional que ya le permite funcionar y publicitarse en su plataforma online.

Incluso en Toledo, donde hay más pisos turísticos, se está sacando el trabajo con normalidad. Obviamente ha habido un cuello de botella, sobre todo los últimos 15 días, porque aunque la norma es de enero, se convirtió en obligatoria el 1 de julio.

De repente hemos pasado de cinco o 10 solicitudes a 40 o 50. Lo que se estaba haciendo de un día para otro, ahora nos lleva tres o cuatro días, pero no va a haber problemas.

P. ¿Qué comprobaciones hace el registro para otorgar o no el número de registro? ¿Qué porcentaje de solicitudes se está denegando?

El Ministerio dio el dato de que se estaban devolviendo en torno al 19 % de las solicitudes.

Nosotros lo que hacemos es calificar el documento. La norma nos pide que tengamos en cuenta los títulos habilitantes, la normativa autonómica y municipal, que en el caso de Castilla-La Mancha es la inscripción en el Registro de Alquileres Turísticos de la Junta de Comunidades y en ciudades como Toledo la licencia municipal de actividad.

A partir de ahí, tenemos que ver requisitos que constan dentro del registro. Por un lado, la titularidad. Es decir, que el solicitante sea titular de la vivienda o que tenga un poder de representación para poder ejercer la disponibilidad de esa vivienda. O, por ejemplo, que la vivienda no sea VPO, ya que no está permitido.

También tenemos que comprobar si la comunidad de propietarios permite o no que haya viviendas destinadas a alquiler turístico. Hasta el 3 de abril, las comunidades podían adoptar un acuerdo negándose, pero es que el 3 de abril se modificó la Ley de Propiedad Horizontal y ahora están prohibidos los pisos turísticos en las comunidades salvo que haya consentimiento. Eso también ha dado lugar a distorsiones. Es decir, quienes han solicitado el número de registro antes del 3 de abril no han tenido problemas, pero los que lo han hecho posteriormente sí.

P. En Castilla-La Mancha, como en el resto del país, escasean las opciones asequibles y abundan los abusos. ¿Qué herramientas ofrecen los registros para aportar transparencia y proteger a quienes buscan un hogar?

El de alquiler es un contrato que está que está fuera de registro, porque normalmente se hace entre particulares con un documento privado. En cuanto a las compraventas de viviendas, para inscribirse en el registro deben cumplir todos los requisitos de legalidad.

Pero, al margen de eso, los registradores somos conscientes de la realidad. El problema de la vivienda tiene muy difícil solución a corto plazo. En España hemos pasado del momento del boom inmobiliario a que ser promotor urbanístico, que cualquier ayuntamiento haga un plan de ordenación o que las entidades den créditos no esté visto. Eso ha hecho que haya llegado un momento en el que apenas viviendas.

Se necesitan cada año 250.000 viviendas y en 2024 se visaron 127.000. Es un hueco importante que no se soluciona de hoy para mañana. Desde que se inicia cualquier planeamiento del suelo hasta que ese suelo puede salir al mercado con un promotor pueden pasar tres, cuatro o cinco años. Son plazos que, con el problema que tenemos, habría que revisar.

P. ¿Hay zonas de Castilla-La Mancha faltas de registros de la propiedad?

R. En Castilla-La Mancha no hay una sola población a más de 40 kilómetros de cualquier registro, incluido en zonas donde queda el registro y poco más.

Hay en pueblos en los que el registro es la segunda empresa después del Ayuntamiento, porque con menos de tres o cuatros personas empleadas ya no puede funcionar por muy pequeño que sea.

El territorio de Castilla-La Mancha está bien cubierto. Más del 60 % de la población castellanomanchega podría ir andando a un registro.

P. Hace poco juntaron en Brihuega a los nuevos registradores que han superado la oposición. ¿Por qué una localidad de la España rural?

R. Son 46 nuevos compañeros que después de aprobar la oposición hacen un cursillo práctico en Madrid para que sepan cómo es llevar una oficina registral más allá del trabajo jurídico. Qué conozcan cómo se gestiona la relación laboral con los empleados, cómo son las relaciones fiscales, etcétera.

Pero ya a la anterior promoción, a la de hace dos años, y también a esta última, la llevamos a Brihuega para que conozcan como es un registro parecido al que les va a tocar. Un registro pequeño, pero muy gratificante porque vas a tener mucho trato con los ciudadanos, porque posiblemente seas el único servicio jurídico que haya.

Por cierto, en esta oposición ha aprobado una castellanomanchega: Pilar Ballesteros, de Villarrobledo, que ha estudiado en la Universidad de Castilla-La Mancha y ha sido de la Facultad de Derecho de Albacete.

P. Acceder al cuerpo de registradores no es nada fácil y las oposiciones están entre las más duras de España. ¿Qué hace tan exigente este proceso? ¿Qué claves recomendaría a quienes se plantean intentarlo?

R. Cada dos años salen más o menos 50 plazas y hay unas 600 o 700 personas que se las están preparando. Es un esfuerzo duro que necesita constancia. Trabajo, constancia, estar seguro de ti mismo y no desfallecer.

Saber que hay días muy buenos en los que te aprendes siete temas seguidos y otros días muy malos en los que te aprendes medio tema y no das para más.

La oposición consta de dos exámenes orales y dos exámenes prácticos. Y en los orales no solo tienes que contar los artículos, sino que tienes que explicarlos. Los exámenes prácticos son de cuatro y seis horas, y tienes que demostrar que has entendido todo lo que has aprendido en casa.

P. En la época de la inteligencia artificial, ¿teme que las máquinas puedan llegar a sustituir a los registradores?

La inteligencia artificial podrá sustituir muchas cosas, pero no el criterio de calificación. Entiendo que las máquinas, de momento, no van a llegar hasta ahí.

Los registradores hemos procurado siempre, porque ahí está el secreto, ir avanzando con los tiempos, incluso ir delante de los tiempos. Y poder prestarle a la sociedad un servicio adecuado, que es lo que nos mueve.

En el año 2000 nos dimos cuenta de que la tecnología ha avanzado lo suficiente como para digitalizar todos los registros. Y lo hicimos entre los años 2002 y 2007. Estamos hablando de aproximadamente 250 millones de folios.

P. ¿Cuáles son las reivindicaciones del Decanato de Registradores de Castilla-La Mancha?

El único reto que tenemos es ser útiles a la sociedad. Yo llevo siete años largos de decano y tengo unos magníficos compañeros de Castilla-La Mancha que me hacen la vida muy fácil, pero mi responsabilidad es ponerme a disposición de las administraciones públicas y de la sociedad.

Trato de que se nos conozca, de que se conozca lo que hacemos y el servicio real que prestamos a la sociedad. Si las cosas no se conocen, no se valoran.

Creo realmente que es de utilidad pública en nuestro entorno que los registros seamos cada día mejores y más útiles a la sociedad.