Cuando invertir porque la "hipoteca se paga sola" no es tan rentable como parece: los números y riesgos que debes valorar

En un contexto de demanda sostenida de vivienda en alquiler debido a la escasez de obra nueva, cada vez más pequeños ahorradores contemplan la opción de invertir en vivienda financiada con hipoteca para destinarla al alquiler. Sin embargo, este tipo de operaciones, aunque atractivas a primera vista, conllevan riesgos financieros que conviene conocer antes de hacer la inversión.

El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los Registros de la Propiedad en junio de 2025 (publicado por el INE de forma provisional a la fecha de la consulta) fue de 41.834 unidades, lo que supone un aumento en tasa anual de un 31,7 %. Asimismo, el importe medio de las hipotecas aumentó un 15,5 % y se situó en 168.363 € (a esta cantidad hay que sumarle el 20 % que debemos aportar como entrada y otro 10 % de gastos adicionales tras la compra como ITP o IVA -variable-, notaría y registro; en total 218.000 €).

El tipo de interés medio que se aplicó en las hipotecas se situó en el 2,99 %, lo cual se traduce en una cantidad total a pagar en concepto de intereses tras la vida del préstamo -sin amortizaciones parciales- de 70.000 € en 25 años, sin contar con otros gastos adicionales como el seguro de hogar.

Estos datos se han elaborado pensando en pequeños inversores que tengan que hipotecar un 80 % de la vivienda, con el interés medio de las hipotecas concedidas hasta la fecha de un 2,99 % y un plazo de amortización a 25 años que nos ofrece una cuota mensual aproximada de 800 €.

El precio medio del alquiler en España se encuentra en la actualidad en máximos históricos, lo que puede resultar atractivo para los inversores. Sin embargo, el precio de compra venta de vivienda también resulta alto en la actualidad, acercándose en algunos lugares de España a los máximos que se vieron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Antes de lanzarnos a por la hipoteca de esta vivienda esperando que nos ofrezca una alta rentabilidad, debemos considerar a qué precio estamos comprando el inmueble porque, si lo hacemos ahora, deberemos calcular una renta de alquiler por encima de 800 € -nuestro recibo hipotecario a tipo fijo- para que "la hipoteca se pague sola" y nos genere unos beneficios económicos.

Ciertamente, la renta de alquiler vendrá determinada por la demanda de la zona, si es una gran capital, una capital mediana, si es un municipio de 30.000 habitantes… Así como su cercanía a centros de trabajo, transporte público, antigüedad del inmueble y otros gastos propios de la vivienda como son un seguro de la misma, seguro de protección de pagos, el mantenimiento para que ofrezca la habitabilidad necesaria, Impuesto sobre Bienes Inmuebles…

Como vemos, existen una serie de gastos y circunstancias que no debemos ignorar antes de lanzarnos a la aventura del alquiler si queremos dar nuestros primeros pasos.

Ciertamente, en los años posteriores al boom inmobiliario, podíamos encontrar pisos nuevos a unos atractivos 90.000 € que, en su momento, no suscitaban ningún atractivo como inversión, sino que se adquirían por necesidad. En aquella época, no solo la compra era económica, también lo eran los alquileres. Es decir, la compra como producto de inversión no resultaba del todo atractiva porque la renta mensual podría estar en unos asequibles 450 €. Aquellas personas que compraron un piso en esos 90.000 € como inversión, sí que estarán obteniendo ahora una alta rentabilidad. Eso sí, después de unos 10-12 años.

Afinando un poco más las cuentas, si encontramos inquilinos que cumplan los requisitos necesarios que aseguren capacidad de pago (scoring) y establecemos un alquiler a 1.100 € obteniendo un margen de 300€/mes, al año estamos hablando de 3.600 €. Suponen para nuestra inversión de 220.000 € un 1,64% de rentabilidad anual, a lo que habría que descontar los gastos mencionados antes: mantenimiento, impuestos…

La cuota hipotecaria se ha calculado a un interés fijo del 3 %. Por tanto, no se han tenido en cuenta subidas de Euribor que podrían reducir el beneficio, sin olvidar un eventual riesgo de impago del inquilino por razones de trabajo.

Por último, nada asegura que los alquileres se vayan a mantener en estos niveles durante años. ¿Qué pasaría si bajara la demanda de alquiler y con ella la renta de nuevos contratos? Nuestro inquilino que estaba pagando 1.100 € podría buscar otro alquiler a 800 € que ofreciera el mercado y el negocio de la rentabilidad se vería reducido.

En definitiva, atención y cuidado para los pequeños inversores que quieran iniciar una aventura mediante la inversión inmobiliaria.

Jesús Martín-Delgado Sevilla es experto en Economía y Derecho de Consumo.