Jesús Martín-Delgado, experto en vivienda.
Muchos hemos pensado en alguna ocasión en comprar una vivienda como inversión de valor seguro para obtener un rendimiento económico mucho mayor que el que nos pueda ofrecer un depósito bancario.
Con motivo de la crisis financiera e inmobiliaria de 2008, muchos activos financieros tóxicos (viviendas o edificios enteros, oficinas, locales... todos ellos con hipoteca) quedaron en manos de bancos y cajas que no sabían qué hacer con ellos ni cómo colocarlos en el mercado.
Así las cosas, con vivienda vacía que sobraba -en tremendo contraste con la situación actual- el Gobierno publicó la Ley 11/2009 de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, más conocidas por su acrónimo SOCIMI, cuyo capital social mínimo debía ser 15 millones de euros. Después, una reforma publicada de dicha ley en 2012, que fue la que impulsó el desarrollo de las socimis y la captación de capital extranjero para la inversión, redujo el capital a cinco millones, entre otras modificaciones.
Estas sociedades tienen unas características propias, como son: una actividad exclusiva en el mercado inmobiliario de alquiler, reparto de dividendos entre sus accionistas, beneficios fiscales en cuanto al pago del impuesto de sociedades (no tributan al 25 %, sino que pueden llegar al 1 %), deben cotizar en bolsa…
Una vez hemos explicado brevemente qué es una SOCIMI, podremos entender mejor a qué nos referimos con la "mercantilización de la vivienda". En los años posteriores a 2008, los inmuebles vacíos con cargas hipotecarias no resultaban atractivos a los inversores ni tampoco a particulares debido a las condiciones económicas de crisis que se vivían; además, los alquileres tenían precios muy reducidos -el precio medio en España del m² en 2012 era de 7,5€/m² y ahora de 14,6 €/m², según Idealista- y aquellas personas que necesitaban una vivienda y disponían de ingresos, podían decidir entre un alquiler o la compra de una vivienda.
Con la modificación legal de las socimis que se publica en 2012 se produce un efecto llamada de capital extranjero, en su gran mayoría fondos de inversión muy poderosos, que alimenta a las socimis existentes en la época y se efectúa una compra masiva de viviendas propiedad de bancos a precio de "saldo", con el fin de dar salida al gran stock de vivienda vacía, de las cuales, algunas de ellas se ponen en alquiler y otras permanecen cerradas por la falta de demanda y con el fin de no inundar más aún el mercado con exceso de vivienda puesto que provocaría una caída del precio del alquiler y el beneficio. Durante el ínterin de 2012 hasta 2019 el precio medio del alquiler sube de 7,5 €/m² a 10,4 €/m², es decir, un aumento aproximado al 40 %, lo cual, permite un reparto de dividendos -beneficio- entre los accionistas e inversores mucho más atractivo.
Así las cosas, las socimis se han ido haciendo un hueco en el mercado inmobiliario de alquiler, incluso, han comprado en distintas comunidades autónomas promociones enteras de pisos de Protección Oficial para ponerlos en alquiler a precio de mercado, olvidando así la función social que representaban aquellas viviendas. Allá donde se encuentre una SOCIMI con suficientes inmuebles, tendrá el poder de establecer un precio mínimo de alquiler en la zona (elevado) puesto que cualquier particular que alquile su vivienda, observará los precios de la competencia y pensará que, si es lo que se está pagando, "yo no lo alquilo por menos".
El papel de las SOCIMI, en sus inicios, fue socialmente bueno porque puso en el mercado viviendas en alquiler que, de otro modo, podrían haber sido ocupadas ilegalmente o vandalizadas, si bien, como es conocido por todos, desde la pandemia se inició un período de auge en la demanda de vivienda que han sabido rentabilizar muy bien a través de los alquileres ya que el precio por metro cuadrado de alquiler se ha duplicado.
Aquí es donde debemos empezar a preguntarnos si la vivienda solo tiene un papel económico, como producto de inversión y generador de beneficios; social, en cuanto a derecho objetivo reconocido por la Constitución Española; o quizá tenga ambas funciones de forma inseparable y haya que buscar esa virtud del punto intermedio.