Los 'halcones' de Bruselas continúan con mano férrea intentando controlar una inflación que llegó a superar el año pasado el 10% en Castilla y León aunque son muchos los analistas que creen que la política de endurecimiento en el acceso al crédito ha tocado techo, si bien el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá estas condiciones para evitar un efecto rebote en la inflación.

En este escenario, el último informe del BCE apunta a que la inflación cerrará 2023 con una tasa media del 5,6% y lo hará en el 3,2% en 2024 hasta situarse en el 2,1% para el año 2025.

Mientras, el ladrillo (uno de los sectores que tradicionalmente han sido refugio de la inversión en España) vive su particular tsunami. El endurecimiento del acceso al crédito con un interés medio del 3,24% para préstamos para la adquisición de viviendas, ha sido uno de los motivos que ha desencadenado una contracción de la demanda.

A pesar de que hay multitud de comparadores de hipotecas en internet, lo cierto es que a la hora de solicitar un crédito para la adquisición de una vivienda, cada perfil, entidad y situación, es diferente lo cual complica una decisión que requiere de mucha información y de toda la seguridad jurídica.

Adiós a la 'barra libre' y frenazo del consumo

A pesar de la inquietud que suponen los tipos de interés actuales para el comprador de una vivienda, nada tienen que ver con los que gobernaban el mercado financiero hace 30 años con cifras, como el 19% que registró en abril de 1980, que hoy pondrían los pelos de punta a los consumidores. 

Sin embargo, y tras unos años de 'barra libre' en los cuales acceder a un crédito era casi gratis, el sector asiste ahora a un endurecimiento de los tipos que complica en ocasiones el acceso a esta financiación.

De hecho, y según el último informe del Colegio Notarial de Castilla y León, el coste del metro cuadrado experimentó en esta Comunidad la mayor caída de toda España el pasado mes de julio y con respecto al mismo mes de 2022, con un reajuste del 13%.

Datos que Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, completa dado que, según sus informes, "en Valladolid, por ejemplo, esta caída ha sido del 3,85%, pero la situación es más bajista en otras capitales de provincia como en Sevilla, donde se ha ajustado el precio un 5%, mientras en Madrid lo ha hecho sólo en un 1,13%".

El informe del Colegio Notarial de Castilla y León cifra el descenso en la concesión de préstamos hipotecarios en un 33,2% en el interanual de julio de 2023. Cada vez son menos los que se atreven a pedirle un crédito al banco para comprarse una vivienda, que sigue siendo la inversión más importante en términos económicos que realiza una familia o un individuo en toda su vida. Pero también cada vez son menos los que habiendo solicitado ese préstamo hipotecario, lo consiguen.

La importancia de tomar decisiones con toda la información

A pesar de los nubarrones, existe la posibilidad de acceder a esos préstamos hipotecarios y de hacerlo en las mejores condiciones. 

Independientemente de que ahora las entidades financieras se hayan lanzado a 'robar'a otras entidades clientes con hipotecas ofreciéndoles mejores condiciones, el principal problema con el que se encuentra quien quiere acceder a su primera vivienda en propiedad sin disponer del capital necesario para olvidarse de deber dinero y pagar intereses, es conocer cuál es el modelo de préstamo que más se adecua a su perfil y cómo conseguir el mejor producto.

En este sentido, y a pesar de que Castilla y León experimentó el pasado mes de julio un importante desplome en la concesión de préstamos hipotecarios con respecto al mismo mes del año anterior, "sigue habiendo mucha gente que desconoce que puede acceder a ese préstamo en mejores condiciones y de forma más ágil y segura", explica Cubero.

¿Cómo? A través de la intermediación financiera. "En nuestra caso, Grupo Tecnocasa tiene su propia entidad reconocida por el Banco de España como intermediador financiero, Kiron, lo cual ahorra mucho tiempo al comprador y le da una garantía absoluta en el proceso de adquisición de una vivienda".

El hecho de que el abanico de préstamos hipotecarios sea tan amplio y las condiciones sean tan distintas, genera en muchas ocasiones un quebradero de cabeza para aquel que está decidido a dar el paso y comprar su primera vivienda.

"Sólo en 2022, Kiron intermedió en 5.400 hipotecas en España con condiciones más ventajosas para el cliente de las que habría tenido si hubiera asistido por su cuenta a estas entidades bancarias", apunta el director de Análisis de Grupo Tecnocasa.

"Es lógico que los bancos intenten vender la hipoteca que más les convenga de todo el porfolio de que disponen, pero no tiene por qué ser la más idónea para ese cliente en particular", advierte Cubero.

Por eso, "se trata de encontrar y negociar una hipoteca que sea la que mayores garantías y tranquilidad dé al comprador, y en este sentido es conveniente estar bien asesorados porque desgraciadamente la cultura y educación financiera en España son muy bajas", añade.

La constante subida de tipos y del euríbor (principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios) ha supuesto un giro radical en las preferencias de los compradores a la hora de suscribir una hipoteca. Si apenas hace dos años se firmaban en su mayoría a tipo variable, el consumidor prefiere ahora optar por un plazo fijo que le evite sorpresas desagradables en la revisión de la cuota mensual.

"Ahora que se habla mucho de cómo cambia el mercado se siguen haciendo hipotecas a tipo fijo pero están ganando terrenos las de tipo mixto", indica Cubero. De hecho, desde Grupo Tecnocasa han detectado cómo el endurecimiento de los créditos y el miedo a la coyuntura económica actual, ha disparado la demanda del alquiler en detrimento de la compra de una vivienda.

Una opción que, sin embargo, "no sale rentable" cuando sacas la calculadora, según los datos que maneja Grupo Tecnocasa. "Es importante que el cliente sepa desde el minuto uno qué proyección económica tiene su decisión, opte por alquiler o por compra, a 20, 25 o 30 años. Y en muchas ocasiones, cuando ven la cantidad de renta familiar que destinan al alquiler, se dan cuenta de que adquirir una vivienda en propiedad es siempre mejor inversión a largo plazo", asegura.

Más ayudas para los jóvenes

Uno de los segmentos de población que más complicado tiene el acceso a su primera vivienda en propiedad y, por lo tanto, a conseguir la aprobación de un préstamo hipotecario por parte de un banco, son los jóvenes.

Para paliar esta situación, la Junta de Castilla y León ha puesto en marcha recientemente una línea de ayudas conocida como "Mi Primera Vivienda" que con un presupuesto de 40 millones de euros pretende avalar a aquellos jóvenes que quieran dar el paso y comprarse una casa, bien sea nueva o de segunda mano.

Una medida que desde Grupo Tecnocasa valoran dado que "impulsa el mercado y el acceso a una vivienda por parte de los jóvenes". De hecho, ésta ha sido una de las primeras comunidades autónomas en dar un paso adelante para ayudar a ese acceso a una primera vivienda en propiedad a los menores de 36 años y uno de los Ejecutivos que ha plantado cara a la última Ley de Vivienda del actual Gobierno en funciones, duramente criticada por el sector. 

Otra de las incógnitas a las que se enfrenta el futuro comprador cuando se plantea adquirir una vivienda es saber si lo hará a precio de mercado. Nadie quiere pagar de más y nadie quiere recibir de menos. "La única manera de garantizar en este sentido que el asesoramiento sea impecable es no posicionarse ni del lado del comprador ni del vendedor, es decir: hacer lo contrario sería defraudar los intereses legítimos tanto de una parte como de la otra", concluye Cubero.