Isabel Rodríguez
Entró en vigor: el contrato de alquiler no puede durar menos de 5 años, aunque el inquilino puede irse avisando con 30 días
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones y los plazos de alquiler de vivienda.
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Alquilar una vivienda en España no significa que propietario e inquilino puedan pactar cualquier condición.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece unas reglas básicas sobre el asunto.
La duración de los contratos, las prórrogas, la actualización de la renta y hasta la posibilidad de que el inquilino deje el piso antes de tiempo está regulado.
No obstante, hay aspectos del contrato que dependerán del acuerdo al que lleguen propietario e inquilino.
Eso sí, es importante conocer la ley para que ninguno de los dos se vea perjudicado en la negociación.
Años de un contrato de alquiler
La duración del contrato de alquiler se puede pactar libremente entre las partes.
Sin embargo, si el acuerdo inicial es por menos de cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese periodo mínimo. Cuando el propietario es una persona jurídica, el plazo se eleva a siete años.
El inquilino puede evitar estas prórrogas si comunica al propietario que no quiere continuar con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas, según establece el artículo 9 de la LAU.
Una vez cumplidos esos cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar en los plazos establecidos, el contrato puede prorrogarse anualmente durante un máximo de tres años más.
¿Cuándo puede irse el inquilino?
El inquilino no tiene que esperar necesariamente a que termine el contrato para marcharse.
El artículo 11 de la LAU permite desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se avise al propietario con una antelación mínima de 30 días.
Ahora bien, el contrato puede establecer una indemnización para este supuesto.
Si se ha pactado expresamente, el propietario podrá reclamar una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
Precio del alquiler
La subida anual del alquiler tampoco puede hacerse de cualquier manera.
La LAU establece que la renta solo puede actualizarse cuando se cumple cada año de vigencia del contrato y en los términos pactados por las partes.
Si no existe un pacto expreso de actualización, no se puede aplicar una subida por este concepto.
Cuando existe una cláusula de actualización, pero no se especifica el índice o la metodología que debe utilizarse, la renta se actualizará tomando como referencia el Índice de Garantía de Competitividad, con las limitaciones establecidas por la ley.
Además, la normativa contempla reglas específicas para los contratos de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, por lo que en estos casos las condiciones pueden ser diferentes.
El Ministerio de Vivienda cuenta en su página web con una herramienta que ayuda a calcular la subida de precio de los alquileres, puedes consultarla aquí.
