Desde la crisis de 2008 la promoción de viviendas se paró radicalmente. Después de la euforia constructora (muchas promociones se quedaron en esqueletos sin acabar) prácticamente no quedaron promotores y los bancos tampoco tenían capacidad para dar créditos para la construcción. Todo se vino abajo estrepitosamente. Hoy existe muy poca actividad constructiva porque la capacidad financiera para la promoción es muy escasa.
Las generaciones mayores accedieron a la propiedad de una vivienda porque se les facilitaron las cosas; tanto desde la Administración como desde las entidades financieras. Pero hoy tenemos un problema muy grave: los jóvenes, en un porcentaje considerable, no pueden emanciparse porque no pueden acceder, ni en compra ni en alquiler, a una vivienda. Se está llegando a vender habitaciones con derecho a partes comunes. Tremendo.
El problema es que las viviendas no se construyen en un mes; se tarda años. Y para entender qué está pasando, habría que fijarse en los detalles.
El primer problema es que la renta disponible de los hogares (después de impuestos) es ligeramente inferior a la que tenían el año 2008 (hace 17 años) y que la mediana de los sueldos brutos de este país (si ponemos todos los sueldos en fila, el que está en la mitad) es de aproximadamente 23.000 euros; a destacar que el salario medio “real” apenas ha subido desde 1995, desde hace 30 años. Es decir, los sueldos en España son bajos, muy bajos comparados con Europa, debido a la falta de productividad o a las causas que estimen los economistas y, por consiguiente, hay muy poca capacidad de ahorro.
El segundo problema es que desde la crisis del 2008, apenas quedaron promotores en España y los que hay, están “tutelados” por los bancos. Desde entonces las entidades financieras, que prestaban dinero hasta para los muebles o las vacaciones cuando te concedían el préstamo hipotecario, ahora, hasta que no está vendida en plano la mitad de la promoción, no sueltan un duro para que el promotor comience la edificación.
El tercer problema puede concretarse en la complejidad administrativa para desarrollar suelo. Para entendernos, cuando el ayuntamiento, en el planeamiento, define una zona (como en el corredor verde, en el acceso a Valdefierro, o desarrollos en cualquier parte de la ciudad) para que se urbanice y se edifique, lo hace sin tener en cuenta la propiedad, que puede incluir, por poner un ejemplo, un pequeño terreno de una viuda que vive en Madrid, un banco que cubrió una deuda con la tierra, un agricultor, o un empleado que heredó un pequeño terreno).
Todas estas personas tienen que ponerse de acuerdo para urbanizar y obtener solares para edificar. Es evidente que no es posible, por lo que algún promotor va comprando terrenos y cuando alcanza más del 60% puede empujar a los demás. Entonces hay que redistribuir las propiedades, después hay que urbanizar las calles y ceder los solares para equipamientos; todo a costa de los propietarios del suelo. Después de todo esto ya se puede edificar. Esto son unos cuantos años de gastos enormes. Y solo gastos.
Y un cuarto problema, por no alargarse mucho, es que no hay ventajas fiscales ni desgravaciones en la renta. Antiguamente había ventajas para el promotor y también para el adquirente, fijando la administración un precio máximo de venta. Todo esto ha desaparecido. Por el contrario, se han multiplicado los costes, las licencias, los impuestos … Así es difícil poner facilidades para que se construyan viviendas. En resumen, ninguna administración hace nada para favorecer el mercado inmobiliario. Muy al contrario, su voracidad es extrema.
¿Alguien hace algo para solucionar el problema? Pues nuestra Comunidad Autónoma ha aprobado el denominado “Plan Aragón Más Vivienda”, en vigor hasta el año 2030. Contiene muchas medidas, pero vamos a centrarnos en una de ellas: las viviendas dotacionales públicas. La ley estatal de vivienda contempla la posibilidad de edificar vivienda pública en suelos dotacionales. Una Directriz de Urbanismo del Gobierno de Aragón también lo contempla. Y el Ayuntamiento dispone de suelos repartidos por toda la ciudad en los que ni se han edificado dotaciones o equipamientos ni se edificarán. Fundamentalmente porque se previeron en exceso. Otro día podemos comentar esta cuestión.
La solución es ceder el uso del suelo a la empresa privada (la famosa colaboración público-privada) para que construyan viviendas para jóvenes en esos suelos (viviendas pequeñas) que durante 15 años tendrán ayudas de la administración para que sean asequibles. Pasados esos 15 años (suponiendo que el joven ya habrá hecho “sangre” y podrá acceder a otra vivienda más amplia), el promotor dispondrá libremente de esas viviendas otros 65 años, pasando a titularidad pública al final del período; es decir, a los 75 años.
Podrá entenderse mejor o peor por la población, podrá gustar más o menos la fórmula, pero es la menos onerosa que ha encontrado el Gobierno de Aragón para hincarle el diente al problema de la vivienda para jóvenes.
El problema es que las promociones de momento son pocas y se tarda años en acabarlas. El lector podrá sacar sus conclusiones.