Julián de la Peña, presidente Inmoadal.
Julián, experto inmobiliario: "No estamos frente a una burbuja, sino un problema estructural de falta de vivienda"
El presidente de Inmoadal hace balance del mercado inmobiliario en Alicante, con precios al alza, máxima actividad y una presión creciente.
Más información: El mercado inmobiliario de Alicante bate récords: más de 53.000 compraventas en los últimos doce meses
El mercado inmobiliario en España atraviesa uno de sus momentos más activos de las últimas décadas. Los precios de la vivienda continúan al alza y, lejos de frenar la actividad, las operaciones de compraventa también alcanzan cifras históricas, reflejando una demanda que sigue muy viva pese a las dificultades de acceso para amplias capas de la población.
Según el último informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, con datos del tercer trimestre de 2025, en los últimos doce meses se registran 699.638 compraventas de vivienda, el nivel más alto desde el primer trimestre de 2008.
El incremento interanual es del 17,7%, una cifra que confirma la fortaleza del sector en un contexto de encarecimiento sostenido.
En este escenario, la provincia de Alicante se consolida como uno de los grandes motores del mercado nacional.
Con 53.750 operaciones en los últimos doce meses, ocupa el tercer puesto por provincias, solo por detrás de Madrid y Barcelona, reforzando su atractivo tanto para compradores nacionales como internacionales.
El balance del año
EL ESPAÑOL de Alicante ha hablado con el presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Alicante (Inmoadal) y gerente de Habitalia, Julián de la Peña, quien hace balance del año 2025 en la provincia y analiza las claves que explican el comportamiento del mercado.
De la Peña califica el ejercicio que termina como "espectacular" para el sector inmobiliario, subrayando que las cifras alcanzadas marcan un antes y un después. Aunque reconoce una ligera desaceleración en el último trimestre, insiste en que el volumen global es excepcional.
"Estamos en un récord histórico. Más de 750.000 operaciones es una barbaridad", afirma, en referencia al conjunto del mercado nacional.
Para el experto, el ajuste de final de año no debe interpretarse como un cambio de ciclo, sino como una fase natural tras un periodo de fuerte crecimiento.
No es una burbuja
El experto rechaza de plano las comparaciones con la crisis inmobiliaria de 2008. A su juicio, la situación actual responde a un problema muy distinto, centrado en la escasez de vivienda disponible frente a una demanda sostenida.
"No estamos en una burbuja clásica, sino ante un problema estructural de falta de vivienda", señala.
Uno de los aspectos más llamativos del análisis de De la Peña es el posicionamiento de Alicante frente a otros mercados tradicionales como la Costa del Sol.
Según el presidente de Inmoadal, la provincia deja de ser una alternativa más barata para competir de tú a tú con destinos consolidados.
"Apostaría que en este 2025 es probable que la ciudad de Alicante haya recibido más inversión extranjera que Málaga", afirma. Aunque históricamente los precios eran más bajos, reconoce que "ya no hay tanta diferencia", tanto en valores como en perfil del comprador.
Los datos respaldan esta percepción. El último informe de la Estadística Registral Inmobiliaria confirma que, aunque la demanda extranjera pierde algo de peso relativo en España, sigue siendo muy relevante.
En el tercer trimestre de 2025 se cierran cerca de 23.700 operaciones por compradores internacionales, un volumen que mantiene la fortaleza del mercado, aunque con menor intensidad que en años anteriores.
El desplazamiento del local
El encarecimiento del centro de Alicante provoca un cambio forzado en las decisiones del comprador local. De la Peña explica que en zonas céntricas "una vivienda ya no baja de los 300.000 o 350.000 euros", una cifra inasumible para muchas parejas jóvenes.
Como consecuencia, el interés se desplaza hacia municipios del entorno como Novelda, Monforte o Elda. El experto defiende que Alicante debe asumir el concepto de área metropolitana, habitual en grandes ciudades.
"En Madrid a nadie le sorprende trabajar o vivir a 40 minutos del centro, pero en Alicante todavía no tenemos ese concepto", lamenta, recordando que aspirar a zonas como el PAU 5 o Cabo de las Huertas es inviable con sueldos medios de 1.500 euros.
El alquiler y la Ley de Vivienda
El presidente de Inmoadal sostiene que la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos provoca una retirada masiva de viviendas del mercado del alquiler en la provincia. "Más de 14.000 viviendas se retiraron del alquiler", afirma.
Con menos pisos disponibles y una demanda que se mantiene, la consecuencia es automática: los precios suben y las opciones para los inquilinos se reducen, justo el efecto opuesto al que se pretendía.
Para el experto, esta contracción está ligada a la inseguridad jurídica que introduce la normativa y al desequilibrio en la relación entre propietario e inquilino.
De la Peña resume esta situación con una frase muy clara: "El propietario solo tiene un derecho con esa nueva ley y es que a los 5 años puede no renovar contrato".
Hasta que se cumple ese plazo, explica, el dueño pierde capacidad de decisión sobre su vivienda, lo que genera "desprotección del propietario".
De hecho, asegura que muchos prefieren mantener a un inquilino de confianza, incluso sin actualizar el precio al alza, antes que asumir el riesgo de incorporar a uno nuevo en un marco legal que perciben como incierto.
