Radiografía de Xuxán, en A Coruña: el hoy y el mañana de un barrio aún por hacer

A comienzos de marzo de 2019 Xuxán, el barrio más joven de A Coruña (a la espera del desarrollo de nuevos polígonos como Visma o Monte Mero), recibió a sus primeros habitantes. Miembros de la cooperativa Cofuncovi, una sociedad de propietarios con dos bloques de viviendas de protección oficial, empezaron a amueblar sus pisos una tarde tras haberlos escriturado por la mañana.

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Atrás quedaba una larga espera de más de diez años condicionada por retrasos continuos en la tramitación urbanística, por cambios en el planeamiento, demoras en las obras de urbanización, aumento de costes y ajustes técnicos demandados por la antigua Fenosa. Al fin empezaba su nueva vida para aquellos vecinos, aunque sin papeleras, bancos ni comercios en el barrio.

Seis años y medio después hay estos y otros servicios en el antiguo parque ofimático, algunos negocios, supermercados, un parque infantil central y tramos de carril bici entre los viales, aunque aún faltan cafeterías.

Pasear hoy por Xuxán deja la sensación de que queda bastante por hacer, pues las grúas acompañan edificios en distintas fases de construcción y en las parcelas sin uso no hay nada o asoma la vegetación rebelde.

Parcela donde construye el Concello en Xuxán, delante de otro edificio en construcción avanzado. Quincemil

Además de otras cooperativas y constructoras, Xunta y Concello levantan más bloques residenciales en Xuxán, barrio al que han apuntado para desarrollar sus políticas de vivienda tras años sin prestar atención a la promoción de pisos públicos o protegidos.

En su origen, cuando el exalcalde Javier Losada exponía hace más de quince años los planes para crear un barrio en el amplio terreno ubicado entre Eirís y Matogrande, el Concello estimaba la construcción de unas 2.400 viviendas, de las que la mitad serían protegidas.

A día de hoy, según datos municipales, se han construido 419 viviendas, otras 518 están en construcción, y para 434 hay licencias pedidas, otorgadas o se han cedido parcelas a otras administraciones, empresas o cooperativas. Son en total algo menos de 1.400 pisos.

La habitabilidad en marcha de un barrio

Encajadas entre Matogrande, Eirís y el núcleo de Eirís de Abaixo, Monte Mero y la avenida Alfonso Molina, seis calles con nombre unen Xuxán de un extremo a otro cruzadas por otras nueve perpendiculares. En esa red hay bloques de viviendas ocupadas, otros que están en distintas etapas de su construcción y parcelas urbanísticas que esperan por actividad para seguir dando forma y habitabilidad al barrio.

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En los últimos años, los coruñeses han leído noticias sobre el inicio de edificaciones en Xuxán, licencias solicitadas, permisos concedidos, entrega de pisos, cesiones o cambios de uso, muchas de esas informaciones con el Concello y la Xunta como protagonistas; también se han enterado de conflictos en tramitaciones que han afectado a algunos cooperativistas.

Vista actual por satélite de Xuxán, separado de Matogrande por las vías del tren. Google Earth

Tal caudal de información convierte el barrio en un escenario en el que no es fácil distinguir qué está finalizado y qué está en marcha, qué tipo de viviendas va a haber o qué nuevas promociones se esperan.

¿Quiénes hacen crecer Xuxán?

El Ayuntamiento de A Coruña ha empezado la edificación de un inmueble de 50 viviendas de alquiler social próximo al parque infantil, con un presupuesto de más de 8 millones de euros. Es el bloque al que se había comprometido por el acuerdo extrajudicial que resolvió el litigio por la construcción del edificio Fenosa, en la calle Fernando Macías, a finales del siglo pasado.

La conselleira de Vivenda, María Martínez Allegue, y la alcaldesa, Inés Rey, acuerdan la cesión de parcelas municipales a la Xunta.

La Xunta de Galicia, a través del Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS), ha construido con fondos propios y ayudas algo más de 100 pisos en Xuxán; avanza en una promoción de alquiler (7,7 millones) de 40 viviendas en el anillo exterior del barrio que prevé acabar en el primer trimestre de 2026; y desde abril levanta otros 14 pisos de arrendamiento accesible (3,3 millones).

Las cooperativas Cofuncovi, A Carnocha, Eirís Ofimático y Parque Ofimático terminaron hace tiempo sus edificaciones en Xuxán, así como la constructora Loureda y el IGVS (un bloque de 40 pisos).

Mirador de Eirís, Xesta, Urbher y Galivivienda construyen en la actualidad bloques de entre 14 y 90 pisos, unos más avanzados que otros, alrededor del parque central o más alejados. En la misma fase hay también inmuebles promovidos por la Xunta y el Concello con precios accesibles.

Inicio de un proyecto inmobiliario en el barrio de Xuxán.

Las cooperativas A Luzada y Galivivienda tienen permisos concedidos en tres fincas; la segunda también pidió otros dos. En total, levantarían 240 pisos al margen del mercado libre.

En julio pasado, el Concello cedió a una empresa y a una cooperativa otros dos terrenos valorados en casi 12 millones de euros para que a medio plazo se edifiquen unas 140 viviendas.

Y la administración local tramita modificaciones en el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) para que parcelas municipales, del IGVS y de la Sareb que se iban a destinar a otros usos no residenciales, entre ellos el de oficinas, puedan destinarse ahora a vivienda.

Los traumas del cooperativismo

Cofuncovi y A Carnocha fueron dos de las primeras cooperativas de propietarios de Xuxán que tras años de tramitaciones y esperas pudieron estrenar a finales de la década pasada las viviendas que se les había adjudicado. Al recordar aquella etapa de sus vidas afloran quizá más sombras que luces.

Un cooperativista de Galivivienda presenta un escrito en fiscalía por la promoción de Xuxán, en A Coruña

"El cooperativismo fue una forma ética de acceder a la vivienda, ajustando una demanda real a una construcción a precio real y sensato", recuerda José Ramón Mosquera, miembro de Cofuncovi, que en 2009 obtuvo el suelo adjudicado por la Xunta.

"Nos tocó asumir unas penurias con las que nadie contaba: crisis económica, desaparición de ayudas, retrasos en la urbanización... Creó una sensación de que era peligroso lanzarse al cooperativismo".

Cofuncovi peleó y vio avanzar sus dos promociones "a un ritmo más lento del deseado", distinto al más ágil que ahora pueden afrontar los nuevos edificios en un ámbito ya urbanizado. Buscaron financiación y constructora, y tras entrar en sus pisos hoy les queda por vender algún trastero y plazas de garaje antes de liquidar la cooperativa. "A nivel de construcción y proyecto quedó un buen trabajo, y las viviendas son de buena calidad".

A la derecha, bloque en construcción de la Xunta en Xuxán junto a viviendas terminadas hace años. Quincemil

Xuxán siguió atrayendo al cooperativismo años después, con resultados más problemáticos. A mediados de 2023, la Xunta, resolvió un concurso de suelo residencial adjudicando cuatro de sus parcelas de suelo para uso público a la cooperativa Galivivienda Alquiler Social, que tenía otros proyectos en el ámbito. Una fue cedida a otra agrupación de propietarios, A Luzada, que ya construye en el barrio.

El modelo de concurso da a la adjudicataria el derecho de superficie por 50 años, de manera que edifica en unos terrenos que medio siglo después vuelven a ser de titularidad autonómica.

Pero Galivivienda, que debería construir 224 pisos de alquiler tasado para inquilinos con limitación de recursos, cambió las condiciones económicas que debían asumir los cooperativistas para poder acceder a un crédito del ICO para la financiación del proyecto a los dos años de que obtuviera el suelo y sin haberse construido aún nada.

Con unas cuotas más abultadas, parte de los miembros renunció a continuar y uno de ellos ha llevado a la Fiscalía la presión a la que les somete la gestora de la cooperativa para aceptar las nuevas condiciones. El conflicto ha tenido repercusión política con el inevitable enfrentamiento entre partidos y administraciones culpándose por la gestión del proyecto, con la Xunta y el ICO en el punto de mira.

Xuxán sigue creciendo a su propio ritmo, el que marcan sus presentes y futuros proyectos inmobiliarios. Aunque falten bares y algunas promociones estén atascadas, ya hay una asociación vecinal para defender la vida útil y tranquila de un barrio nuevo.