Especialista reparando la instalación eléctrica.
Las expertas en derecho inmobiliario coinciden: "El casero no puede negarse a reparar averías ni subir el alquiler por hacerlas"
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las obligaciones del propietario ante las averías para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Más información: El Gobierno cambia las normas: los propietarios no podrán alquilar su vivienda sin autorización de los vecinos
Una caldera que deja de funcionar, una fuga de agua o una instalación eléctrica que comienza a dar problemas pueden convertirse rápidamente en motivo de discusión cuando se vive de alquiler en España. De hecho, informes recientes reflejan que cerca del 34 % de las disputas globales en el alquiler surgen por este motivo.
No todas las averías recaen sobre la misma persona. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) diferencia entre los desperfectos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y las pequeñas reparaciones provocadas por el uso cotidiano.
Y hay un detalle especialmente importante para los inquilinos. El artículo 21 de la LAU establece que el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la casa y no puede utilizar ese gasto como motivo para incrementar la renta.
Averías que debe reparar el propietario
Los problemas importantes de fontanería, electricidad, calefacción o humedades estructurales suelen encontrarse entre las situaciones que pueden comprometer el uso normal de una vivienda. "El propietario está obligado a arreglar los desperfectos del piso siempre que afecten a su habitabilidad", advierten desde el portal inmobiliario de Fotocasa.
En estos casos, el primer paso es comunicar la avería al propietario o a la agencia que gestione el alquiler. Es recomendable hacerlo por escrito y conservar fotografías, vídeos, correos o cualquier otra prueba del desperfecto.
La normativa obliga además al inquilino a informar al arrendador de la necesidad de estas reparaciones en el plazo más breve posible y permitir que pueda comprobar el estado de la vivienda.
Si el problema requiere una actuación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, la LAU permite al arrendatario realizar la reparación, previa comunicación al propietario y reclamar después su importe.
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La abogada Francisca Soles, de Justicia Abogados, también recomienda que quede constancia de todo el proceso. "En primer lugar, deberás comunicarle por escrito la reparación que es necesaria, esta es la mejor forma de dejar constancia", recalca.
¿Y si el propietario continúa sin actuar? La experta explica que existen otras vías: "Y si no contesta o se niega a hacerlo, lo que podéis hacer es ir a la vía judicial para que se le obligue a realizar esa reparación".
Además, la propia LAU contempla que el inquilino pueda resolver el contrato cuando el arrendador incumpla su obligación de efectuar las reparaciones de conservación que le corresponden.
No todas las reparaciones las paga el casero
La obligación del propietario tiene límites. Si el desperfecto ha sido provocado por una actuación o negligencia atribuible al arrendatario, el coste no tiene por qué recaer sobre el dueño de la vivienda.
Además, el artículo 21.4 establece que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino. La ley, sin embargo, no fija una cantidad concreta que permita distinguir automáticamente una reparación pequeña de otra de mayor entidad.
![Una electricista trabaja en la instalación eléctrica de una vivienda en reforma.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11347368.jpg?p=w:320\/h:240&h=RpKPEVCh"])
Ponen como ejemplos de mantenimiento cotidiano determinados arreglos en grifos, persianas, mecanismos de cisternas o cambios de bombillas. La causa de la avería resulta fundamental para determinar quién debe pagarla.
Lo mismo sucede con los electrodomésticos. No es equivalente que una lavadora incluida en el alquiler deje de funcionar por su antigüedad a que se estropee como consecuencia de un uso inadecuado.
Qué averías corresponden al propietario
Cuando el problema procede del deterioro de la propia vivienda y afecta a su habitabilidad, la situación cambia. Desde el portal inmobiliario incluyen entre los ejemplos las averías importantes de la red eléctrica, tuberías, fontanería, calefacción o caldera.
También pueden entrar en esta categoría las humedades de origen estructural o determinados electrodomésticos incluidos en el alquiler cuando dejan de funcionar por antigüedad u obsolescencia y no por una actuación del inquilino.
![Quique, propietario e inversor español](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11335064.jpg?p=w:320\/h:240&h=4vdBc9a8"])
Por eso, antes de asumir directamente cualquier factura, resulta recomendable identificar qué ha provocado el desperfecto y comunicarlo al propietario. Una misma avería puede tener responsables diferentes dependiendo de su origen.
Y si se trata de una reparación necesaria para mantener la casa en condiciones de habitabilidad, la LAU es especialmente clara: corresponde al arrendador y su realización no le concede el derecho a aumentar por ese motivo el precio del alquiler.
