Bajos comerciales cerrados.
El Supremo avisa: los ayuntamientos denegarán las licencias para convertir locales en vivienda si no las firma un arquitecto
La transformación de un local en vivienda en España exige cumplir requisitos urbanísticos y, a partir de ahora, contar con un proyecto firmado.
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Convertir un antiguo comercio en una vivienda se ha convertido en una alternativa cada vez más viable en España. La dificultad para acceder a una casa, unida a la presencia de cada vez más bajos comerciales que quedan vacíos, ha llevado a muchos propietarios a plantearse un cambio de uso.
Las cifras muestran que no se trata de un fenómeno aislado. Y es que, solo durante el primer trimestre de 2021 se contabilizaron 7.532 cambios de uso de locales a viviendas en España, mientras que ciudades como Madrid han registrado un crecimiento de este tipo de operaciones durante la última década.
Sin embargo, transformar una antigua tienda, oficina o negocio en un hogar requiere bastante más que una reforma interior.
Es necesario obtener el correspondiente cambio de uso y cumplir unas condiciones urbanísticas y técnicas que permitan que ese espacio sea reconocido legalmente como vivienda.
A estos requisitos se suma ahora un criterio importante fijado por el Tribunal Supremo. En su sentencia 700/2026, de 4 de junio, el Alto Tribunal establece que los proyectos para transformar determinados espacios comerciales o industriales en viviendas deben estar firmados por un arquitecto.
El Supremo fija quién debe firmar el proyecto
El tribunal considera que pasar de un uso comercial a uno residencial no puede tratarse como una actuación menor. El cambio implica que el inmueble tendrá que responder a nuevas exigencias relacionadas con cuestiones como la habitabilidad, la seguridad o su funcionalidad.
Precisamente por esa transformación de la configuración arquitectónica, el Supremo concluye que la firma de un arquitecto técnico o aparejador no es suficiente para este tipo de proyectos y que debe intervenir un arquitecto.
![Una mujer aplicando el truco del papel de aluminio.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11328792.jpg?p=w:320\/h:240&h=FcSeesas"])
La resolución permite aclarar una cuestión que llevaba años generando discrepancias sobre qué profesional tenía las competencias necesarias para asumir estos trabajos.
El origen del conflicto se remonta a diciembre de 2008, cuando un particular solicitó una licencia para realizar una actuación de estas características. El proyecto había sido firmado por un arquitecto técnico, pero el ayuntamiento rechazó concederla y exigió que estuviera suscrito por un arquitecto.
Un conflicto que llegó hasta el Supremo
El Colegio de Aparejadores decidió recurrir aquella exigencia al considerar que suponía una limitación que no estaba suficientemente justificada.
El asunto llegó primero al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 3 de Málaga, donde la reclamación no prosperó. Posteriormente se presentó un recurso de casación que terminó llevando la cuestión hasta el Tribunal Supremo.
![Un ventilador de techo de madera.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11326019.jpg?p=w:320\/h:240&h=w9-YqEp0"])
Entre los argumentos planteados se encontraba que la intervención de un arquitecto debería exigirse únicamente cuando el cambio afectara a todo el edificio o a una parte mayoritaria del mismo.
El Supremo, sin embargo, pone el foco en otro elemento. Para determinar qué profesional debe asumir el proyecto, considera más relevante la naturaleza del cambio realizado que el porcentaje concreto del inmueble sobre el que se actúe.
![Un albañil reformando un tejado.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11321291.jpg?p=w:320\/h:240&h=j09GaE4D"])
Transformar un espacio destinado inicialmente a una actividad comercial en otro preparado para ser utilizado como residencia implica modificar su uso y adaptarlo a unas necesidades completamente diferentes.
La sentencia establece así un criterio que deberá tenerse en cuenta en futuras solicitudes de este tipo y que afecta a quienes pretendan reconvertir locales situados en determinados edificios comerciales o industriales en viviendas.
Qué tipo de local puede ser vivienda
Contar con el proyecto adecuado tampoco significa que cualquier tipo de bajo comercial pueda transformarse automáticamente en un hogar.
Aunque se calcula que las grandes ciudades españolas concentran alrededor de 50.000 locales vacíos, las estimaciones apuntan a que solamente cerca de un 4 % reuniría las condiciones urbanísticas y técnicas necesarias para poder obtener la correspondiente autorización de habitabilidad.
![Fachada de un edificio.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11316172.jpg?p=w:320\/h:240&h=Li07J85O"])
Los requisitos concretos pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio, pero existen determinadas condiciones que suelen resultar fundamentales antes de autorizar el cambio de uso.
Entre ellas se encuentran disponer de una altura mínima suficiente, contar con ventilación y entrada de luz natural, tener unos accesos adecuados y respetar las condiciones establecidas en el planteamiento urbanístico correspondiente.
![Balcón con ventanas.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11314566.jpg?p=w:320\/h:240&h=N4478jt-"])
También deberán cumplirse las exigencias de habitabilidad, seguridad y distribución que correspondan a una vivienda. Si el inmueble no puede adaptarse a ellas, el ayuntamiento puede rechazar el cambio de uso.
Por ello, antes de comprar un local con la intención de convertirlo posteriormente en vivienda resulta especialmente importante comprobar su viabilidad urbanística. La sentencia del Supremo añade ahora otra cuestión a tener presente: el cambio de comercial a residencial no se considera una simple reforma y el proyecto deberá contar con la intervención profesional exigida para este tipo de actuaciones.
