Confirmado por Hacienda: añadir una habitación a tu vivienda reduce el IRPF al venderla en España

Vender una casa en España implica asumir una serie de trámites y el pago de varios impuestos ante Hacienda. Una obligación fiscal que muchos propietarios desconocen en detalle hasta el momento de formalizar la venta y que puede suponer un importante desembolso si no se planifica con antelación.

Uno de los principales impuestos que entran en juego, es precisamente el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, así como la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano. A estos se suman, en algunos casos, otros gastos derivados de la operación, como la cancelación de la hipoteca si la hubiera o determinados trámites administrativos.

Sin embargo, una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) correspondiente a la V2603-25 introduce un matiz importante para quienes estén valorando vender su vivienda. En esta resolución, el organismo aclara que determinadas reformas o mejoras realizadas en el inmueble pueden incorporarse al valor de compra de la vivienda a efectos fiscales, como cuentan desde el diario Expansión.

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Esto tiene una consecuencia directa, ya que al aumentar el valor de adquisición, la ganancia patrimonial que se declara en el IRPF puede reducirse, lo que a su vez disminuye la cantidad de impuestos que el propietario debe pagar tras su venta.

Sin embargo, no todas las reformas son válidas. En lo que respecta a este punto, Hacienda es estricta y diferencia dos tipos de reformas: las de mejora y ampliación y aquellas relacionadas con gastos de conservación y reparación.

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En el primer caso, se incluyen las reformas que permiten aumentar los metros útiles de la vivienda, que mejoran la habitabilidad del inmueble o que permiten alargar su vida útil. Entre ellas encontramos obras como las relacionadas con el cerramiento de una terraza, instalación del aire acondicionado, reformas destinadas a mejorar la eficiencia energética del inmueble o cambios en la distribución interior que aumenten el valor de la vivienda, como derribar o levantar tabiques para crear nuevas estancias o un segundo baño.

En el caso de los gastos de conservación y reparación, que tienen como objetivo mantener la vivienda en buen estado o solucionar desperfectos, pero sin introducir mejoras que incrementen su valor. Es el caso de trabajos como pintar la casa, reparar una tubería averiada o cambiar una caldera antigua por otra de características similares. Este tipo de gastos, al considerarse simples tareas de mantenimiento, no pueden añadirse al valor de adquisición del inmueble.

Las facturas son imprescindibles

En el caso de que el propietario vaya a vender su vivienda y quiera beneficiarse de esa reducción en el IRPF por haber realizado alguna mejora o ampliación, la Dirección General de Tributos recalca la importancia de que el contribuyente tenga en su poder las facturas correspondientes. Estas serán la prueba de esas mejoras ante Hacienda.

Una justificación documental en la que no podrán faltar las facturas reglamentarias en las que se incluyan todos los datos y requisitos legales, al mismo tiempo que deberán identificar el tipo de obras realizadas.

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En caso de que la Agencia Tributaria revise la operación, analizará la naturaleza de las obras que se hayan realizado para determinar si se trata de una mejora real o simplemente de trabajos de mantenimiento. Esta distribución es clave desde el punto de vista fiscal.

Por ello, si se han llevado a cabo reformas en la vivienda, es fundamental identificar correspondientemente cada gasto y guardar las facturas y justificantes correspondientes. Solo aquellas intervenciones que supongan una mejora efectiva en la eficiencia, el uso o la habitabilidad del inmueble podrán tenerse en cuenta para reducir la ganancia patrimonial y, con ello, rebajar el impuesto a pagar al vender la vivienda.