La Junta de Andalucía allana el camino a casi 600 viviendas en Chilches Costa

El desarrollo de un nuevo barrio con cerca de 600 viviendas en Chilches Costa empieza a tomar forma.

La operación dibujada sobre el sector SUP‑CH‑5 de Chilches Costa, en el término municipal de Vélez‑Málaga, encara la recta final de su tramitación ambiental después de que la Junta de Andalucía haya informado favorablemente a la iniciativa.

Pese a este visto bueno, el avance final deberá superar y corregir el pronunciamiento desfavorable de la Diputación de Málaga en materia de carreteras por la afectación a la MA‑3204.

El Plan Parcial reordena más de 20 hectáreas de suelo urbanizable entre la autovía A‑7, la N‑340 y el Camino Viejo de Málaga, retomando un proyecto ya evaluado hace años pero caducado, y adaptándolo a las actuales exigencias ambientales de la Junta de Andalucía.

​El documento ambiental estratégico detalla que la ordenación seleccionada, denominada Alternativa 3, abarca una superficie total de 207.502 metros cuadrados, con un techo edificable de 51.876 metros cuadrados y una previsión máxima de 581 viviendas.

Localización aproximada de los terrenos sobre los que se dibuja el nuevo desarrollo residencial. Google Earth

Este número supone un incremento respecto a las 415 viviendas de la ficha original del PGOU, amparado en la posibilidad de aumentar hasta un 40% la intensidad residencial para acomodar un tamaño medio de vivienda en torno a 90 metros cuadrados construidos.

​El reparto de usos combina vivienda unifamiliar y plurifamiliar, con predominio de bloques de baja altura.

Las parcelas residenciales unifamiliares (ordenanzas UAS‑5 y UAS‑3) suman 6.667 metros cuadrados y 23.717 metros cuadrados de suelo respectivamente, con un techo conjunto de casi 7.000 metros y 42 viviendas.

En el caso de las tipologías plurifamiliares (CJ‑1 y CJ‑2) superan los 47.000 metros cuadrados de techo para 539 viviendas.

A ello se añaden 43.447 metros de zonas verdes públicas, 13.944 metros de equipamiento público, 2.240 metros de suelo para equipamiento comercial privado, 1.728 metros de instalaciones y 34.772 metros destinados a la red viaria interior.

​El sector se ubica en el núcleo de Chilches, al oeste del municipio, con accesos desde la autovía A‑7 (salida 258) y la N‑340, y se apoya en la MA‑3204 y el Camino Viejo de Málaga como límites viarios.

El objetivo declarado del plan es "dinamizar la zona", completar la trama urbana y mejorar la imagen del entorno mediante una urbanización con nuevas calles, espacios libres y dotaciones.

​Más cesión de suelo público

La alternativa seleccionada es, según los técnicos, la "menos desfavorable" desde el punto de vista ambiental y urbanístico.

​Entre los argumentos a su favor, el documento destaca el incremento de las cesiones a dominio público viario, hidráulico y de vía pecuaria, la creación de una zona verde de amortiguación acústica frente a la carretera MA‑3204 y la mejora de los enlaces viarios internos del entorno.

Asimismo, se excluyen del ámbito de actuación los terrenos de dominio público hidráulico asociados al Arroyo del Cauelo, así como la franja de servidumbre, y se ajusta el límite del sector al levantamiento topográfico realizado en 2021.

El documento concluye que la nueva ordenación "no entraña ningún impacto ambiental adicional" respecto al planeamiento previamente evaluado.

Ordenación del sector.

En materia hídrica, el sector se asienta en la Demarcación de las Cuencas Mediterráneas Andaluzas, junto a la masa de agua subterránea 060.065, y el principal condicionante es el Arroyo del Cauelo, en el límite este.

La Administración hidráulica exige un Estudio Hidrológico‑Hidráulico que delimite las zonas inundables para periodos de retorno de 10, 100 y 500 años y la zona de flujo preferente, así como el respeto estricto a la zona de policía de 100 metros en torno a los cauces, donde cualquier obra necesitará autorización.

Además, se pide limitar la impermeabilización del suelo, fijando mínimos de superficie permeable en aceras, bulevares y zonas verdes, y aclarar la situación jurídica del pozo previsto para riego de jardines en la parcela R‑9, ya que no consta derecho de aguas inscrito.

​En el plano de la biodiversidad, los técnicos identifican la presencia potencial de la planta Linaria pedunculata, catalogada como vulnerable, y de fauna de interés comunitario como el camaleón común, el galápago leproso, el sapo corredor o la rana común, además de especies cinegéticas y de avifauna como conejo, perdiz, chotacabras, tórtola europea o cernícalo vulgar.

Se exige realizar prospecciones previas al movimiento de tierras para detectar fauna de baja movilidad, adoptar medidas de rescate y traslado cuando sea posible, evitar intervenciones durante el periodo de cría, diseñar cunetas y balsas con sistemas de escape para los animales y potenciar la vegetación mediterránea en las zonas verdes, especialmente en beneficio del camaleón.

​El expediente también incorpora un condicionante patrimonial: el ámbito se sitúa en el entorno genérico de un inmueble protegido como Bien de Interés Cultural, por lo que Cultura exige una actividad arqueológica preventiva, consistente en una prospección superficial previa a la urbanización, dirigida por técnico habilitado y tramitada mediante declaración responsable.

Impacto sobre la carretera MA‑3204

Pese a la valoración favorable, la Diputación ha emitido informe negativo sobre la afección del plan a la carretera MA‑3204.

El servicio de Carreteras cuestiona la forma en que el plan dibuja las franjas de dominio público, servidumbre, afección y la zona de no edificabilidad, al haber tomado como referencia el eje de la carretera y no la “arista exterior de la explanación”, tal como exige la Ley de Carreteras de Andalucía.

​El informe técnico reclama redelimitar correctamente estas bandas de protección, garantizar una franja de 25 metros de no edificabilidad medida desde las aristas exteriores de la calzada y rediseñar los accesos y conexiones, de modo que cumplan con las normas técnicas de trazado y no generen situaciones de riesgo para el tráfico.

Asimismo, advierte de la necesidad de mantener y reponer los accesos y servicios afectados y de evitar elementos como arquetas sobresalientes sobre la rasante de la MA‑3204.