Así será el proyecto que llenará uno de los últimos vacíos urbanizables de Marbella: 232 viviendas y hotel

Y lo hace con la tramitación del Plan Parcial URP‑NG‑5 Arroyo de la Cruz, mediante el que se busca culminar la ordenación de un suelo que empezó a tramitarse en los años 90 al norte de la N‑340.

El espacio afectado se localiza frente a Puente Romano y el instrumento adapta el modelo inicial a la normativa y a las exigencias urbanas actuales, con criterios de sostenibilidad, accesibilidad e igualdad. El documento se encuentra actualmente abierto a consulta ciudadana.

El desarrollo prevé 232 viviendas, uso hotelero y una inversión total de 28,25 millones de euros, frente a unos ingresos estimados por venta de suelo de 45,7 millones, lo que arroja un margen potencial cercano al 40% y una viabilidad económico‑financiera que el propio estudio califica de favorable.

Ordenación de la operación residencial.

El sector ocupa unas 20 hectáreas en Nagüeles, al norte de la N‑340 a la altura del hotel Puente Romano, encajado entre Las Lomas del Marbella Club y San Francisco, y atravesado por el Arroyo de la Cruz.

Tras arrancar su tramitación en 1990, que llegó a aprobarse definitivamente aquel año, quedó después atrapado en la revisión del planeamiento, la anulación del PGOU de 2010 y la necesidad de rehacer el Plan Parcial por la afección de la A‑7 y la AP‑7 sin informe de Carreteras.

El equipo redactor —el estudio Cimma— resume en su propia presentación el alcance del encargo: "La culminación de la ordenación de un suelo que inició los trámites en los años 90" y el reto de integrar y adaptar "el modelo proyectado hace más de 30 años a la realidad física actual, los cambios normativos y procedimentales, y a las necesidades y el modelo que demandan las ciudades de hoy con criterios más sostenibles, más accesibles e integrando los principios de igualdad de género y oportunidades".

El Plan Parcial toma como base el PGOU de 1986, pero actualiza las superficies: de casi 200.000 metros brutos se pasa a una superficie neta con aprovechamiento de 154.662 metros, una vez descontados el dominio público de la AP‑7, el cauce y la vía pecuaria.

Sobre esa superficie se aplica una edificabilidad de 0,225 m²t/m²s y una densidad máxima de 15 viviendas por hectárea, que se traducen en 34.799 m² de techo residencial y un máximo de 232 viviendas en baja densidad, con la mezcla de unifamiliar aislada, adosada y un tejido “pueblo mediterráneo” (PM‑3).

El propio estudio de arquitectura subraya que se parte de "un modelo de baja densidad que propone una ocupación racional y eficiente del suelo" y que la operación servirá para "consolidar esa zona que actualmente es un suelo residual rodeado por urbanizaciones residenciales con deficiencias en equipamientos y espacios libres".

Además del uso residencial, la ordenación admite usos compatibles comercial y hotelero, con la idea de "favorecer la integración y convivencia de diferentes modelos de núcleos familiares” y situar equipamientos y espacios verdes “en un radio de 10 minutos de todos los residentes".

El Arroyo de la Cruz como columna verde

Una de las claves de la propuesta es el tratamiento del Arroyo de la Cruz, que atraviesa el sector de norte a sur y está sometido a fuertes condicionantes hidráulicos e inundabilidad.

El plan respeta el dominio público hidráulico y la franja de protección de 20 metros del PGOU, incorpora un estudio hidrológico específico para un cauce innominado y plantea soterrarlo mediante un marco visitable donde es imprescindible para encajar la urbanización, mientras el arroyo principal se utiliza como gran eje de espacios libres.

El estudio de arquitectura reivindica precisamente "poner en valor el Arroyo de la Cruz y su vegetación de ribera como eje principal de espacios verdes del sector", integrando el cauce como elemento natural dentro de la ciudad "para uso y disfrute de los vecinos al mismo tiempo que se respeta la biodiversidad presente en el mismo".

El resultado, sobre el papel, es un corredor verde central flanqueado por vivienda de baja densidad, con reservas de equipamientos y zonas verdes que refuerzan una pieza hoy residual en el mapa de Nagüeles.

Una inversión de 28,25 millones

El anexo económico‑financiero, firmado por Daruma Proyectos, eleva el coste total del desarrollo del sector a 28.252.732,42 euros, sumando urbanización interior, conexiones externas, reforestación, pantallas acústicas, honorarios, otros gastos y valor del suelo.

Frente a ese coste, estima que los ingresos por la venta de las parcelas de uso residencial resultantes alcanzarán 45.702.558,22 euros, lo que arroja un margen de beneficio potencial que el propio documento cifra en el 44,08% y que, según su operación numérica, se situaría en torno al 38,18%.

​El texto concluye que la actividad "posee una viabilidad desde el punto de vista económico y financiero favorable", con recuperación del flujo de capital "a partir del año 2 de actividad" y un periodo de amortización "no inferior a 10 años".

Solo las obras de urbanización suponen más de 8,3 millones de euros de coste de ejecución de la construcción, con 6,19 millones de presupuesto de ejecución material, 7,36 millones de presupuesto de contrata y un reparto de capítulos donde red viaria, redes de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, gas y jardinería copan el grueso de la inversión.

El plan de etapas sitúa la inversión fuerte en urbanización en los primeros años y proyecta un calendario de ventas de suelo de unos diez años, con ingresos que arrancan en torno a 3,8 millones anuales y crecen con una actualización de precios del 2% anual.