Terrenos de Campanillas.
El gigantesco negocio inmobiliario de la Vega de Campanillas: 7.339 casas y 383 millones de ingresos
El proyecto, que reserva 4.140 viviendas protegidas, queda condicionado por las obras frente al riesgo de inundación y por la ejecución de las infraestructuras necesarias.
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La Vega de Campanillas se prepara para convertirse en uno de los grandes escenarios de crecimiento de Málaga.
Y detrás de las más de 7.300 viviendas previstas hay una operación inmobiliaria de una dimensión económica considerable: el documento que plantea delimitar el futuro desarrollo estima 383,03 millones de euros de ingresos de promoción, frente a 134,36 millones de euros de costes de urbanización y desarrollo. La diferencia deja un beneficio estimado de 210,38 millones de euros, equivalente al 157% de la inversión prevista.
No se trata, sin embargo, de un suelo que pueda ponerse mañana en manos de los promotores. La propuesta que maneja el Ayuntamiento supone el primer gran paso para ordenar conjuntamente los ámbitos de Vega Los Martínez y Vega San Ginés, junto con el sistema general viario previsto en la zona. La Junta de Gobierno Local aprobó el pasado 4 de agosto someter a información pública la delimitación de la Actuación de Transformación Urbanística de Nueva Urbanización (ATU-NU) 'Vega Campanillas'.
El ámbito suma 1.134.233 metros cuadrados de suelo, aunque la superficie de referencia de la actuación, descontado el sistema general SG-CA.6, queda en 1.075.433 metros cuadrados. Sobre ella se plantea un desarrollo de uso residencial plurifamiliar, con una edificabilidad máxima de 0,70 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo y una densidad máxima de 68 viviendas por hectárea.
El resultado previsto por el Ayuntamiento es de 7.339 viviendas, de las que 4.140 tendrán algún régimen de protección. Es una de las grandes apuestas de la ciudad para incrementar la oferta residencial, con una reserva que sitúa entre el 55% y el 65% del número total de viviendas en el ámbito protegido.
Una operación que mueve 383 millones
El interés económico del desarrollo no está únicamente en la cantidad de viviendas. La documentación incorpora una cuenta económica completa de la actuación y sitúa los ingresos totales de promoción en 383.035.689 euros.
La mayor parte procede del componente residencial: el planeamiento contempla 351.936,29 metros cuadrados de techo de vivienda protegida y otros 287.947,88 metros cuadrados de vivienda libre. A ello se añaden 112.919 metros cuadrados de techo destinados a usos terciarios, valorados en el estudio económico en casi 55,9 millones de euros.
La cuenta de los propietarios, una vez aplicados los conceptos previstos en el desarrollo, eleva los ingresos atribuibles a propietarios y excesos a 344,73 millones de euros. Frente a ellos aparecen unos costes de urbanización de 134,36 millones, lo que arroja el citado beneficio estimado de algo más de 210 millones de euros.
Esos 134 millones no corresponden únicamente a calles, aceras o espacios interiores. La cifra incluye las obras propias de urbanización, la parte del sistema general viario que atraviesa el ámbito y las conexiones y refuerzos necesarios sobre las redes generales de infraestructuras y servicios para garantizar la integración del nuevo desarrollo en la ciudad.
Un nuevo barrio con boulevard, parque y plaza central
La operación no se limita a dibujar miles de viviendas sobre la vega. La propuesta plantea crear un nuevo tejido urbano con un modelo basado en los conceptos de supermanzana, ecobarrio y ciudad de los 15 minutos.
La ordenación contempla manzanas cerradas y edificios de mayor altura en determinadas zonas, especialmente en el borde sur. El nuevo barrio quedaría articulado mediante una red de espacios libres, corredores verdes y recorridos peatonales.
Uno de los elementos centrales será un bulevar comercial destinado a conectar el núcleo existente de Campanillas con una gran plaza central. La propuesta también plantea prolongar el Parque Lineal Segovia y crear nuevos espacios libres y zonas verdes que funcionen como transición entre el tejido urbano existente y la nueva urbanización.
El diseño pretende además concentrar actividad económica. El documento reserva el 15% de la edificabilidad total para actividades económicas compatibles con el uso residencial, con especial protagonismo de los usos comerciales en los principales corredores y en el boulevard central.
Así, el negocio inmobiliario no se limita a la construcción de viviendas: la futura pieza urbana incorpora también una importante superficie terciaria, espacios comerciales, equipamientos y una nueva red de espacios públicos.
El río, la gran condición para que la operación avance
Pero hay una cuestión que sobrevuela todo el desarrollo y que puede acabar siendo determinante para sus plazos: el agua.
La Vega de Campanillas está condicionada por el riesgo de inundación y el propio documento establece que el desarrollo debe resolver la protección frente a avenidas con un periodo de retorno de 500 años. Las actuaciones necesarias no se limitan a una obra interior del nuevo sector, sino que afectan al funcionamiento hidráulico de un ámbito mucho mayor.
La documentación plantea por ello la necesidad de actuar sobre el río Campanillas y propone que las administraciones establezcan mediante un convenio las condiciones para ejecutar las infraestructuras hidráulicas necesarias, con participación de la Junta de Andalucía. El planteamiento parte de que las actuaciones de defensa exceden de lo que puede asumir exclusivamente la iniciativa privada.
Es, por tanto, uno de los grandes condicionantes de la operación. La delimitación urbanística puede poner en marcha la maquinaria administrativa, pero la transformación efectiva de estos terrenos requiere resolver previamente —o acompasar— las actuaciones hidráulicas necesarias para hacer compatible el crecimiento urbano con la seguridad frente a las inundaciones.
El listado de infraestructuras que deberá acompañar al desarrollo explica también buena parte de esos 134 millones de euros.
Entre las actuaciones previstas aparecen nuevas conexiones y mejoras sobre la A-7054, A-7055 y A-7076, así como la conexión con la A-357 y la duplicación de determinados tramos viarios. El objetivo es evitar que un barrio de estas dimensiones quede desconectado de la red principal y garantizar su integración con el entorno.
También habrá que resolver el abastecimiento de agua y el saneamiento. El documento vincula el suministro a las nuevas infraestructuras hidráulicas previstas en el entorno y contempla la conexión de las aguas residuales con la futura EDAR Norte, una infraestructura que figura en la documentación como necesaria ante la situación de capacidad de la EDAR Guadalhorce.
A ello se suman las actuaciones sobre la red eléctrica y el resto de servicios urbanos necesarios para poner en funcionamiento un desarrollo de más de un millón de metros cuadrados.
Una reserva para el futuro Metro hacia el PTA
Entre las infraestructuras que aparecen en la planificación hay además una especialmente interesante por su dimensión estratégica: la reserva de espacio para una plataforma de transporte público que permita prolongar en el futuro la Línea 1 del Metro hacia el Parque Tecnológico de Andalucía.
El documento no supone que esa prolongación esté adjudicada, financiada o comprometida, pero sí incorpora la reserva de suelo necesaria para que una futura ampliación pueda apoyarse en este nuevo desarrollo.
La previsión adquiere especial relevancia por la posición de la Vega de Campanillas respecto al PTA y por el volumen de población que puede acabar concentrando la zona. El nuevo barrio no se plantea únicamente como una extensión residencial, sino como una pieza urbana que debe quedar conectada con las grandes infraestructuras de movilidad del oeste de Málaga.
La dimensión de la operación también obliga a mirar el calendario con perspectiva. La propuesta exige la redacción de un Plan Parcial de Ordenación para todo el ámbito, evitando que los dos grandes sectores tengan que tramitarse de forma independiente.
El documento fija una primera referencia temporal: el Plan Parcial deberá obtener su aprobación inicial en un plazo máximo de dos años desde la publicación del acuerdo que apruebe la delimitación. Después, se establece un plazo estimado de tres años para alcanzar la aprobación definitiva y hasta ocho años para completar la ejecución legal y material del desarrollo desde esa aprobación definitiva.
