Destripando el futuro desarrollo de El Bulto: así imaginan la nueva joya inmobiliaria de Málaga

Después de décadas de abandono y olvido, los terrenos de El Bulto, vecinos directos de la cicatriz que representa el ferrocarril en superficie hacia el puerto, renacen como la última gran joya inmobiliaria de Málaga.

Con el objetivo de reactivar un espacio aletargado, sin previsión alguna de desarrollo, el Ayuntamiento de Málaga puso en marcha meses atrás un concurso para adjudicar a un agente urbanizador la intervención sobre un escenario de casi 47.000 metros cuadrados y sobre el que el planeamiento autoriza hasta 179 viviendas libres y 89 VPO.

Su emplazamiento estratégico, a apenas cientos de metros del Centro y muy próximo a la futura Marina de San Andrés, convierten a este sector en clave para imaginar una nueva centralidad urbana.

Tres son las iniciativas empresariales que pugnan por hacerse con este terreno e impulsar su transformación. Tras la apertura de las propuestas por parte de la Gerencia de Urbanismo, este es el análisis detallado que se puede hacer de operaciones que otorgan gran valor a la ordenación del territorio y a la arquitectura.

Urbania, Fundación Unicaja y Guamar: las VPO y Cottolengo, grandes protagonistas

Infografía de las propuestas para transformar los terrenos de El Bulto, en Málaga.

La solución elaborada por Urbania, Fundación y la constructora Guamar incorpora como elemento añadido los diseños de Morph (el mismo estudio responsable de la Nueva Rosaleda) y la redacción de la Universidad de Málaga y de CAI.

El objetivo marcado pasa por lograr una transformación urbanística integral de un área que actualmente presenta un alto grado de degradación y fragmentación urbana, causada principalmente por el trazado ferroviario en superficie.

De hecho, se enfatiza cómo el ferrocarril viene actuando desde hace décadas como una barrera física y social, afectando la movilidad y conectividad del barrio, y contribuyendo a la degradación de la zona de El Bulto, con viviendas precarias y falta de urbanización.

Entre las acciones planteadas para el paso del ferrocarril se incluye calificar la envolvente de las aristas exteriores del trazado (en superficie y soterrado) como Sistema Local de Espacios Libres, lo que permitirá la integración de la plataforma actual como un espacio público de valor histórico después de su soterramiento.

En cuanto a la ordenación, adopta el concepto de "supermanzana", limitando el tráfico rodado a viales perimetrales y transformando la red interna en una plataforma peatonal con acceso restringido para aparcamientos subterráneos y parcelas de equipamiento.

Es de destacar que Urbania y sus socios apuestan por mantener en sus ubicaciones actuales los principales equipamientos de la zona. Es el caso de la Casa del Sagrado Corazón de Jesús (Cottolengo), que será ampliada bajo rasante para alcanzar 2.800 metros cuadrados (actualmente tiene 2.100), incluyendo un aparcamiento subterráneo para 15 vehículos.

Otros edificios como el Colegio Público Luis de Góngora (CEIP), el Instituto Provincial de Educación Permanente (IPEP) y el Centro Municipal de Atención a la Familia y Albergue Municipal se mantienen. En el caso de la pista deportiva de fútbol se ajustará a las medidas reglamentarias para Fútbol 7, sobre una parcela de 2.550,93 metros.

El proyecto reserva espacio para 261 viviendas, de las cuales 179 serán libres y 82 protegidas.

Una de las edificaciones, de planta baja más 10 alturas, con forma circular, destaca por las terrazas dispuestas en las diferentes plantas, que van decreciendo para generar un efecto de espiral. El inmueble daría cabida a viviendas libres y VPO. Hay otro inmueble de baja más 10 plantas para viviendas libres.

Infografía de las propuestas para transformar los terrenos de El Bulto, en Málaga.

Un tercer bloque de planta baja más ocho para equipamiento dotacional, con la Fundación Unicaja como protagonista. En ella se plantea un proyecto de viviendas protegidas amplias, con zonas comunes de trabajo compartido, piscina, huerto, lavandería, zona deportiva e incluso área de mascotas…

La apuesta por la peatonalización traerá consigo la eliminación de los actuales aparcamientos en superficie (aproximadamente 60-70 en López Pinto/Río Gallo, 100-110 en otra bolsa, 59 en Donoso Cortés, 36 en Agustín Montes Fuentes, 24 en Ferrocarril del Puerto). No obstante, se plantea cubrir esta necesidad con un aparcamiento público bajo el equipamiento deportivo, con dos plantas y capacidad para 200 vehículos. En cuanto a los usos privados, la previsión es de un mínimo de una plaza por vivienda.

Sierra Blanca Estates: torre de 23 plantas para viviendas de lujo

Infografía de las propuestas para transformar los terrenos de El Bulto, en Málaga.

La propuesta busca reordenar una zona y crear una nueva centralidad urbana y territorial. Se inspira en el modelo de "supermanzana" para recuperar espacio público para la ciudadanía y combatir el cambio climático.

Entre los grandes alicientes de la operación destaca la implantación de una gran torre de planta baja más 22 alturas, diseñada por el estudio Zaha Hadid, para albergar 153 viviendas libres. El inmueble contará con un zócalo de uso terciario de una sola planta y 3.304 metros.

Su diseño busca ser un hito urbano, evitando el efecto de pantalla arquitectónica en el frente litoral y manteniendo las vistas al mar.

Por otro lado, se prevé la construcción de 80 viviendas protegidas distribuidas en dos parcelas, con inmuebles de planta baja + 9 alturas. La idea es que las plantas bajas de estos edificios se destinen a un uso cultural, con casi 2.000 metros cuadrados. Las VPO se destinarán al realojo de las familias afectadas por la nueva ordenación.

A diferencia de la propuesta de Urbania, Sierra Blanca traslada Cottolengo a una nueva parcela de 2.800 metros.

Por el contrario, se mantiene el Colegio Público Luis de Góngora en su ubicación, reorientando y ampliando el campo de fútbol municipal anexo, incluyendo una planta de aparcamiento subterráneo.

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Se propone la eliminación de las calles López Pinto y Donoso Cortés dentro del ámbito, integrando su superficie en nuevas parcelas de equipamiento y zonas libres públicas.

La superficie total de equipamientos públicos aumenta a 17.323 metros y las zonas libres públicas a 11.258 metros. La reserva de plazas de aparcamiento alcanza las 596 unidades.

Sierra Blanca Estate divide el conjunto de la actuación en varias etapas. Es en la fase 1 donde se localiza la mayor parte del desarrollo urbanístico previsto, con la nueva sede de Cottolengo y las VPO, que podrían requerir unos 14 meses, manteniendo el ferrocarril en su trazado superficial.

La Fase 2 corresponde a la ordenación definitiva una vez que se haya ejecutado el soterramiento del ferrocarril. Y ello incluye la demolición de las viviendas irregulares existentes y de la antigua institución benéfica (una vez que el nuevo edificio esté operativo); la construcción del edificio de uso lucrativo (viviendas y terciario) (unos 20 meses de plazo) en el espacio liberado.

José Seguí: hotel de 27 plantas con 300 habitaciones

Infografía de las propuestas para transformar los terrenos de El Bulto, en Málaga.

Prioriza la creación de una nueva centralidad urbana y territorial para Málaga, buscando descongestionar el Centro Histórico y diversificar las actividades urbanas.

Se aleja de un modelo puramente residencial y apuesta por usos que generen actividad, como un complejo hotelero-terciario de alta gama, que complementaría la futura Marina de San Andrés y el Auditorio de Málaga.

El complejo hotelero-terciario, de 27 plantas y casi 103 metros de altura, incluye oficinas y un hotel de máxima categoría con 300 habitaciones, salones de congresos, salas de reuniones, restauración (con un restaurante de doble altura en las últimas plantas), jardines, piscinas, spa, y gimnasios.

Este hotel se concibe como un "hotel destino" para atraer turismo de alto poder adquisitivo.

La superficie edificable sobre rasante será de 31.677,64 metros cuadrados, de los cuales 4.440,78 corresponden a oficinas y 27.236,86 metros al hotel y sus servicios.

La superficie construida bajo rasante para aparcamientos será de 8.888,79 metros, incluyendo 45 plazas para oficinas, 108 para el hotel y 136 aparcamientos públicos.

Como mejora y servicio novedoso para la ciudad, se incorporará una pista de helipuerto en la cubierta del hotel, facilitando traslados al Aeropuerto Internacional de Málaga a través de la compañía Hélity.

Se prevé la construcción de un edificio residencial para realojar a las familias de las viviendas irregulares existentes, ofreciendo un total de 84 viviendas de 2-3 dormitorios. Su altura será de planta baja+6 plantas (B+6), similar a las edificaciones residenciales colindantes.

Se mantienen y mejoran equipamientos existentes como el Colegio Luis de Góngora, el Albergue Municipal, el Centro de Atención a la Familia y el Centro de Formación de Adultos.

La Institución Benéfica "Sagrado Corazón de Jesús" (Cottolengo) será reubicada dentro del mismo sector, generando una agrupación de equipamientos junto al colegio.

Destaca la apuesta por un parque público mediante la reordenación y peatonalización de la calle Donoso Cortés, incluyendo un Museo de Esculturas al aire libre que formará parte de los circuitos culturales de la ciudad.

De los tres proyectos sobre la mesa, Seguí sí pone números al desarrollo de su plan. En concreto, eleva el coste total de ejecución a 89,8 millones de euros, sin incluir posibles indemnizaciones, honorarios, notaría y tasas.

De esta suma, 85 millones se relaciona con las edificaciones. Destacan los 64,8 millones que costaría el hotel; los casi 5,6 millones del sótano, los 5 millones de la zona de oficinas; los casi 6,5 millones para las VPO. El nuevo Cottolengo costaría más de 2,7 millones.

Para hacer frente a estos gastos, la propuesta recoge unos ingresos de 12,6 millones por la venta de las VPO y unos 20,7 millones anuales por la explotación del hotel (beneficio anual estimado de 4.154.430 euros).

El alquiler de las oficinas reportaría unos 692.761,68 euros al año y la gestión del aparcamiento público, 130.560 euros anuales.