Imagen de archivo de las obras de construcción de viviendas en el sector Colinas del Limonar, en Málaga.
Málaga tiene suelo para 30.000 nuevas viviendas en 10 años, pero solo podrá construir 3.000 con los plazos actuales
De esa cifra potencial, unas 12.500 o 13.500 unidades podrían destinarse a vivienda protegida, según las estimaciones de Savills.
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El reto habitacional en Málaga amenaza con agravarse aún más durante la próxima década. La falta de vivienda, el incremento de los precios y la llegada de nuevos residentes obligan a acelerar el desarrollo urbanístico si la ciudad quiere responder a las necesidades de su población.
Sin embargo, los plazos administrativos y las dificultades para poner suelo en el mercado mantienen buena parte de la oferta potencial todavía lejos de convertirse en viviendas disponibles.
Esta es una de las principales conclusiones del análisis presentado por José Félix Pérez Peña, director de Savills Andalucía, en el décimo aniversario de su informe anual Visión Málaga, que sitúa en unas 30.000 viviendas el potencial de desarrollo residencial de Málaga capital durante la próxima década.
Una cifra que, según advierte, está lejos de cubrir las necesidades previstas (se necesitarían hasta 60.000 viviendas nuevas) y cuyo cumplimiento depende, en gran medida, de la capacidad de las administraciones para agilizar la tramitación urbanística.
Según Pérez Peña, si se mantienen los procedimientos y los plazos vigentes, únicamente podrían desarrollarse unas 3.000 viviendas de ese potencial de 30.000, alrededor del 10%.
En cambio, si se produjera una mejora sustancial de la gestión urbanística, la cifra podría aumentar hasta las 15.000 unidades. En un escenario todavía más favorable, con una mayor agilidad administrativa, se podrían alcanzar las 25.000.
"Necesitamos el doble de velocidad", resume Pérez Peña, que defiende que la construcción de vivienda debe abordarse como una infraestructura esencial para la ciudad y no únicamente desde la perspectiva de la actividad inmobiliaria.
Las 30.000 viviendas identificadas por Savills corresponden a sectores que todavía no están completamente desarrollados ni comercializados. A este potencial se suman otros ámbitos urbanísticos que ya se encuentran en marcha y que no están incluidos en el cálculo.
El suelo necesario para desarrollar esas nuevas viviendas ronda los cinco millones de metros cuadrados. De esa cifra potencial, unas 12.500 o 13.500 unidades podrían destinarse a vivienda protegida, según las estimaciones de Savills.
Vivienda potencial
Entre los principales desarrollos previstos destacan los del Valle del Guadalhorce, con proyectos como Vega de Campanillas, que contempla 7.339 viviendas, de las que 4.140 serán protegidas; Santa Rosalía Sur, con 2.778 inmuebles, y Casablanca, en Pizarra, con otras 730 viviendas previstas y cerca de un millar adicional pendiente de tramitación.
En Málaga capital sobresalen sectores como Lagar de Oliveros, con 4.644 viviendas, de las que 2.754 serán VPO; Rojas Santa Tecla, con 2.847; Universidad, con 2.146, y los suelos de Repsol, que suman otras 1.330. A estos ámbitos se añaden el polígono de San Rafael, con 3.211 viviendas previstas, aunque su tramitación todavía es incierta, y otros desarrollos como Nereo.
La zona este también concentra nuevas actuaciones, entre ellas El Tinto, Wittemberg, Los Morales, Las Niñas y La Platera, con varios centenares de viviendas proyectadas en cada sector.
No obstante, incluso si se materializara todo ese desarrollo, Málaga seguiría teniendo dificultades para absorber el crecimiento de población previsto. Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a que la provincia podría ganar alrededor de 250.000 habitantes durante la próxima década, una evolución que añade presión sobre un mercado residencial que ya presenta importantes desequilibrios entre oferta y demanda.
El director de Savills Andalucía advierte de que el problema no se limita a atender a quienes buscan una vivienda actualmente, sino que también hay que anticiparse a las necesidades de las personas que llegarán en los próximos años. "Hay una emergencia habitacional, la vivienda debe ocupar un lugar prioritario en la agenda política", subraya.
![Infografía de la actuación prevista en parte de la Avenida de Andalucía.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11033493.jpg?p=w:320\/h:240&h=F69iSr0I"])
Uno de los principales obstáculos para aumentar la oferta es el tiempo que transcurre desde que se adquiere un terreno hasta que las viviendas llegan al mercado. Según Pérez Peña, ese proceso puede superar los diez años, dependiendo de la situación urbanística del suelo y de la tramitación necesaria.
De media, la gestión urbanística puede prolongarse unos seis años desde la compra del terreno hasta el inicio de la urbanización. A partir de ahí, las obras para acondicionar el sector pueden requerir aproximadamente otros dos años, a los que se suman entre 18 y 24 meses para construir los edificios.
En la práctica, esto significa que los terrenos que no estén suficientemente avanzados durante los próximos cinco años difícilmente podrán traducirse en viviendas entregadas antes de que transcurra una década.
![Detalles de la Nueva Rosaleda de Málaga](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/10346319.jpg?p=w:320\/h:180&h=BLGS5nAm"])
A estas dificultades se añaden otros dos factores: la falta de mano de obra en la construcción y los problemas de capacidad eléctrica que afectan a determinados desarrollos.
Para Pérez Peña, la prioridad es que las administraciones aceleren los procedimientos, faciliten el desarrollo de suelo y refuercen su participación en la promoción de vivienda asequible.
Modelos alternativos
También considera necesario impulsar modelos residenciales alternativos y garantizar que existan infraestructuras y profesionales suficientes para ejecutar los proyectos.
Una de las propuestas de Savills pasa por diversificar los modelos de alojamiento para que no todas las necesidades tengan que resolverse a través de una vivienda convencional en propiedad o en alquiler.
Entre las modalidades con mayor potencial se encuentra el flex living, un modelo de alojamiento temporal con servicios y espacios compartidos que puede atender a personas que necesitan una vivienda durante un periodo limitado.
Las residencias de estudiantes constituyen otra de las alternativas. La llegada de nuevos centros universitarios y el aumento de la demanda educativa están impulsando este segmento, que puede ofrecer alojamiento adaptado a los estudiantes y reducir parte de la presión que actualmente soporta el alquiler residencial.
El tercer ámbito es el senior living, dirigido a personas mayores que buscan una vivienda de menor tamaño con servicios y zonas comunes. No se trata de una residencia tradicional, sino de un modelo residencial que combina independencia y servicios adaptados a las necesidades de los usuarios.
