Foto de archivo de un bloque de viviendas en construcción. EFE
El Banco de España confirma el grave déficit de vivienda en Málaga y respalda la alarma lanzada por los promotores
El informe concluye que si se tienen en cuenta las viviendas turísticas y las que poseen los no residentes, "la capacidad de vivienda residencial se reduce un 40% en Málaga".
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La voz de alarma que hace meses lanzaron los promotores, advirtiendo del grave déficit de vivienda que sufren muchos municipios malagueños, es ahora respaldada por el Banco de España. La institución financiera confirma en su informe anual la gravedad de la situación en la provincia.
El documento, hecho público este martes, constata que el crecimiento de la oferta de vivienda en España es sensiblemente inferior al auge de la demanda. Es decir, se construyen muchas menos casas de las que son necesarias. ¿Cuántas menos? Según los redactores del estudio, el diferencial acumulado entre 2022 y 2024 se sitúa entre las 400.000 y las 450.000 unidades.
Una debilidad que toca de lleno a Málaga. Conforme a las conclusiones del Banco de España, este "desajuste es particularmente significativo" en cinco provincias, que concentran algo más del 50 % de este diferencial. Esos territorios son Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
A la escasez de la oferta inmobiliaria movilizada en estos años se añade el hecho de que en los últimos años hay una parte destacada del parque de nueva creación que se destina a segunda residencia o viviendas vacías, al tiempo que se estarían convirtiendo bienes inmuebles de uso terciario en residencias.
En el informe se hace mención, igualmente, a que a nivel nacional el 39% del parque de viviendas no se destinan al uso residencial. La incidencia del fenómeno a nivel provincial es heterogéneo. En este sentido, se remarca que el potencial de vivienda para aumentar los hogares residentes "se reduciría de manera significativa en provincias con elevada presión demográfica, como Barcelona (13,2%) o Madrid (14,3%)".
Según el análisis, si se movilizaran todas las segundas residencias, las viviendas con usos alternativos (turístico y temporada) y, en menor medida, las viviendas desocupadas, podrían absorberse 310.000 hogares en Barcelona y unos 390.000 en Madrid. Esta escasez de vivienda residencial se extiende a las provincias vascas y a Las Palmas.
Las ratios de potencialidad de vivienda residencial son también elevadas en provincias de la costa mediterránea, entre las que estaría Málaga, y las islas, "si bien en esas áreas tienen un peso relevante las segundas viviendas de residentes y de no residentes y el alquiler turístico".
Sobre ello, el Banco de España indica que si se tienen en cuenta las viviendas turísticas y las que poseen los no residentes, "la capacidad de vivienda residencial se reduce más de un 50 % en Illes Balears y en Canarias, un 40% en Málaga y un 35% en Alicante".
Compras no residentes
El informe recoge un apartado sobre las compras protagonizadas por los no residentes. A nivel nacional, estas transacciones se sitúan en alrededor de las 60.000 unidades anuales desde 2022, suponiendo el 8,4 % del total en 2024. Las proporciones, no obstante, son más elevadas en zonas turísticas, caso de las islas y la costa mediterránea, debido a la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes.
En el conjunto del parque de viviendas, el número de viviendas propiedad de extranjeros no residentes superaría el medio millón y supondría el 2 % del total. Esta cifra alcanza ratios de en torno al 11% en la provincia de Alicante y al 8,5% en Málaga. De manera complementaria, el alquiler turístico supone una presión adicional de demanda en las zonas turísticas y en los centros de las grandes ciudades.
Detalle del estudio de la ACP
El escenario ahora dibujado por el Banco de España guarda mucha relación con el expuesto meses atrás por la Asociación de Constructores y Promotores (ACP). Por medio de un estudio propio, denunció la "alarmante" realidad del residencial en la provincia. En concreto, de un total de 32 municipios analizados de la Costa del Sol, solo siete habían construido suficientes viviendas para absorber el crecimiento de nuevos hogares en la última década.
Conforme a esta conclusión, la mayoría se enfrenta a un grave déficit que está tensionando el mercado inmobiliario y encareciendo los precios. El estudio analizaba la relación entre las viviendas construidas entre 2014 y 2024 y el número de nuevos hogares generados en ese mismo período.
A juicio de los empresarios, para garantizar un mercado equilibrado, cada nuevo hogar debería contar con una nueva vivienda disponible. Sin embargo, en gran parte de la Costa del Sol, esta proporción no se ha alcanzado, lo que ha provocado "una feroz competencia por los pocos inmuebles disponibles y ha causado incrementos de precios".
Solo Nerja, Manilva, Algarrobo, Casares, Estepona y Benahavís habían logrado un equilibrio entre la oferta y la demanda, construyendo al menos una vivienda por cada hogar creado. Y, como consecuencia, han logrado mantener un mercado inmobiliario más estable, evitando mayores presiones sobre los precios.
En el otro extremo se encuentra Rincón de la Victoria, el "gran suspenso" del litoral malagueño, que no solo presentaba el peor ratio de construcción en relación con su crecimiento poblacional, sino que es el municipio costero que peor se comporta de todo el litoral malagueño en términos de generación de vivienda nueva.
