Confluencia de los barrios de Recoletos y Castellana en Madrid.
Paseo de Recoletos desbanca a Serrano en Madrid como la calle más cara de España: el m² cuesta 19.000 euros
Sus viviendas, palacetes rodeados de instituciones como la Biblioteca Nacional y jardines, son, con frecuencia, únicas.
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Paseo de Recoletos es ya la carta más codiciada del Monopoly madrileño: con un precio de 19.000 euros por metro cuadrado se ha convertido en la calle más cara de Madrid. Destrona así a Serrano que, durante muchos años, ha ostentado esa posición.
La nueva calle más cara, según el Informe de Máximos y Mínimos 2025 de Grupo Tecnitasa, no ha alcanzado ese estatus por una tirada de dados. Se trata de un bulevar ajardinado, de unos 600–700 metros que conecta Cibeles con Colón.
La presencia de instituciones —Biblioteca Nacional, Museo Arqueológico— convive con palacetes del siglo XIX, cafés con historia y jardines que funcionan como reclamo para un perfil residencial de alto standing.
En cifras: una oferta muy limitada —alrededor de 217 viviendas construidas en el propio paseo— y un 'stock' que, por su singularidad, tiende a rotar poco. Esa escasez, combinada con reformas integrales que han elevado los acabados a estándares 'premium', explica buena parte del salto hasta los 19.000 €/m².
Esa dinámica contrasta con la de Serrano, la arteria que ha sido sinónimo de la "Milla de Oro" madrileña. Serrano sigue siendo un eje clave del lujo: tiendas de primeras marcas, joyerías, restaurantes de alto nivel y promociones residenciales de gran formato.
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Pero su parque inmobiliario es mucho más amplio —aproximadamente 1.129 viviendas— y su mezcla de uso comercial y residencial genera una oferta más numerosa y diversa, lo que atenúa la presión al alza sobre el precio por metro cuadrado.
Dicho de otra forma: Serrano tiene amplitud; Recoletos, escasez exquisita. Por eso, aunque Serrano mantiene tramos que llegan a los 17.000 €/m², no ha resistido el empuje concentrado del Paseo de Recoletos.
Las calles más lujosas
Que Recoletos desplace a Serrano no significa que la capital pierda uniformidad en su mercado ‘prime’. En Madrid existen otros ejes de alta cotización —Velázquez, Paseo de la Castellana, Alcalá, Núñez de Balboa, Lagasca, Columela o Castelló— y barrios como Almagro, El Viso o Jerónimos vienen registrando precios muy por encima de la media.
La horquilla de la ciudad ilustra la enorme heterogeneidad del mercado: desde barrios del sur con valores en torno a los 950 €/m² hasta los 19.000 €/m² de Recoletos, una distancia que habla tanto de desigualdad urbana como de la capacidad de ciertas direcciones para convertirse en refugios de inversión.
Otros valores
Conviene recordar que no todas las métricas señalan al mismo ganador. Si el criterio no es el precio por metro cuadrado —más propio de pisos urbanos—, sino el valor medio por vivienda, el número uno se lo lleva Coto Zagaleta, en Benahavís (Málaga), con una media de 12.366.846 euros por propiedad.
Allí mandan parcelas extensas, mansiones aisladas y servicios propios, un universo que poco tiene que ver con los pisos señoriales de Recoletos. Esta distinción muestra que España tiene varios mercados de lujo: el urbano y compacto, medido en €/m², y el de la gran propiedad en la Costa del Sol y Baleares, medido en precio medio por vivienda.
Los motivos
La escasez de oferta en localizaciones excepcionales; el atractivo para compradores internacionales; y la singularidad de las viviendas, que —en muchos casos— han sido objeto de reformas profundas. Estos se presentan como los motivos del alza de Recoletos.
La subida de Recoletos no obedece a un único factor sino a la confluencia de varios, además de los ya mencionados. Vivir allí o en Serrano tiene un valor intangible: privacidad, prestigio y un estilo de vida. Comparten el sello de exclusividad y atraen al mismo perfil de comprador de alto poder adquisitivo.
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Frente al resto de calles consideradas de lujo de Madrid —Velázquez, Paseo de la Castellana, Núñez de Balboa, Lagasca o Columela— Recoletos se distingue por su mezcla de carácter cultural e institucional y por la homogeneidad de una oferta orientada a vivienda señorial rehabilitada, más que a grandes promociones.
Cada inmueble es, con frecuencia, único. En comparación con los mercados costeros o baleares que destacan entre los más caros de España, donde mandan parcelas y mansiones (valoradas por vivienda), Recoletos representa la cima del lujo urbano: compacto, históricamente prestigioso y difícil de replicar.
