Edificios de viviendas en Moratalaz.
El misterio de Moratalaz, la zona en la que menos sube el alquiler: bajó en mayo contra la tendencia de todo Madrid
Se trata de uno de los distritos con mejor precio y que parece erigirse como la resistencia frente a la subida generalizada en la capital.
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Moratalaz nada a contracorriente: mientras el alquiler subía en mayo en los 20 distritos restantes de Madrid, en este cayó un 0,3 %. Es una rareza estadística que confirma su singularidad también a largo plazo, con apenas un 6,0 % de incremento interanual, la menor subida de toda la ciudad.
Con 15,4 €/m², Moratalaz sigue siendo una de las zonas más asequibles. Al partir de un precio ya bajo, las subidas porcentuales se traducen en incrementos más suaves en euros, lo que limita el interés de los inversores que buscan rentabilidades rápidas.
Ese aspecto frena la especulación y protege, en parte, la accesibilidad para los inquilinos, pese a la presión generalizada en la región.
El otro mapa: el sur que se recalienta
En el lado contrario, varios distritos del sur de Madrid concentran las mayores tensiones. Usera registra el mayor salto mensual de toda la ciudad: +5,0 % en mayo.
Le sigue Carabanchel, con un +4,4 % trimestral, +11,7 % interanual y +1,9 % en mayo. Puente de Vallecas también marca cifras elevadas: +14,9 % en doce meses, +5,3 % trimestral y +1,1 % en mayo.
Con precios de 17,7 €/m² (Puente de Vallecas), 18,0 €/m² (Usera) y 16,8 €/m² (Carabanchel), estos barrios reflejan cómo zonas tradicionalmente más asequibles se convierten ahora en focos de dinamismo inmobiliario. En algunos casos, las alzas superan el 10 % anual y el 5 % mensual.
Frente a ese patrón, Moratalaz se aparta de la vorágine como un oasis casi inadvertido. Frente a subidas trimestrales de hasta el +7,0% en San Blas o las cotas históricas de 23,7 €/m² en el Centro, este distrito exhibe una estabilidad desconcertante.
El contraste: del lujo a la inestabilidad
En el otro extremo, Salamanca consolida su posición de lujo con 26,3 €/m². Aunque su crecimiento anual es 'solo' +9,0 %, parte de un nivel de renta que dobla al de Moratalaz.
Vicálvaro, el distrito más barato con 14,6 €/m², combina una caída mensual del −0,7 % (el único que baja junto a Moratalaz) con un +12,4 % interanual y +3,2 % trimestral, un vaivén que revela un mercado inestable pero aún atractivo para inversores.
Factores que moderan el alza
Aunque su tejido urbano rezuma el encanto de las décadas pasadas, con bloques de ladrillo visto y patios sombreados que susurran historias de generaciones, esta misma solidez impide el estallido especulativo en Moratalaz.
El distrito se mantiene en calma, recordando que el mercado es también un reflejo de la gente: vecinos de toda la vida, familias que heredan el piso y, en ocasiones, puertas que invitan al que busca un techo sin sobresaltos.
Moratalaz es un barrio consolidado desde los años 60–70, con un parque residencial predominante de pisos de dos y tres dormitorios, y sin grandes promociones nuevas. Esa estructura frena el incremento absoluto del precio al partir de una base baja (15,4 €/m²).
Su perfil sociodemográfico —población envejecida, menos jóvenes y baja presencia de extranjeros— y una conectividad limitada a la Línea 9 de Metro y autobuses, generan una demanda estable. La ausencia de grandes polos de empleo o de ocio evita tensiones fuertes en los alquileres.
