Inmobiliario: ¿burbuja o ciclo expansivo?

Recientemente, CaixaBank publicó un interesante informe sobre el sector inmobiliario español que, grosso modo, viene a decir que, aunque el mercado está sobrevalorado, no estamos en situación de burbuja, sino en pleno ciclo expansivo. Éstas son las principales conclusiones:

- El mercado inmobiliario español experimentó una aceleración en 2024, impulsada por la mejora de las condiciones financieras y el sólido crecimiento económico del país (3,2%).

- A pesar del aumento en la producción de viviendas, la oferta de vivienda protegida sigue siendo insuficiente.

- La falta de vivienda tiene repercusiones sociales significativas que podrían afectar el crecimiento económico.

- Se prevé que la demanda se mantenga fuerte y que los precios sigan aumentando debido al déficit de vivienda acumulado.

- Se observa un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas más asequibles.

- Las ventas de viviendas crecen con más fuerza en el noroeste peninsular, la llamada “España fresca”.

- Existe preocupación por la sobrevaloración de la vivienda en la eurozona.

- Se espera una recuperación en la inversión y el número de operaciones en el mercado inmobiliario comercial.

- España se posiciona como un destino atractivo para la inversión internacional en este último ámbito.

Ciclo expansivo en el residencial.

Las compraventas de extranjeros supusieron el 14,6% del total en 2024 según el Colegio de Registradores, alcanzando las 93.000 operaciones, lo que supuso un aumento del 6,4% respecto a 2023, muy cerca del récord de compraventas de extranjeros en España de 2022 (94.500) y un 48% por encima del registro de 2019 (63.000):

DDatos sobre la vivienda.

El porcentaje de los hogares que vive de alquiler ha aumentado, alcanzando el 20,4% en 2024. Se debe, en parte, a la fuerte demanda impulsada por los extranjeros. La demanda supera a la oferta disponible.

La construcción de vivienda protegida para alquiler es insuficiente. Los hogares en alquiler son más vulnerables económicamente y tienen un mayor riesgo de pobreza.

Los datos del INE muestran que los hogares extranjeros alquilan en porcentajes mucho más altos que los españoles. El precio medio de los alquileres sigue subiendo de manera muy significativa:

Datos vivienda INE.

El precio de la vivienda aumentó en todas las comunidades autónomas, aunque con variaciones relevantes. Baleares y Madrid registraron los mayores incrementos, con precios medios superiores a 3.000 €/m². Extremadura, País Vasco, Murcia y Castilla y León experimentaron los menores aumentos, con precios medios inferiores al promedio nacional (excepto el País Vasco). La diferencia de precios entre las regiones más caras y las más baratas se está ampliando.

El fuerte aumento de precios en las regiones más caras está saturando la demanda, que se desplaza hacia zonas más asequibles.

Las compraventas aumentaron significativamente en el noroeste peninsular (Galicia, La Rioja, Castilla-La Mancha, Asturias, Cantabria, Navarra y País Vasco). Baleares fue la única comunidad con descenso en las compraventas, y otras regiones turísticas (Canarias, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana) mostraron aumentos modestos, a pesar de representar una gran parte del total de las compraventas en España:

Precio vivienda

En 2024, los mayores incrementos del precio de la vivienda se registraron en los municipios más grandes y en los más turísticos. Los modelos de previsión de CaixaBank sugieren que en 2025 el precio de la vivienda seguirá creciendo de forma más vigorosa en los municipios turísticos que en los no turísticos. En cambio, las diferencias entre los municipios de más y de menos de 200.000 habitantes tenderán a reducirse:

evolución precios

Se observa una tendencia de crecimiento de precios en las zonas periféricas de las grandes ciudades, como Barcelona y Madrid. Esta tendencia se debe a que los precios en las capitales son muy elevados y la gente busca, lógicamente, viviendas más asequibles. Se espera que esta tendencia continúe en el futuro:

Precio Barcelona.

El BCE revela una preocupación generalizada por la sobrevaloración de los precios de la vivienda en la mayoría de los países de la UE, lo que podría tener implicaciones para la estabilidad financiera:

Mercado en Europa.

La Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) considera que Dinamarca, Luxemburgo, Países Bajos y Suecia son los países con mayor riesgo sistémico. Países Bajos es el caso más preocupante debido al fuerte crecimiento de precios y la sobrevaloración del mercado. Chipre, Grecia, Italia, Letonia, Rumanía y España se consideran de bajo riesgo sistémico, con políticas macroprudenciales adecuadas.

España está por debajo de los máximos de nuestra crisis inmobiliaria (en término reales), aunque no lejos:

Valoración del riesgo.

Aquí podemos observar el potencial de nichos comerciales como living, retail y oficinas:

Opciones de Build to Rent.

Y en esta segunda parte de la infografía, el enfoque en los ámbitos logístico y hotelero:

Mercado de oficinas y centros comerciales.

Feliz semana y recordemos para cerrar la columna de hoy la célebre frase de Benjamin Franklin: “No cambies la salud por la riqueza, ni la libertad por el poder”.