De activo inmobiliario a pensión privada: el auge de la nuda propiedad en las capitales

"Cuando hay dudas, muchas personas mayores prefieren tener dinero disponible para vivir con tranquilidad", explica a EL ESPAÑOL-Invierta Eduardo Molet, propietario de la inmobiliaria de nombre homónimo especializada en este tipo de operaciones.

Según el Colegio de Registradores de España, en 2022, el crecimiento de operaciones de nuda propiedad era del 23,7% interanual.

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En 2023 se inscribieron 1.845 compraventas de nuda propiedad de vivienda, que supone un incremento anual del 11,3%, moderándose con respecto al incremento del año anterior, pero acumulando tres años de crecimientos desde los mínimos de 2020, cuando cayeron el 25,7% debido a la pandemia.

Este tipo de ventas son impulsadas por el envejecimiento de la población y por la necesidad de complementar las pensiones.

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Según las estimaciones del sector, este mercado habría crecido alrededor de un 8% en 2025, después de que en 2024 se produjera un estancamiento. De cara al futuro, los expertos prevén que este tipo de operaciones continúe ganando peso.

Para el economista especializado en vivienda Gonzalo Bernardos, este fenómeno también refleja el peso que tiene el ladrillo en el patrimonio de los españoles. "En España cerca del 75% de la riqueza es inmobiliaria", señala a este periódico. "Para muchas personas mayores, la vivienda es el principal activo que tienen".

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una fórmula que permite vender la vivienda pero conservar el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en ella generalmente de por vida.

El comprador paga el precio acordado en un único pago. A cambio, adquiere la propiedad del inmueble con un descuento respecto al precio de mercado y deberá esperar a que finalice el usufructo para disponer plenamente de la vivienda.

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Molet señala que "durante décadas, algunas personas mayores cedían su vivienda a cambio de una plaza en un asilo o una residencia pero hoy esa lógica ha evolucionado hacia instrumentos financieros como la nuda propiedad".

El descuento depende principalmente de la edad del propietario. Eduardo Molet señala que "cuanto más joven sea el vendedor, mayor suele ser la rebaja sobre el precio del inmueble, ya que el comprador deberá esperar más tiempo para disponer plenamente de la vivienda".

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Bernardos explica que este tipo de operaciones siguen siendo poco profesionales. "El vendedor muchas veces no sabe bien cómo poner precio a la vivienda y el comprador tampoco calcula correctamente la rentabilidad", señala.

"Es un mercado que todavía se está desarrollando y que probablemente será más popular en los próximos años", añade el economista.

¿Quién vende?

El perfil de quienes recurren a esta fórmula suele ser el de personas mayores de 70 años que no quieren vivir en residencias y que usualmente no tienen hijos o no quieren vivir con ellos.

En España, el 96,6% de las personas mayores viven en sus casas, mientras que el 3,4% lo hace en establecimientos colectivos, según el informe Una llave para nuestro futuro: vivienda y envejecimiento en comunidad de Provivienda.

Estos datos respaldan la hipótesis de que el mercado de la nuda propiedad siga en aumento, las personas mayores viven solas y necesitan liquidez inmediata.

Y, aunque la media de edad de los vendedores sigue siendo alta, se ha reducido. Es común ver cada vez más anuncios en portales inmobiliarios con vendedores de edades comprendidas entre los 60 y los 70 años.

Capturas de pantalla de anuncios en portal inmobiliario en el que se puede ver la edad de los propietarios. M.B

Angelines tiene 79 años y vendió la nuda propiedad de su vivienda hace nueve años. Los compradores son una pareja, ella es china y él estadounidense. "La tuve que vender por un problema de dinero y no tengo familia, o sea que dejar de ser propietaria me daba igual", cuenta a EL ESPAÑOL-Invertia.

El piso es de 99 m² y lo vendió por 160.000 euros, es decir por 1.616 €/m². La vivienda está en Madrid capital, donde el precio del metro cuadrado se sitúa entre los 5.000 y los 6.585 euros.

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La venta de la nuda propiedad de su vivienda le sirve para ahorrar y conseguir estabilidad. Cuando obtuvo el dinero cuenta que fue a Viena para ver un concierto, sin la venta no hubiera podido hacerlo.

Su consejo a las personas mayores que se encuentren en una solución similar es que "tienen que animarse porque les cambiará la vida".

Invertir en vivienda

Por el lado de la demanda, los compradores suelen ser inversores locales de alrededor de 50 años que buscan diversificar su patrimonio. Algunos proceden de los mercados financieros.

Isidro tiene 73 años y empezó con 66 a comprar la nuda propiedad de viviendas. "Cuando compré la primera era una práctica muy poco conocida; solo lo hacía una inmobiliaria y ahora es mucho más común".

Cuando los compradores ejecutan la transacción no saben cuándo podrán hacer uso de la vivienda, "es la gran incertidumbre detrás de todo esto pero no piensas mucho en cuándo dejarán de vivir los usufructuarios, lo ideal es comprar la vivienda a personas que tengan una edad avanzada", explica Isidro.

Para los inversores, la vivienda sigue y seguirá siendo un activo especialmente atractivo. El economista Bernardos sostiene que "a largo plazo la vivienda ha demostrado tener una rentabilidad superior a la bolsa".

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En el caso de Isidro, ha comprado tres viviendas a personas que tienen entre 80 y 90 años. La primera compra la hizo pensando en su jubilación pero según han pasado los años y la crisis de la vivienda avanza, los pisos están comprados pensando en sus hijos y en que puedan heredar una vivienda.

El comprador de nuda propiedad ha tenido contacto con los vendedores de los tres pisos que ha comprado, afirma que uno ya ha muerto pero con los otros dos mantiene una buena relación.

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Para evitar conflictos que puedan surgir si la vivienda necesita una reforma, Isidro explica que "la clave es comprar viviendas que estén en el mejor estado posible, de no más de 30 años de antigüedad y que estén en buenas zonas".

En su caso, ha pagado alrededor cifras de entre 60.000€ y 80.000€ en las tres ocasiones. Sus tres hijos ya tienen una vivienda que heredarán pero Isidro no descarta seguir comprando la nuda propiedad de viviendas.

¿Dónde es más popular?

Aunque el aumento del mercado de la nuda propiedad se produce en toda España, las ciudades que experimentan un crecimiento más acelerado son Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.

Madrid lidera la lista como resultado de la elevada demanda inmobiliaria, la edad media de los propietarios y la presencia de inversores locales que apuestan por este modelo. Barcelona ocupa el segundo lugar por razones similares.

En el caso de Málaga y Valencia, el crecimiento está impulsado por el atractivo de estas ciudades como destino para jubilados y por el interés de inversores en inmuebles con potencial de revalorización.