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La vivienda volverá a dispararse en 2026 un 7% y el alquiler un 10% tras dos años y medio de vigencia de la 'Ley Sánchez'
Algunos especialistas vaticinan ya una emergencia habitacional.
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Lograr una vivienda será aún más difícil en 2026. Lo advierten los expertos del sector, que temen ya que la crisis del inmobiliario pueda derivar el próximo año en emergencia porque tanto la compra como el alquiler van a dispararse de nuevo.
Se trata de un fenómeno que no ha logrado frenar la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023 como una de las medidas estrella del Gobierno. En los dos años y medio transcurridos desde entonces, los precios de la vivienda, principal preocupación de los españoles, han aumentado un 25%.
Ahora, el sector avisa de nuevos golpes: esperan que en los próximos doce meses la compra de vivienda se encarezca otro 7% de media. Y que el alquiler, alternativa tradicional para quien no puede realizar el desembolso, suba hasta un 10%.
Este es el panorama que dibujan centros de estudios económicos y actores inmobiliarios. Todos apuntalan en las últimas semanas que lo que se avecina son nuevos encarecimientos generalizados con respecto a lo visto en 2025, un año en el que la presión ha aumentado.
En los últimos doce meses comprar una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, se ha vuelto un 13% más caro. El precio del metro cuadrado ya se acerca a los 2.100 euros de media, de acuerdo con la última radiografía anual de Tinsa, la mayor compañía de tasación inmobiliaria en España.
Su análisis de 2025 destaca, además, que hay ya bastantes capitales que superan ampliamente esos precios, como Madrid (4.883 euros el metro cuadrado), San Sebastián (4.791 euros) o Barcelona (4.270 euros). Y que las compraventas se están desacelerando.
O sea, siguen aumentando, pero a menor ritmo. Tinsa apunta que esto sucede no porque no sea atractivo hipotecarse –los tipos de interés siguen siendo benévolos para ello– sino porque empieza a agotarse la oferta de vivienda para mantener el nivel de las operaciones, que en 2025 ascenderán a 550.000.
Teniendo en cuenta que no se espera que la demanda baje, dado que seguirán creándose en torno a 200.000 hogares al año en España, el precio seguirá –inevitablemente– subiendo. Cuánto es la pregunta del millón.
Los diferentes análisis publicados en las últimas semanas por BBVA Research, CaixaBank Research, Bankinter y UCI, entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda, arrojan una escalada del 7% de media en 2026.
Tinsa, por su parte, cree que el encarecimiento puede ser de hasta el 10%, con lo que ello conlleva, advierte, en la tasa de esfuerzo de compra. Es decir, qué porcentaje de la renta familiar se destina al pago de la primera cuota de hipoteca de la vivienda.
Esfuerzo
Por ahora ese esfuerzo se sitúa en España en el 34%, un nivel considerado razonable. Pero la cosa cambia bastante si se analiza la situación por provincias. En Málaga y Baleares, por ejemplo, un hogar medio necesitaría destinar un 58% y un 49% de su renta disponible, respectivamente; en Madrid, el 43%; en Cádiz, el 42%, y en Alicante, el 41%.
La situación, grave ya este año, va a empeorar por el persistente desfase entre oferta y demanda. Es algo en lo que coinciden todos los vaticinios.
Los cálculos de distintos servicios de estudios apuntan que España crea más de 200.000 hogares al año, mientras sólo se terminan en torno a 100.000 viviendas nuevas.
El ritmo de construcción de obra nueva es bajo desde 2015 por la resaca del estallido de la burbuja inmobiliaria. La demanda de nuevos hogares se ha ido atendiendo con el stock que dejó aquella crisis. Pero tras varios años fuertes en compraventas, las existencias menguan.
El resultado es un agujero importante. El déficit acumulado es superior a las 600.000 viviendas, según BBVA Research, pero podría rondar las 700.000 unidades (cifra en la que ya está el Banco de España) en 2030 si no se acelera con fuerza la inversión en construcción residencial.
Alquiler, alternativa más cara
En este contexto acudir a la alternativa para quien no puede comprar, el alquiler, será también una misión más difícil en 2026. Porque las mensualidades pueden encarecerse hasta un 10%.
Es la estimación de UCI. ¿Los motivos del aumento? Primero, hay menos viviendas en el mercado de alquiler, algo que el sector achaca directamente a la aprobación de la Ley de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez.
Porque esa ley introdujo varias novedades para proteger a inquilinos vulnerables frente a desahucios. En la práctica, se tradujo en el temor a la inquiokupación. Y muchos propietarios optaron entonces por poner sus viviendas a la venta.
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Así, hay menos alquileres justo cuando más ciudadanos acuden a ellos porque no pueden comprar. De hecho, UCI resalta que hasta un 20% de la población vive de alquiler, un "máximo histórico".
La competencia por lograr una de estas viviendas lleva a una suerte de casting de inquilinos en el que se mezclan familias, jóvenes y trabajadores migrantes con mayores precios. Unos que ya superan los 1.200 euros en las principales ciudades de nuestro país.
Boom de cuartos en alquiler
La subida del alquiler empieza a ser insostenible para los bolsillos medios. Esto queda evidenciado en el crecimiento de la oferta de habitaciones en alquiler.
Según el análisis del portal inmobiliario pisos.com, la disponibilidad de habitaciones en alquiler ha aumentado de media un 50% este año con respecto a 2024, con picos en los que la oferta ha llegado a casi triplicarse en determinados meses del año.
Por ejemplo, julio y agosto. Estos meses marcaron un punto de inflexión histórico, con crecimientos de la oferta del 126% y 195%, respectivamente.
"Los propietarios están reconvirtiendo pisos familiares en viviendas compartidas porque así consiguen rentabilizar inmuebles que quedarían vacíos ante la imposibilidad de muchas familias de asumir alquileres completos", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Ya no son estudiantes los que buscan habitaciones. Ahora el perfil muestra a trabajadores de entre 35 y 50 años, familias monoparentales "e incluso jubilados" que quieren compartir vivienda como solución permanente.
Para ellos el 2026 también será aún más difícil si la presión cae en cascada también sobre las habitaciones.
Todo esto con un ingrediente adicional: en el año que arranca esta semana, 1,6 millones inquilinos deben renovar contrato. Y si negocian afrontarán importantes subidas que, en zonas como Baleares, pueden ascender a 384 euros al mes. Tal vez inasumibles.
