Varios obreros en una construcción de viviendas, EFE
El Banco de España alerta de que se han creado 190.000 hogares y sólo 100.000 viviendas en un año
El déficit acumulado desde 2021 es de 700.000 viviendas, según el supervisor. El desequilibrio entre oferta y demanda presiona los precios.
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El mercado de la vivienda en España enfrenta un desequilibrio creciente: la creación de nuevos hogares supera con creces la construcción de casas. La escasez de oferta presiona los precios y dificulta el acceso a la vivienda.
En los últimos doce meses, entre junio de 2024 y junio de 2025, se produjo la creación neta de 190.000 nuevos hogares, según los datos recogidos por el Banco de España.
En el mismo periodo, la producción de vivienda nueva alcanzó cifras en torno a las 100.000 unidades terminadas y a las 140.000 viviendas iniciadas.
Es decir, el ritmo de creación neta de hogares casi duplica el de la construcción de vivienda nueva.
Según la Estadística Continua de Hogares del INE y el Observatorio de Vivienda y Suelo, este fenómeno se acentúa por el fuerte crecimiento poblacional, la inmigración y los cambios en la composición familiar.
Estos factores provocan que el crecimiento de los hogares durante los últimos años haya sido de entre 175.000 y casi 300.000. Este aumento ha provocado que ya haya cerca de 19,7 millones de hogares en nuestro país.
Pero la construcción de viviendas nuevas no logra seguir el mismo ritmo. Por cada 100 hogares que se formaron en 2024, se empezaron a construir 70 viviendas. Las cifras de 2023 y 2022 son incluso inferiores.
Es decir, la oferta inmobiliaria va por detrás de la demanda residencial, lo que contribuye a agravar el problema de acceso a la vivienda y contribuye a la escalada de los precios.
Este no es un problema nuevo. El Banco de España calcula que el diferencial entre creación neta de hogares y vivienda nueva entre 2021 y 2025 asciende a 700.000 unidades.
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La estimación de la institución presidida por José Luis Escrivá está en línea con las realizadas por otras instituciones o servicios de estudios.
Por ejemplo, los economistas de CaixaBank Research calculan que entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de entre 515.000 y 765.000 viviendas. Equivale a entre el 3% y el 4% del parque de viviendas principales.
Precios
“El déficit acumulado de vivienda en los últimos años es, en efecto, uno de los factores determinantes que explican las presiones sobre los precios”, señalan los expertos del servicio de estudios.
Y este incremento de los precios “dificulta el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda”.
El precio de la vivienda en España supera ya los máximos de 2007 en términos nominales, es decir, sin tener en cuenta los efectos de la inflación.
Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, el precio de la vivienda libre se disparó un 12,7% en el segundo trimestre del año en relación con el mismo periodo de 2024.
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Se trata de su mayor alza interanual desde el inicio de la serie histórica, en el primer trimestre de 2007, cuando subió un 13,1%.
Con la subida del segundo trimestre, superior en medio punto a la experimentada en los tres primeros meses del año, el precio de la vivienda libre acumula 45 trimestres consecutivos de alzas interanuales.
A la espera de que el INE actualice su estadística, el Colegio de Registradores calcula que el precio medio de la vivienda se incrementó un 2,13% en el tercer trimestre del año, hasta los 2.303 euros por metro cuadrado.
El precio de la vivienda nueva se elevó un 0,7%, hasta los 2.412 euros. El de la vivienda usada avanzó un 2,7%, hasta los 2.275. Se trata, en ambos casos, de máximos históricos.
Compra
Según el análisis realizado por BBVA Research, esta fuerte aceleración de los precios es uno de los factores que está comenzado a erosionar la compraventa de viviendas.
La venta de viviendas aumentó un 6,3% interanual en los primeros siete meses del año. Aunque el número de operaciones sigue siendo alto, los expertos del servicio de estudios observan “una desaceleración reciente, que afecta tanto a viviendas nuevas como usadas”.
Las principales causas son la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda, a pesar de factores favorables como la mejora del empleo, el aumento de la renta disponible y la bajada de los tipos de interés.
“Un avance insuficiente para dar respuesta a la demanda insatisfecha que podría acumularse entre 2021 y 2025 de 625.000 hogares”, apuntan desde el servicio de estudios.
¿Por qué no se construye más?
Si la demanda lo exige, ¿por qué no se construyen más casas en España?
“Mientras no consiga acelerarse el proceso de transformación del suelo, aumente la seguridad jurídica y se solvente el problema de la falta de mano de obra los avances serán lentos”, explican en BBVA Research.
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Para hacer más atractiva la inversión en el sector, los mismos expertos señalan que “acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad”.
Además, “sería recomendable mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes de operación de las empresas y mejorar la productividad”.
La incertidumbre normativa constituye otro de los elementos que inciden de forma directa sobre la inversión.
En opinión de los economistas de BBVA Research, “las recientes medidas en materia de control de precios del alquiler, las restricciones a grandes tenedores y el intento fallido de reforma de la Ley del Suelo han incrementado la percepción de riesgo en el mercado”.
