Construir vivienda sigue sin ser apetecible pese a la demanda: la rentabilidad española aún es 5 veces inferior a la de Francia

El sector cuenta en España con un beneficio por recurso propio (ROE) del apenas el 3,1%. Tanto si se compara con los niveles históricos previos al estallido de la burbuja –del entorno del 15%– como si se pone al lado de lo que obtienen otros sectores o incluso promotoras de países de nuestro entorno.

Porque las constructoras de Francia o Alemania tenían en 2023 una rentabilidad financiera que rondaba el 18% y que, en realidad, ha estado en promedio en el 16,6% desde que comenzó el siglo.

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O sea, cinco veces más que en nuestro país, según el último análisis de BBVA Research sobre el inmobiliario, en el que se apunta que construir vivienda en España es "un riesgo con poco retorno".

Basta ver los datos del último año analizado, 2023. Entonces, la construcción española mostraba ya una rentabilidad estancada al mismo nivel que 2021, pese a que la presión de la demanda no satisfecha, y por ende la subida de precios, ya era notoria.

En esos dos años los precios medios de la vivienda libre en España se habían encarecido un 13,3%, de acuerdo con datos del Ministerio de Vivienda. Se percibía, por tanto, la ola, que es ya tsunami: desde 2021 hasta el segundo trimestre de este año, el encarecimiento es del 27%.

Sin embargo, nada de esta tendencia mejoró el ROE de las empresas españolas de la construcción. ¿Cómo es posible, si hay una oferta no satisfecha en los últimos años de 600.000 viviendas?, es decir, ¿hay compradores para ese volumen de pisos y casas?

La respuesta, como apunta el análisis, está en los lentos procesos de promoción, que lastran la rentabilidad del negocio con sus trámites "largos, costosos y, a menudo, inciertos".

Terrenos vacíos y crédito reticente

Este es el punto clave para el sector en España, que le aleja de los países europeos y que incluye otros hándicaps.

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Uno de ellos, quizá el menos determinante, pero sin duda importante, es su composición atomizada: hay muchas empresas y de reducido tamaño.

Las grandes compañías, según sostiene el estudio, tienen rentabilidades similares a las que se registran en otros países. En realidad, recuerdan los economistas, el ROE depende de tres cosas, los márgenes, la rotación de activos y el peso de los recursos propios frente a la financiación externa.

En lo primero, los márgenes, la situación ha mejorado en los últimos años por el aumento de precios, permitiendo salir del periodo en negativo en el que cayó tras el estallido de la burbuja y que abandonó en 2018 –salvando el parón posterior por el Covid–.

Pero cuidado, indica el informe, porque las constructoras españolas afrontan un encarecimiento de materias primas y de mano de obra muy similar al de sus colegas europeos. Por tanto, la rentabilidad en nuestro país no es menor por el incremento de costes.

Así se llega al centro del laberinto: la gran clave es el lento proceso de promoción. Los trámites para convertir un terreno en edificable "son largos, costosos y, a menudo, inciertos, con una compleja cadena de autorizaciones repartidas entre distintas administraciones".

Más riesgo con menos margen

El resultado es que, con cada retraso, se acumulan los costes financieros y, por ende, merma la viabilidad de los proyectos. Ante la situación, en efecto dominó, las entidades financieras se vuelven "reticentes a apoyar proyectos que pueden quedar bloqueados durante años sin certeza sobre plazos o retornos".

Por lo que los promotores que quieran meterse en el negocio ya saben que deben "asumir mayor riesgo con menos margen". O sea, acumular terrenos que no generan valor por la demora en edificación, pero que pesan en los balances porque inmovilizan recursos y reducen la capacidad de endeudamiento.

De hecho, el análisis de BBVA Research remarca que las empresas del sector se han desapalancado "considerablemente" y muestran niveles de endeudamiento frente a recursos propios hasta un 60% o 70% inferiores a los que se observan en el resto de Europa.

"En un sector intensivo en capital, esta inmovilidad actúa como un freno a la inversión", concluye el informe. Con ello, se configura el gran palo en la rueda para aumentar el ritmo de construcción y, con ello, dar respuesta a la demanda.

Si nada cambia, concluyen los economistas, es decir, si el entorno no permite a las empresas invertir con previsibilidad "y retornos razonables", la oferta "continuará limitada y los precios tensionados".