La oferta futura de naves logísticas en construcción en Madrid para lo que queda de 2022 y 2023 suma 700.000 metros cuadrados. Para ese mismo periodo, esa cantidad en el caso de Barcelona es de 315.000 metros cuadrados. En conjunto, ambas ciudades sumarán más de un millón de metros cuadrados a la oferta disponible.

“En Madrid se están finalizando un gran número de proyectos que saldrán al mercado en 2023 y 2024, lo que provocará un aumento considerable de la oferta. Por tanto, se esperan ligeras subidas de las rentas para estos años”, señalan desde JLL. Y añaden: “En Barcelona, dada la fortaleza de la demanda, la escasez de oferta de calidad y la baja tasa de disponibilidad, se estima un crecimiento moderado en los precios de los alquileres para los próximos dos años”.

Hablando de rentas, durante el tercer trimestre de 2022, la renta prime en Madrid se situó en los 6,10 euros el metro cuadrado al mes. Se trata de un incremento del 2% respecto al trimestre anterior y del 3,5% en el último año. Conviene resaltar que este nivel de rentas continúa siendo el más alto desde 2009.

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En el caso de Barcelona, el incremento de la renta prime en el tercer trimestre sobre el segundo ha sido también del 2%. Sin embargo, el porcentaje es menor que en Madrid si se compara con el último año. En su caso, es del 2%. Aun así, el precio se sitúa en 7,15 euros al mes el metro cuadrado. De esta manera, supera los niveles de rentas registrados en 2021 y en el primer trimestre de 2022. De hecho, son los más elevados desde 2011.

A finales de septiembre, las rentabilidades prime se sitúan en un 4,15% en Madrid y en Barcelona. “Se espera que continúe la presión al alza en las rentabilidades prime, en línea con la subida progresiva de los tipos de interés y la rentabilidad del bono a 10 años”, apuntan desde JLL.

Desequilibrios entre oferta y demanda

La subida de las rentas prime se debe a la fortaleza de la demanda, sobre todo en lo que se refiere a las naves de calidad. Sin olvidar la escasez de producto construido posible. “Por lo tanto, el sector logístico sigue afrontando desequilibrios entre oferta y demanda”, advierten desde JLL.

Otro factor que ha impulsado el incremento de las rentas en el tercer trimestre ha sido la subida de los costes de financiación y de los costes de construcción. “Se espera que esta situación continúe durante el resto del año y, por tanto, mantenga la presión al alza en las rentas hasta finales de 2022”, añaden.

Y es que, a pesar de la incertidumbre económica y la presión al alza de las rentabilidades, el mercado español de inversión logística continúa creciendo. De enero a septiembre, la inversión rondó los 2.100 millones de euros. Se trata de un 13% más que en idéntico periodo de 2021.

Se trata de cifras récord. Y si se comparan con el volumen medio transaccionado en los nueve primeros meses del último lustro (2017-2021), el volumen de 2022 para el mismo periodo se incrementa en torno al 100%.

El volumen transaccionado en el tercer trimestre rondó los 690 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 140% en términos interanuales y del 100% en la comparativa trimestral. En los nueve primeros meses de 2022, el 70% del volumen total corresponde a portfolios, impulsado por el cierre de siete carteras de gran volumen (entre 60 y 300 millones de euros).

Es el producto Core+ el que lidera la inversión en los primeros nueve meses de 2022. De hecho, representa el 50% del total de operaciones. Son los fondos de inversión los más activos en el mercado, ya que concentran el 70% del volumen total transaccionado. Y es el capital de procedencia internacional el que lideró la inversión logística: representa el 97% del volumen total.