El Gobierno acordó a finales de la pasada semana con sus socios de EH-Bildu y ERC el contenido de la nueva Ley de Vivienda, que tendrá ahora que ser aprobada en el Congreso, en principio con la intención de que vea la luz antes de las próximas elecciones municipales y autonómicas del próximo 28 de mayo.

De acuerdo a lo que se ha avanzado del nuevo texto legislativo, con la nueva ley, si una vivienda de alquiler se encuentra en una zona considerada como tensionada, el precio será topado, y los gastos inmobiliarios generados por el alquiler del inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Las comunidades autónomas podrán declarar 'zonas de mercado residencial tensionado' bajo los criterios establecidos a nivel estatal. De esta forma, habrá dos criterios principales de los cuales, con la nueva ley, sólo se tendrá que cumplir uno, explica Alejandro Bermúdez, cofundador y consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics.

El primero de los criterios está basado en la tasa de esfuerzo, el porcentaje de la renta disponible de la unidad familiar que se destina anualmente al pago del alquiler, y también los gastos básicos de la vivienda. Si dicha tasa es superior al 30%, se cumpliría el requisito de ser considerada 'zona tensionada'.

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El segundo de los criterios está basado en la evolución de los precios de la zona, que deberá ser superior en tres puntos porcentuales al IPC de los últimos cinco años.

La consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics estimaba justo antes de la comunicación del acuerdo sobre la nueva Ley de Vivienda que el porcentaje de hogares españoles en zonas tensionadas ascendería al 40,1%, esto es, 8,6 millones de hogares.

Pero con la nueva redacción, dicho porcentaje y número de hogares se incrementan, ya que cualquier zona que cumpla con uno de los dos requisitos, o los dos, será considerada como 'tensionada'.

Con la nueva Ley de Vivienda, el porcentaje de zonas que podrían incluirse en dicha categorización se elevaría hasta el 20,83%, 2.298 códigos postales distribuidos en 52 provincias, áreas que aglutinan más del 60% del total de los hogares en España.

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Atlas Real Estate Analytics calcula que 10,3 millones de hogares españoles realizan una tasa de esfuerzo superior al 30%, con un 10% de gastos añadidos al precio de alquiler. Y también que hay 8,16 millones de hogares que han registrado una subida del precio del alquiler tres puntos porcentuales por encima del IPC. En conjunto, 13,1 millones de hogares cumplen con uno de los dos criterios establecidos para denominar a una zona como tensionada.

Las previsiones más conservadoras de la consultora sitúan el porcentaje de hogares españoles en zonas tensionales al 57,35%, al no estimar en el cálculo los gastos agregados al precio del alquiler, en total 12,3 millones de hogares.

De Baleares a Málaga

Las provincias españolas con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza, seguida de otras como Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. "En todas ellas, los criterios más restrictivos llevarían a que más del 40% de las zonas serían declaradas como zonas tensionadas", explica Atlas Real Estate Analytics. 

La situación de un área tensionada "afecta no solo al mercado del alquiler, sino también al mercado de la vivienda, ya que el atractivo de precios de alquiler alto arrastra a los precios de compraventa, y el stock disponible se vuelve escaso en ambos mercados", indica Bermúdez.

La nueva Ley de Vivienda, por lo que hasta ahora ha trascendido, cambia la definición de 'gran tenedor' a persona física o jurídica propietaria de más de cinco inmuebles urbanos de uso residencial o con superficie construida de más de 1.500 metros.

El próximo año las subidas del alquiler tendrán un tope del 3%, un punto más que el 2% en vigor para este año. Con la nueva ley, ya no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler.