Isabel Martín, asesora inmobiliaria: "Estos son los barrios de Toledo donde recomendaría comprar un piso"

Toledo se ha convertido en uno de los focos más activos del mercado inmobiliario en Castilla-La Mancha. A medio camino entre ciudad histórica y área de influencia metropolitana de Madrid, la capital castellanomanchega y sus municipios viven un momento de fuerte dinamismo tanto en la compra como en el alquiler de vivienda. Zonas consolidadas, barrios residenciales modernos y pueblos bien conectados se disputan el interés de una demanda creciente.

"Estamos viviendo un mercado muy activo, especialmente en zonas bien comunicadas y consolidadas", explica Isabel Martín, CEO de InmoSuma. "La demanda es fuerte, impulsada por personas que buscan calidad de vida fuera de Madrid pero con buena conexión. También hay un interés inversor claro, porque la rentabilidad en la provincia sigue siendo muy atractiva", señala.

Aunque lejos aún de los niveles de grandes capitales como Madrid o Barcelona, Toledo capital registra un aumento sostenido en el precio de la vivienda, especialmente en los barrios con mayor consolidación de servicios e infraestructuras.

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"Zonas como Buenavista o el Casco Histórico han experimentado una subida notable, aunque también hay presión en barrios periféricos. La falta de oferta de obra nueva y la demanda constante están manteniendo los precios al alza", indica Martín.

Actualmente, el precio medio por metro cuadrado en la ciudad se sitúa entre los 1.750 y 1.900 euros. Si se mantiene la tendencia actual -con incrementos anuales del 5 % al 7 %-, un piso de 100 m2 podría costar de media entre 230.000 y 260.000 euros en 2030, según cálculos de la experta, aunque "la previsión puede variar en función de factores como la evolución de los tipos de interés, la disponibilidad de obra nueva o las políticas públicas de vivienda".

Los barrios con mayor rentabilidad

En la capital, los barrios que concentran mayor demanda son Buenavista y Santa Teresa, debido a su consolidación, oferta de servicios y excelente ubicación. También destacan Valparaíso y La Legua, especialmente atractivos para familias por su entorno residencial y viviendas modernas, y "Santa Bárbara está ganando protagonismo por sus precios más accesibles y su cercanía a la estación del AVE", añade Martín.

En cuanto a rentabilidad, Santa Bárbara y el Polígono son actualmente las zonas más atractivas para inversores, seguidas del Casco Histórico, donde los pisos pequeños y reformados se alquilan rápidamente y a buen precio.

"Recomendaría también estar atentos a viviendas en barrios en crecimiento, como La Legua, donde aún hay recorrido de revalorización", destaca la asesora inmobiliaria.

Pueblos al alza

La presión sobre el mercado urbano ha empujado a muchos compradores hacia el entorno rural más próximo. Municipios como Bargas, Olías del Rey, Cobisa, Nambroca o Argés están "muy solicitados" por familias que buscan tranquilidad, espacio y buena conexión con Toledo y Madrid.

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Para quienes buscan invertir, pueblos como Mora, Sonseca o Los Yébenes ofrecen "oportunidades interesantes" por sus precios más bajos y una demanda de alquiler en crecimiento, especialmente entre trabajadores y familias jóvenes.

¿Quién compra y quién no puede?

El perfil más común de comprador en Toledo, según Martín, es el de parejas jóvenes con estabilidad laboral que buscan su primera vivienda, así como personas entre 50 y 65 años que venden para cambiar de casa o invertir en una vivienda mejor adaptada a sus necesidades.

En el lado opuesto, los jóvenes con contratos temporales y las familias monoparentales tienen serias dificultades para acceder al mercado, sobre todo por las exigencias bancarias.

Sobre los errores más comunes a la hora de adquirir un inmueble, Martín destaca "lanzarse a comprar sin hacer números reales", así como "no contar con un profesional que analice aspectos legales y estructurales de la vivienda, infravalorar el coste de los impuestos y reformas necesarias, o comprar sin conocer bien la zona".

Cuánto hay que ganar para comprar

Un piso de 200.000 euros, típico en muchas zonas de Toledo, exige ingresos mensuales estables. "Como referencia general, una familia necesita ganar al menos 3.000 euros netos al mes para acceder a una hipoteca con condiciones asumibles", explica Martín.

Los bancos suelen financiar solo entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos mensuales, lo que limita enormemente el acceso a vivienda en propiedad para muchas familias.

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Qué pasará en los próximos años

Para los próximos años, el escenario que dibuja la experta es claro: "Veo un mercado estable en cuanto a compra, pero con una presión creciente sobre el alquiler si no se construye más vivienda pública o asequible". Si los tipos de interés bajan, "se reactivará aún más la demanda, lo que puede seguir empujando los precios al alza".

"En compra, Toledo sigue siendo una opción atractiva para quienes se van de Madrid en busca de precios más razonables. Si no se equilibra la oferta, los precios podrían seguir subiendo durante los próximos años", subraya.

El gran problema es la escasez de producto, especialmente de obra nueva. "Si no se impulsan nuevos desarrollos urbanísticos, la situación puede prolongarse de tres a cinco años más. No es una burbuja como en 2008. Es una falta real de vivienda disponible".