Vista de un cartel de 'Se vende' en un portal de un edificio.
No podrán venderse estas viviendas en Castilla y León: deben tener más de 30 m² y unos requisitos mínimos
¿Es legal vender minipisos en los que la cama y el inodoro comparten habitación o donde apenas se puede estar de pie?
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La falta de oferta de viviendas en España ha tensionado los precios y propiciado situaciones casi surrealistas. Ahora vemos casas diminutas en el centro de las ciudades que superan los 100.000 euros con apenas espacio para estirarse, algo que algunas provincias de Castilla y León ya están sufriendo.
Pero, ¿es legal vender minipisos en los que la cama y el inodoro comparten habitación o donde apenas se puede estar de pie?
La respuesta es sí, según apuntan en un artículo publicado en el portal Idealista, siempre que la vivienda cuente con la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o la documentación equivalente.
La clave no está tanto en el tamaño, sino en que la casa cumpla los requisitos mínimos de habitabilidad y pueda obtener los certificados correspondientes.
Como explican desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), “para que la compraventa de una vivienda sea legal debe ajustarse a la normativa urbanística vigente en cada municipio, que establece una superficie mínima y unas determinadas condiciones de habitabilidad y salubridad”.
Los requisitos mínimos
A nivel estatal, la normativa establece que una vivienda debe tener 36 metros cuadrados, con salón-comedor, cocina y baño, y al menos una fachada exterior que garantice luz y ventilación natural.
Además, una altura mínima libre de 2,50 metros (reduciéndose a 2,20 en cocinas, baños y zonas de paso). Además de otros requisitos de distribución y equipamiento básico.
Luego, cada comunidad autónoma puede establecer criterios adicionales, y los municipios pueden fijar metros mínimos para nuevas construcciones. Por ejemplo, en Madrid, desde 2023, cualquier vivienda nueva o resultante de un cambio de uso debe tener al menos 40 metros cuadrados útiles.
Castilla y León y el mínimo legal
En Castilla y León, la normativa actual exige que una vivienda tenga 30 metros cuadrados útiles para ser considerada legal. Esto la sitúa en la media de España, donde los mínimos oscilan entre los 20 metros cuadrados en Ceuta y los 40 metros cuadrados en Madrid o Murcia.
De esta manera, en esta Comunidad, una vivienda legal debe contar con 30 metros cuadrados útiles. Esto garantiza que cumpla con los estándares mínimos de habitabilidad, aunque no sea una “casa grande”.
La comparación con otras comunidades muestra la diversidad normativa en España: mientras algunas permiten miniviviendas de 20-25 m², otras exigen 35-40 m² para cualquier construcción nueva.
En cualquier caso, el tamaño no es un impedimento legal para vender un inmueble antiguo siempre que tenga su licencia o cédula de habitabilidad, aunque conviene extremar precauciones si no las tiene.
Hay comunidades con mínimos similares a Castilla y León, como es el caso de Cantabria, Castilla-La Mancha, Melilla, Navarra, La Rioja y Comunidad Valenciana, todas con 30 m².
Otras comunidades con requisitos más bajos, como Ceuta (20 m²), Andalucía (24 m²), Canarias (25 m²) o Baleares (26 m²). Y también con requisitos más altos: Cataluña (36 m²), País Vasco (35 m²) y Madrid o Murcia (40 m²).
Esto significa que, mientras en Castilla y León una vivienda de 28 o 29 metros cuadrados no podría venderse como legal si es nueva, en comunidades como Andalucía o Ceuta sí cumpliría los mínimos.
Sin embargo, las viviendas más antiguas que tengan la cédula de habitabilidad pueden comercializarse aunque no alcancen estos metros.
“Lo determinante no es tanto el tamaño, sino el cumplimiento de la normativa de habitabilidad y calidad vigente en cada comunidad autónoma”, explican desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Por tanto, una vivienda puede venderse o alquilarse siempre que cumpla los estándares de luz, ventilación, distribución y equipamiento.
